多倫多新政對加拿大房市的后續影響

夏欣怡

在大金馬蹄地區限購開始后，確實出現了多倫多房地產經紀組團帶領買家進入蒙特利爾炒房的現象。但在筆者看來，這種炒作可能僅僅只是市場的短期行為，并不具有持續性。

2017年4月20日，加拿大安省省長韋恩（Kathleen Wynne）在新聞發布會上宣布了一條重量級的政策：包括多倫多在內的安省大金馬蹄地區將實施15%的海外買家稅。該政策將對加拿大的房地產市場產生深遠影響。

政策出臺

自溫哥華2016年7月25日宣布收取15%海外買家稅之后，溫哥華房地產市場陷入了持續低迷。房地產投機資金小部分流入與溫哥華臨近的維多利亞和納奈莫，大部分轉向了加拿大東側的多倫多，使得大多地區的房價在已經火熱基礎上，再度升溫，從2016年8月—2017年3月，大多倫多獨立屋均價則從95.30萬加元上漲至121.44萬加元，漲幅高達27.43%。而與此對應的是大溫哥華的獨立屋均價從157.83萬加元下跌至148.94萬加元，跌幅為5.97%，兩者的漲跌幅差額為33.4%。

正是在這樣的市場背景下，安省省長宣布了對大金馬蹄地區征收15%海外買家稅的決定。該地區究竟位于安省的什么位置？它在加拿大安大略省的南部，安大略湖西端，以大多倫多地區為中心，廣義覆蓋范圍從伊利湖起向北伸延至喬治亞灣，大部分地區也在魁北克城-溫莎市走廊之上及五大湖區城市群之內。

如下圖所示，雖然安省很大，有107.6 萬平方公里，但實際上該地區只占安省東南部的一個小角，面積為31562 平方公里，僅占安省面積的2.93%，人口卻有924.5 萬 （2016 年），占加拿大2016 年全國總人口3541.8萬的26.1%。而大溫地區總人口只有246.34萬，由此可見此次限購影響人口之多，遠遠超過了2016年溫哥華征收15%買家稅的影響范圍。

資金或重新回流溫哥華

有很多觀點認為，以多倫多為中心的大金馬蹄地區限購之后，資金會就近進入相鄰的蒙特利爾進行投資。而在大金馬蹄地區限購開始后，確實出現了多倫多房地產經紀組團帶領買家進入蒙特利爾炒房的現象。但在筆者看來，這種炒作可能僅僅是市場的短期行為，并不具有持續性。

第一，蒙特利爾有自己的硬傷——法語屬性，而中國人從小學教育開始通常以英語作為第二外語，來到法語為主體的蒙特利爾，難免會有不適。

第二，蒙特利爾政治方面具有不確定性。這里曾經是加拿大最大的城市和經濟中心，后來受魁北克獨立運動的影響，各大公司總部紛紛搬離，人口不斷流失，經濟地位也不斷下滑。

第三，加拿大第一大城市多倫多和第三大城市溫哥華已經推出了15%的海外買家稅，而蒙特利爾作為全國第二大城市，一旦房地產市場有過熱跡象，那么當地政府極可能跟進15%海外買家稅政策。

除了蒙特利爾之外，多倫多的海外買家資金也有可能進入渥太華投資。但是，筆者認為這種可能性雖然存在，卻同樣不可持續。

一方面，渥太華是加拿大的首都，穩定居于首位，一旦這里的房價開始加速上漲，政府可能會立即跟進15%海外買家稅。

另一方面，渥太華與大多倫多同屬于安省，多倫多已經開始實施限購新政，而且限購涉及的人口范圍很廣，超過加拿大人口的 。這顯示了安省政府控制房價的決心十分堅定。在多倫多已經做出榜樣的情況下，渥太華作為加拿大第四大城市，如果房價短時間內出現劇烈上漲，那么海外買家稅將極有可能迅速接踵而至。

但是，由于每年來加拿大的海外來客依然很多，既然多倫多限購了，那么他們很有可能又回到溫哥華去買房。這就像去年溫哥華限購，這些投資者前往多倫多買房一樣，溫哥華將會受益。事實上，4月房地產市場的表現已經證明了筆者的觀點。與3月相比，2017年4月大溫哥華地區的獨立屋均價從148.94萬加元上漲至151.65萬加元，漲幅1.82%;同期，大多倫多的獨立屋均價從121.44萬加元下跌至120.53萬加元，跌幅0.75%。

未來加拿大樓市的發展趨勢

加拿大房地產市場活躍的區域主要有3個，按照國土范圍從西到東依次是：溫哥華城市群（包括納奈莫和維多利亞）、卡爾加里城市群（包括埃德蒙頓）和多倫多城市群（包括渥太華、蒙特利爾）。

那么資金會進入卡爾加里城市群嗎，該處房價是否會出現上漲？

筆者認為，這種可能性較小。原因在于：卡爾加里城市群的經濟基礎是石油，在石油價格持續疲軟，美國的“頁巖氣”、中國的“可燃冰”技術等新能源技術不斷成熟的今天，單一經濟模式的卡爾加里想重現昔日的輝煌，可能還需要較長的一段時間。這意味著該地區的房價在未來較長的一段時間內難以出現明顯起色。

通過前文的分析可知：加拿大已經推出15%買家稅的區域有大溫哥華地區和多倫多為中心的大金馬蹄地區，涉及人口達1170.84萬，占全國總人口的33.06%。而加拿大第二大城市蒙特利爾和第四大城市渥太華，從多倫多限購中獲得的受益可能將較為有限。

所以，目前資金的整體趨勢是從多倫多城市群回流溫哥華城市群。但是，溫哥華也有15%海外買家稅。有些海外買家并不甘心繳納這筆額外的費用。他們會怎么做呢？極有可能他們又回到溫哥華后，繼續向周邊溢出。

但是，溫哥華周邊并非所有城市都會獲得溢出效應，維多利亞就是一個特例。維多利亞作為加拿大房價第三高的城市，于2017年4月24日，以5：3的市議會投票數，通過了15%的海外買家稅決議。雖然在隨后的第二次投票中，該決議以4：4的票數并沒有通過。但是，維多利亞的房地產市場投資者們，已經成了驚弓之鳥。

這樣一來，溫哥華西側與溫哥華具有相似氣候的海濱中小型城市——納奈莫、鄧肯、考特尼，將會受益。此外，溫哥華東側的阿伯茨福德、奇利瓦克和基洛納，雖然不緊鄰海濱，但由于在地緣與溫哥華有較為緊密的聯系，極可能大大受益。