買賣村集體小產權房合同無效

多年前,淄博某昌房產公司與解某簽訂房屋買賣合同一份,將位于淄博高新區四寶山街道辦事處某村的一套沿街房出售給解某,該房屋為該村的小產權房。解某不是該村村民,其以該村村民王某的名義和公司簽訂合同,解某在該合同上簽的是王某的名字；該合同約定了房屋的面積、單價、總價款、付款時間、違約責任等。

解某支付大部分房款后,某昌公司將涉案房屋交付給解某。但解某一直拖欠房款4萬元未付。某昌公司的股東訴至法院,要求王某、解某支付房款4萬元及違約金1.2萬元并承擔本案訴訟費用。

高新區法院審理后認為,小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土、房管部門不會給予備案。根據我國現行房地產管理體制的有關規定,我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續轉為國有土地之前,禁止進入房地產市場。根據我國土地管理法規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此,集體經濟組織開發小產權房的行為不受法律保護。

據此,法院判決認定本案所涉某昌公司與解某所簽訂的房屋買賣合同應為無效合同,原告方應依據無效合同的法律后果來向解某主張權利,故對原告要求被告支付房款4萬元及違約金1.2萬元的訴訟請求,法院不予支持。解某主張合同無效并要求原告方退房退款、賠償損失,但其并未提起反訴,故對其所主張,法院不予處理,其可另行向原告方主張權利。