購房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)若干問題分析

杜逸冬

摘 要：隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，住房分配制度也隨之不斷地發(fā)生著改變。與傳統(tǒng)的住房分配制度相比而言，目前我國的住房分配制度更加符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢。但隨著商品房按揭形式在房產(chǎn)市場中的滲透及推廣，其強(qiáng)制保險(xiǎn)所存在的相關(guān)問題也逐漸引起的人們的熱議。首先對購房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)進(jìn)行簡單的介紹，隨后對購房強(qiáng)制保險(xiǎn)和存在的問題做詳細(xì)的研究。

關(guān)鍵詞：購房；按揭；強(qiáng)制保險(xiǎn)；相關(guān)問題

中圖分類號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）15-0060-02

引言

在一定程度上，購房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)的設(shè)立無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說均具有重要的意義。但其在辦理的過程中也存在著諸多問題，例如保險(xiǎn)人問題、保險(xiǎn)險(xiǎn)種問題、貸款人問題及保險(xiǎn)金額及期限問題。這些問題的存在，在很大程度上影響了購房按揭相關(guān)保險(xiǎn)積極效應(yīng)的發(fā)揮。因此，我們應(yīng)對其存在的問題進(jìn)行認(rèn)真的分析。

一、購房強(qiáng)制保險(xiǎn)概述

我國法律規(guī)定，借款人在進(jìn)行住房貸款時(shí)，若將房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物時(shí)，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。同時(shí)，貸款人為房屋保險(xiǎn)單的法定保管者。從上述規(guī)定中可以看出，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，無論是將房屋作為抵押物還是將其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，都是符合法律法規(guī)的。同時(shí)，在實(shí)際生活中，銀行作為被借款人，要求借款人將房產(chǎn)作為抵押物也是合情合理的。但是，該法律條例也存在有一定的問題，它雖然給銀行或者是保險(xiǎn)公司提供了詳細(xì)的保險(xiǎn)操作章程，但其法律效力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。銀行一般所處的市場環(huán)境有兩種：一種為壟斷市場，另一種為競爭市場。若是在市場競爭條件下，銀行為了確保自身債權(quán)利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為合同簽訂的前提，這無論對于法律規(guī)定還是道德約束來說，都是合乎情理的，同時(shí)也是符合公平原則的。然而，若是在市場壟斷的條件下，銀行強(qiáng)迫借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為貸款合同簽訂的前提，這既違反了法律的規(guī)定及道德的約束，同時(shí)也違反了公平的原則。目前由于我國資金市場供求不平衡問題的存在，銀行的一些行為已經(jīng)超出了法律規(guī)定及道德約束的范圍。這也使得借款人在辦理房屋保險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)認(rèn)為自己是受銀行強(qiáng)迫的。

二、強(qiáng)制保險(xiǎn)相關(guān)問題

（一）保險(xiǎn)人問題

目前我國法律規(guī)定的房屋保險(xiǎn)辦理方式有兩種：一種由借款人自己完成保險(xiǎn)辦理，另一種由委托貸款人完成房屋保險(xiǎn)辦理。同時(shí)，只要能夠確保貸款人債權(quán)的利益，那么借款人對于保險(xiǎn)公司的選擇是不受限制的。然而，多數(shù)的商業(yè)銀行都只會(huì)選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作。這也被多數(shù)借款人認(rèn)為是銀行剝奪了自身選擇的權(quán)利，危及了自身的利益。事實(shí)上，多數(shù)商業(yè)銀行并不是故意要這樣做，其之所以只選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作，多數(shù)是因?yàn)槭芟嚓P(guān)法律的約束。銀行與保險(xiǎn)公司所進(jìn)行的合作，真正意義上是指銀行與保險(xiǎn)公司之間所維持的保險(xiǎn)代理關(guān)系，而這種保險(xiǎn)代理關(guān)系通常只限于銀行與一家保險(xiǎn)公司之間。因此，貸款銀行不僅是貸款人，同時(shí)也是保險(xiǎn)公司的代理人。其在接受借款人的借款申請時(shí)，只能向借款人推薦自身所代理的保險(xiǎn)公司。但是，如果銀行未與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)代理合同，那么銀行在接受借款人委托時(shí)，就可以向借款人推薦多家保險(xiǎn)公司的相關(guān)險(xiǎn)種。但是，一些銀行為了自身的利益，不僅強(qiáng)行與保險(xiǎn)公司進(jìn)行保險(xiǎn)代理，同時(shí)強(qiáng)迫借款人購買自身銀行所代理的保險(xiǎn)。這使得借款人的利益不僅受到銀行雙重代理身份的損害，同時(shí)也會(huì)受到保險(xiǎn)公司隨意制定保險(xiǎn)險(xiǎn)種的損害。除此以外，這也在一定程度上影響了各保險(xiǎn)公司之間的公平競爭。

（二）保險(xiǎn)險(xiǎn)種問題

貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)是目前我國法律規(guī)定的兩種房屋保險(xiǎn)貸款方式。然后無論是貸款抵押房屋保險(xiǎn)還是房屋貸款保證保險(xiǎn)，本質(zhì)上兩者均處于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇之內(nèi)。但與其他的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)不僅與房屋貸款合同有密切的聯(lián)系，同時(shí)在很大程度上保障了房屋保險(xiǎn)相關(guān)的抵押權(quán)。針對于貸款抵押房屋保險(xiǎn)來說，其具體是指借款人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物進(jìn)行借款委托時(shí)，貸款人要求借款人先完成所抵押房屋的相關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。這種保險(xiǎn)提高了貸款人房屋抵押貸款的安全性。而針對于房屋貸款保證保險(xiǎn)來說，其制定的目的主要是為了避免借款人沒有按期或沒有能力償還債務(wù)時(shí)，給貸款人帶來利益損害。這種保險(xiǎn)的承保范圍不僅適用于借款人未能履行房屋貸款合約的問題，同時(shí)也適用于借款人因意外死亡而造成的貸款合同繼承或受讓問題。

目前在我國的購房貸款保險(xiǎn)市場中，常見的房屋保險(xiǎn)類型主要分為兩種：一種為單一險(xiǎn)，另一種為綜合險(xiǎn)。單一險(xiǎn)具體又指貸款抵押房屋保險(xiǎn)。而綜合險(xiǎn)中不僅包括貸款抵押房屋保險(xiǎn)的成分，同時(shí)還包括房屋貸款保證保險(xiǎn)的成分，為兩種保險(xiǎn)的綜合體。這與目前我國的購房貸款行業(yè)中以抵押房屋作為貸款前提的實(shí)際情況有所不相對應(yīng)。例如，在借款人以抵押房屋作為借貸條件過程中，若貸款人要求購買綜合險(xiǎn)，這無論是對于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來說還是對于債權(quán)的保障來說，都是超出范圍的。除此以外，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，若在此之前已經(jīng)購買了其他相關(guān)的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，此時(shí)借款人就無須再購買貸款抵押房屋保險(xiǎn)。

（三）貸款人問題

從理論上來講，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中出現(xiàn)的更多的是受害人這個(gè)概念而不是受益人。同時(shí)，投保人及被保人是財(cái)務(wù)保險(xiǎn)中常見的兩個(gè)概念。在這里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，及時(shí)地彌補(bǔ)受害人的損失是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的核心內(nèi)容。此時(shí)，若被保人就是投保人本身，即保險(xiǎn)標(biāo)為投保人自身的利益，那么這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)又可稱之為投保人自身保險(xiǎn)；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保險(xiǎn)標(biāo)為他人的利益，那么從該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中所獲得的保險(xiǎn)受益理所當(dāng)然就由其他人所擁有，該種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)形式又稱之為被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)。但是與上述財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，對于信用保險(xiǎn)來說，無論是單一的信用保險(xiǎn)還是保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)標(biāo)與被保人可有所不同。具體來說，投保人在簽訂信用保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)及被保人時(shí)，通常有兩種方式。一種常見方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，被保險(xiǎn)人也同樣為其他人；另一種常見方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，而被保人為投保人自身。然而，無論是哪種方式均在一定程度上提高了其他人所面對的信用安全性。

貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說都具有重要的意義。從結(jié)果上來看，若不進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂，那么不僅加重了借款人承擔(dān)房屋損失的負(fù)擔(dān)，也加重了借款人還款責(zé)任的負(fù)擔(dān)，同時(shí)不僅使得貸款人的抵押權(quán)無法有效實(shí)現(xiàn)，也使得貸款人的債權(quán)無法得到有效確保。因此，確保貸款人及時(shí)的收回貸款，從而有效地保全銀行的利益是貸款抵押房屋保險(xiǎn)訂立的最初想法。但從本質(zhì)上說，若在進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，保險(xiǎn)標(biāo)為信用保險(xiǎn)利益，而不是貸款人的抵押權(quán)保險(xiǎn)利益，那么保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金償付則是以借款人拒絕或無力清償為條件，而不是以抵押權(quán)的最終喪失為前提。雖然貸款抵押房屋保險(xiǎn)也同樣屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的一種，但其與信用保證保險(xiǎn)有本質(zhì)上的不同。

（四）保險(xiǎn)金額及期間問題

若想要進(jìn)一步有效地確保銀行的利益，在進(jìn)行購房貸款保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，應(yīng)該以貸款本金及利息的總和作為保險(xiǎn)金額的標(biāo)準(zhǔn)。保險(xiǎn)金額在很大程度上取決于借款人的債務(wù)金額。目前隨著借款人借貸金額的逐年減少，所需償還債務(wù)金額隨之減少，從而借款人的保險(xiǎn)金額也逐年減少。為了解決債務(wù)人借貸期限提前或拖延的問題，同時(shí)為了提高購房貸款的靈活性，保險(xiǎn)合同內(nèi)容較前有所不同。目前最為常見的是“一年一保”的保險(xiǎn)形式及“一年一繳”的還款方式。除此以外，若到達(dá)續(xù)保時(shí)間，但借款人卻因其他因素?zé)o法及時(shí)續(xù)繳保險(xiǎn)，此時(shí)貸款人可代替借款人完成保險(xiǎn)的續(xù)繳，但因替繳所額外產(chǎn)生的費(fèi)用由借款人擔(dān)負(fù)。針對保險(xiǎn)金額方面，通常有兩種說法。一種說法認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋的價(jià)值是無法割裂的。因此，無論是要求計(jì)算整房價(jià)格來完成保單設(shè)計(jì)，還是要求貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同中的全額投保，均是合情合理的。另一種說法認(rèn)為，工程建設(shè)所處的階段不同，其保險(xiǎn)金額也應(yīng)有所不同。在對企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保時(shí)，在對建筑工程進(jìn)行投保時(shí)，應(yīng)將工程承包的金額總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。對安裝工程進(jìn)行投保時(shí)，工程安裝所產(chǎn)生的價(jià)值總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)投保時(shí)，應(yīng)將該企業(yè)固定資產(chǎn)的價(jià)值總和作為保險(xiǎn)金額。目前我國鼓勵(lì)多數(shù)企業(yè)進(jìn)行足額的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，這使得相關(guān)的保險(xiǎn)操作更為簡單。但是與建筑工程的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相比較而言，購房貸款保險(xiǎn)所處的情況有所不同。購房貸款保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)一般分為兩種：一種以抵押權(quán)作為保險(xiǎn)利益，另一種以信用作為保險(xiǎn)利益。它的利益價(jià)值不僅包括貸款本金，同時(shí)還包括所產(chǎn)生的利息。而關(guān)于不動(dòng)財(cái)產(chǎn)分割問題，其在購房貸款保險(xiǎn)中通常是不存在的。同時(shí)，房屋的價(jià)值也不是根據(jù)足額與否來進(jìn)行衡量的。尤其是對于家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來說，因?yàn)榈谝晃ｋU(xiǎn)賠償形式的存在，保險(xiǎn)標(biāo)中物的真實(shí)價(jià)值應(yīng)該用保險(xiǎn)公司所能賠償?shù)淖罡呓痤~，而不是用保險(xiǎn)金額來代表。

結(jié)語

目前我國購房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)方面仍存在著諸多問題，但隨著我國住房按揭體系的不斷健全，上述問題也必將會(huì)得到有效的解決。同時(shí)，隨著分配住房制度的不斷完善，我國最終會(huì)實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)的美好景象。

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[責(zé)任編輯 陳丹丹]