初探工業項目集約用地出路

陳冬梅

我國經濟經過三十多年的高速發展，外延式、粗放式發展已成為資源保障工作不能承擔之重。當前經濟發展特別是工業用地發展對土地資源的消耗對我們這個人均土地面積遠低于世界平均水平的國家而言，更是不堪重負。近年來國務院和各級政府以及國土資源部門針對節約集約用地出臺了不少政策，用地方式轉變已初見成效。本文以豐縣為例，試圖在當前經濟發展模式下更好解決工業項目節約集約用地問題，提出了建議。

豐縣位于江蘇省最西北部蘇魯豫皖四省七縣接壤處，轄12個鎮、3個街道辦事處和1個省級開發區，縣域總面積1450.2平方公里，總人口118萬。2015年全縣GDP370億元。

豐縣現有工業企業共計767家，占地1220.11公頃，營業總收入900362萬元，用工人數41726人。地均收入為每公頃1048.44萬元。近年來，豐縣鼓勵工業項目建設四層及四層以上高標準廠房、提高單獨供地門檻和畝均投資強度、嚴格批后監管等方式，特別是縣高新園區30萬平方米標準廠房和電動車產業園10萬平方米標準廠房的建設，有力的提升了全縣工業項目集約用地水平。以正在建設的高新園區30萬平方米標準廠房項目為例，該項目占地近300畝，設計容積率為1.1，按照普通單層廠房項目容積率為0.7測算，建設30萬平方米單層廠房比多層標準廠房需要多占土地120畝。節省下來的120畝土地如用于房地產項目，就能增加約1億元的財政收入。因此，做好工業項目集約利用工作，不但能節約珍貴的耕地資源和緊張的用地指標，也能取得可觀的經濟效益和社會效益。但由于目前節約集約用地制度體系尚不健全，政策措施配套不夠完善。部分工業項目，仍存在廠房建設標準低、建筑密度低、項目實際投資低、非生產性用地比例過大和項目建設周期長等低效利用土地現象。為進一步貫徹落實國家和省、市關于節約集約用地政策，建立最嚴格的節約集約用地制度，提升國土資源保障發展能力，提出以下建議：

認真執行土地預審制度

充分發揮土地預審的作用，要按照節約土地、集約發展、合理布局的原則，從嚴核定建設項目用地規模。加強對工業項目的用地門檻管理，提高投資強度，實行最低標準制度。每畝土地的實際投入，原則不得低于200萬元，工業項目的建筑容積率原則不得低于1，建筑密度不低于45%，對電子、醫藥、服裝等輕型產業，必須建設三層以上多層廠房。有關部門在辦理有關審批手續時，要嚴格按照項目土地預審核定的面積進行審批，開發區和各鎮政府不得超過《土地預審意見》核定的用地面積與用地單位簽訂用地協議。對所有沒有通過土地預審的建設項目，有關部門不得辦理項目立項和規劃手續。

嚴格執行出讓合同履約監管

工業項目用地中生活設施、后勤保障、辦公服務等配套用地面積不得超過項目總用地的7%，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。在招商項目協議中要明確建設項目投資強度、稅收產出、開竣工時間、規劃條件以及相應的違約責任等內容，并列入掛牌公告，寫入出讓合同。在掛牌出讓公示文件上，要載明項目未經國土部門竣工驗收，不得進行初次轉讓。造成土地閑置的，閑置一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，無償收回國有建設用地使用權。

加大盤活存量土地力度

各類建設項目用地應首先考慮通過盤活存量來解決。在項目用地選址時，規劃和國土部門要優先安排使用存量建設用地、閑置土地和未利用地，使存量建設用地得到充分整合利用。新上工業項目必須進入開發區和工業園區，在此之外的工業企業，在符合國家產業政策和達到環保要求的條件下，也要通過“拆企并企”、“拆企入園”等方式逐步進入開發區、工業園區；對規模小、污染重、效益差的企業逐步實行淘汰關停。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價款，基礎設施配套費減半收取。

實行臨時土地使用證制度

對掛牌出讓的工業項目，辦理土地初始登記時，根據建設項目所需建設周期，在頒發的《國有土地使用證》上注明1-2年的有效期限，項目建設期滿后，經驗收建筑密度、容積率和投資強度等土地使用條件均達到《土地出讓合同》要求，方可換發長期土地使用證。臨時土地使用證不得轉讓、抵押、出租。

嚴格限制單層廠房建設

工業項目建設，按照“限制一層廠房、推行多層標準廠房、鼓勵高標準廠房”的原則。建議今后對適合多層標準廠房的中小微企業工業項目和固定資產投資總額2500萬元以下的工業項目，原則上不再單獨供地，鼓勵和引導其租用多層標準廠房進行生產。除特殊生產工藝需要外，發改、規劃、住建等部門原則上不再審批—層廠房項目。

鼓勵標準廠房和高標準廠房建設

建議今后招商時，工業項目不再享受地價優惠，企業想降低用地成本，要靠實實在在的固定資產投資換取獎勵補貼。對多層標準廠房和高標準廠房建設和使用，政府應實施相應的扶持政策。

多層標準廠房。多層標準廠房建設，第二層減半收取基礎設施配套費，第三層及以上部分免收基礎設施配套費；對建設、使用多層標準廠房的企業，符合技術改造、技術創新、協作配套項目等申報條件和要求的，各部門應優先安排項目申報和扶持資金；多層標準廠房通過竣工驗收后，項目實際容積率、建筑密度、綠地率和非生產性用地比例符合《國有建設使用權出讓合同》約定的，由項目所在園區按照第二層建筑面積每平方米30元、第三層及以上建筑面積每平方米50元給予獎勵。

高標準廠房。根據有關規定，高標準廠房必須達到四層及四層以上，建設成本相對較高。建議對建設高標準廠房的項目，除享受多層標準廠房項目全部扶持政策外，還應享受以下鼓勵政策。

對高標準廠房工業用地，在確定土地出讓底價時，以不低于工業用地最低保護價的70%執行。土地掛牌出讓時，競買保證金繳納比例可降低為出讓底價的50%，土地出讓金一次性繳納有困難的，可在1年內繳清；高標準廠房建設期間，開發者不得轉讓國有建設用地使用權，建成后經政府同意，可允許對房產、國有建設用地使用權分割轉讓，但不得改變功能和土地用途。土地和房產轉讓時，所在園區管委會享有優先購買權。