中小房企壓力大是必然趨勢

隨著房地產市場的迅速發展，物業管理在我國也處于快速發展階段。但因這方面一些法律法規目前太不完善，加上物業管理涉及多方主體，成為矛盾和糾紛的多發地。良好的物業管理服務將對房地產的發展起到很重要的促進作用。

針對我國房地產市場和物業管理市場的發展趨勢，《民生周刊》近日采訪了全球領先房地產服務提供商第一太平戴維斯華北區董事長、英國特許房屋管理學會會員鄒錦標，這位有著30多年物業管理實際工作經驗的管理專家，對此有著自己的看法。

民生周刊：在各地密集出臺樓市調控政策的前提下，您對2017年中國房地產市場發展趨勢怎么看？

鄒錦標：在老百姓的“衣、食、住、行”中，“住”是最重要的一部分，對民生息息相關。房地產是穩定老百姓日常生活的最基礎的磐石。目前中國是亞洲地區及全世界發展最穩定，最安全，市場發展最快速的地區。我對未來中國房地產市場走勢持積極態度。

進入2017年，部分城市樓市強勢反彈，房價在稍事企穩后又呈現上漲趨勢。在這個背景下，全國多地相繼出臺或升級樓市調控新政，需求得到了有效的抑制，成交量及房價上漲的趨勢也將得到抑制。此次調控的目的，就是要預防房價再度過快上漲，抑制泡沫防范風險，有利于引導市場逐漸回歸平穩的狀態。

民生周刊：李克強總理在今年的政府工作報告中再次要求，房地產要因城施策、分類調控，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求。對此，您怎么看？

鄒錦標：中國幅員遼闊，城市差別大，發展階段不同，需求各異，因此“因城施策、分類調控”很有必要。中央經濟工作會議提出：房是用來住的，不是用來炒的。這意味著房地產發展的首要目標是實現“住有所居”，讓住房回歸其居住屬性。

另外，應進一步明確政府與市場角色定位的差別化，實行商品房與保障房雙軌制。以政府為主提供基本保障，加大廉租房與保障房供應力度，解決中低收入及困難階層的住房需求。

民生周刊：近幾年來，“房地產稅”一度成為大家熱衷討論的話題。您如何理解“房地產稅”？“房地產稅”未來立法將給房地產市場帶來哪些影響？

鄒錦標：首先，房地產稅是用來盤活房地產，加大囤積房地產的成本，并使稅金來還利于民，用收來的稅金改善民生。房地產稅不是洪水猛獸，每個國家都有不同形式的房地產稅。其次，房地產稅是提高房屋占有、使用和交易的成本，持有成本的增加會使房產持有者重新考慮房產持有和配備的合理性。

深層次來講，房地產稅并不是為了“打壓房價”，而是為了降低住宅的投資屬性。增加持有環節稅負，有助于引導人們正確看待房地產消費，對人們的房地產投資行為起到調節和引導作用。 另外，房地產稅是有利于更加規范房地產市場，有利于理順和降低目前一些城市過高的樓市價格。

民生周刊：物業管理在國內經歷了30多年的發展，處于快速發展階段，因其涉及多方主體，也成為矛盾和糾紛的多發地。您認為如何才能避免這些矛盾糾紛？

鄒錦標：造成住宅物業管理問題的原因很多，概括來講，分四個方面：一、開發商的遺留問題轉嫁到物業管理公司；二、物業管理服務不到位，從業人員水平較低；三、居民對服務付費的接受程度不高；四、物業費收繳困難，物業費標準低，盡管物業管理成本逐年增長，但物業費用未獲相應調整，致使管理質量下降，引起業主不滿。

關于如何避免物業管理中出現矛盾糾紛，我認為應從四個方面來解決：首先，物業管理企業加大專業人才培訓力度，通過高標準服務激發業主自覺繳費意識，從根本上解決收費難問題；其次，政府進一步完善物業管理相關法律，進行正確引導、規范和制約，并設置專門物業管理監管機構以法律手段對拒交物業管理費者給予相應懲罰；再者，加強物業公司資質管理，引導專業性物業公司向大型化、專業化發展；最后是切實發揮業主委員會的監督作用。

民生周刊：您認為物業管理企業將面臨哪些市場變化？據了解，為提高物業管理立法層級和解決實際問題，各地市都在加緊制定出臺新的《物業管理條例》，新規定的出臺將會給物業管理行業帶來哪些影響？

鄒錦標：未來，物業管理會面臨多方的市場變化，其中包括客戶需求更高、更多的現代服務的變化；競爭加劇，成本上漲所導致的運營壓力加大的變化；智慧社區、社區O2O等新趨勢帶來巨大的發展空間所帶來的創新轉型壓力增大的變化，其中包括互聯網+時代下發展，“互聯網+物業”將成為發揮資本、互聯網、物業管理各自優勢，整合線上線下資源的產業融合的新業態。

物業管理是廣大市民普遍關注和反映突出的熱點問題，各地新《物業管理條例》出臺，是順應改革發展需要的。新規定的出臺，將健全綜合管理體制、規范業主自我管理、強化物業行業監管、完善物業使用和維護制度等。

民生周刊：在中國經濟發展步入“新常態”之時，您認為房地產和物業管理行業應朝哪個方向發展？

鄒錦標：首先，房地產行業經歷高速發展期后進入平臺整理期，行業資源涌向龍頭企業，中小房企面臨的生存壓力越來越大，行業內兼并重組導致強者恒強，弱者愈弱，這是新常態經濟下的必然趨勢。

未來，房地產企業應進行多元探索，布局國際化戰略、開拓海外市場，通過積極變革應對房地產市場新常態。 另外，物業管理企業也應當引入新技術、新業態和新方式，開創新的商業模式，提高物業管理技術含量和產品附加值，實現向現代服務業的轉型和升級。

（王靜甫、崔建義對本文亦有貢獻）