村民買賣農房如何過戶和繼承

農村宅基地房屋買賣后如何過戶？村民繼承了父母的宅基地，一戶兩宅合法嗎？

【案例】老王和村民老夏簽了份房屋買賣協議，協議上約定，老王花5000塊錢買下老夏在村里的一處房屋。后來老王在院子里建了7間廂房。現在老王已經是本村村民了，但是為了防止和老夏因為房屋發生糾紛，老王訴至法院，要求確認雙方當年的房屋買賣合同有效。

【說法】要說老王提出的訴訟是否合理，要弄清以下幾點：

誰有資格買農村的宅基地房？

只有本集體經濟組織成員，才有資格購買農村的宅基地房。本集體經濟組織成員，一般是指戶口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城鎮戶口的居民，都不能購買。

老王買完農村房屋后，怎么過戶？

案例中老王年買房，當時他不具備本村村民資格，但是后來他成了本村村民，那么他就可以向鄉鎮人民政府申請審核，經縣級人民政府批準就可以辦過戶了。實踐中一般是在宅基地使用證上進行變更，然后由相關部門蓋章。

老夏還能再申請本村宅基地嗎？

根據《土地管理法》第62條的規定，農村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準。所以老夏不能再申請宅基地了。宅基地本身就有一種社會福利性在里面，是為了保障農村村民的住房，如果說你賣了，那可能是你覺得不需要這個住房了，再申請的話就不批準了。

農村村民原則上“一戶一宅”，如果繼承了父母的宅基地房，一戶兩宅合法嗎？可以確權嗎？

這是可以的。這里涉及一個概念，就是物權的取得方式中的繼受取得。物權繼受取得一般通過事件的發生或者民事法律行為的實施而取得，比如說遺產繼承。子女通過繼承取得了房屋的所有權，宅基地在嚴格意義上來說不是他的，如果說他繼承的房子坍塌了，那這個房子就是滅失了（法律上滅失指物品因自然災害、被盜、遺失等原因不復存在），宅基地使用權也就沒有了，因為房子和地是不能分離的。如果是村民通過審批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而繼承取得的房子坍塌了，這個房子就滅失了。

本村村民戶籍遷出后，村里的房子會被收回嗎？

這個不會。只要當時取得房屋的時候是通過合法的途徑，并不會因為戶籍的變動就收回房屋。