我國不動產登記制度解析

◎魏薪酈

我國不動產登記制度解析

◎魏薪酈

近幾年隨著我國經濟領域的迅速發展，不動產作為家庭重要財產受到人們重視，確認不動產物權歸屬的重要依據即為不動產登記，即由不動產所在地的登記機構對該不動產物權的變動情況及權利狀況進行登記，通過登記達到物權公示的目的，使其權利人的相關利益得到保障。不動產登記制度不僅是財產交易有序化的條件,亦是物權制度賴以生存的基礎，在我國物權法系中占有極為重要地位。鑒于此，我國應當加強對不動產登記制度的研究，讓其在市場經濟活動中發揮更大效用。本文擬通過對不動產登記制度的相關問題解析，進一步完善不動產登記制度的路徑。

不動產登記制度就是為保護交易安全而設計的，它是公示公信原則的具體體現。不動產登記制度其核心就是在實際的社會生活實踐中明確不動產產權關系，為不動產交易打下堅實的基礎。它是維護經濟秩序、保障交易安全的重要法律手段，對于保障公權和私權兩個層面皆非常重要，完善我國不動產登記制度對公示物權狀態、保障交易安全、國家宏觀調控管理等方面都有著十分重要意義。

不動產登記的涵義

不動產登記：不動產登記機構依據物權當事人申請、依據有關國家行政機關的囑托或依據法定職權，將不動產的自然屬性、權利屬性及其他應當登記事項記載于不動產登記簿而加以公示的行為。

目前我國不動產登記制度存在的問題

隨著2015年《不動產登記暫行條例》的頒布，標志著我國不動產統一登記制度的建立。《不動產登記暫行條例》以《物權法》為基礎，對不動產統一登記范圍、機構、程序等方面重要制度予以了明確，實現了不動產登記法律依據的統一。但該條例對許多內容的規定模糊不清，不夠細化，條例條文不夠全面。主要表現在：關于利害關系人范圍界定模糊不清。利害關系人是否包括配偶、子女、父母等近親屬？筆者認為：鑒于夫妻關系的特殊性，夫妻雙方可憑相關證件查詢對方不動產相關信息。子女、父母能否作為利害關系人查詢主體？筆者認為：（1）關于父母能否作為利害關系人查詢主體，應視具體情況而定。父母從保護未成年人利益角度查詢未成年人名下不動產，筆者認為此種情況父母應當出具保護未成年人利益書面材料，此時可作為利害關系人查詢其不動產信息。但子女已成年或已結婚，為保護個人隱私，此時父母不能作為利害關系人查詢其子女不動產狀況。（2）關于子女能否作為利害關系人查詢主體，筆者認為，亦應視具體情形而定。一般情況為保護個人隱私，子女不能作為利害關系人查詢父母名下不動產，但父母年邁或者身患重病無法起身，在此特殊情形下，子女應當出具相關證明材料證明其父母確不能到場，并出具保護權利人利益書面材料，此時，子女方可作為利害關系人查詢其不動產信息。

完善不動產登記制度的建議

建立不動產登記賠償基金制度。目前在我國，當不動產登記出現錯誤時，受害人通常采取民事訴訟法律手段保護自己的合法權益。但民事訴訟程序較繁瑣，耗時較長，當事人還需為此付出額外資金，顯然此方式并不是維護受害人合法權益的最佳選擇。通過建立賠償基金制度，受害人可直接向登記機構申請賠償費用。其次，建立不動產登記賠償基金制度在一定程度上降低了登記機構的賠償風險。綜上所述，無論是從受害人角度考慮，抑或從不動產登記部門角度考慮，我國建立不動產登記賠償基金制度勢在必行。關于賠償基金的來源，筆者認為主要有三方面獲取途徑：一是在進行不動產登記時，從不動產登記費里按一定比例提取賠償基金。二是不動產登記部門有權向登記錯誤的工作人員索取相應的損失，這部分資金也應當作為賠償基金的來源；賠償基金的第三個來源是已有的賠償基金的時間價值，即賠償資金在一定時間內增值部分，也就是我們通常所說的利息。

實現房屋用途標準和土地用途標準的統一。目前我國在不動登記時房屋、土地用途分類標準不一致，這樣較易引起權利人理解歧義，也使登記機構在記載不動產登記用途時產生困惑。當前，隨著建筑形態多樣化、功能需求增加，規劃用途種類在此基礎上還有所增加。針對規劃用途較多的情況，在不動產登記實務中，應當實現對房屋用途標準和土地用途標準的統一融合，制定統一的用途確定分類標準和含義，同時考慮到不動產登記的依據之一是建筑工程規劃許可證，還需與建設規劃部門銜接，努力使《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）中的含義與相應土地分類標準對應或包含于土地分類含義中。

完善不動產登記請求權制度——建立個人交易誠信查詢機制。目前我國尚未對登記請求權的法律地位進行明確，對于出賣人因違約強行解除合同，買受人除獲得合同約定的違約金外，暫無其他有效救濟手段。故筆者建議，應當遵循誠實守信原則的要求，建立個人交易誠信查詢機制，加快誠信社會建設。侵害方個人誠信檔案中應包含其對登記請求權拒不履行的記錄，如出現多次不良記錄，則今后的交易行為將受到一定程度限制。比如：限制申請個人信貸、限制X年內不得簽訂此類合同再次交易等規定，這也是適應于民法誠實信用原則。

完善不動產登記信息查詢機制，真正做到高效便民。隨著互聯網市場的發速發展，不動產登記機構可利用網絡技術實現不同機構之間的信息互通、同一登記機構不同區域的信息互通，更有效保護不動產權利人的合法權益。例如：民政部門通過信息共享可實時核查低保困難家庭不動產登記信息，可避免“老弱病殘”服務對象往返不動產登記機構申請出具不動產登記信息查詢證明，既提升了政府部門公信力，也減輕了登記機構查詢壓力。不動產登記機構通過信息共享可實時核查民政部門婚姻登記信息，提高了不動產登記辦事效率。稅務部門通過信息共享，可讓納稅申請人直接享受稅收政策優惠，同時不動產登記機構服務壓力可得到有效緩解。

（作者單位：重慶市大渡口區不動產登記中心）