淺議我國以房養老的利與弊

楊青+楊素

（山西財經大學 山西 太原 030006）

摘 要：中國已經進入老齡化社會，人口老齡化導致的社會養老壓力加大，養老負擔沉重使我國的社會養老保障體系面臨嚴峻的挑戰，面對這種現狀，對"以房養老"這種新型養老模式的研究也變得迫切。以房養老模式是對家庭養老和社會養老的補充，它的實施對于提高老年人生活質量，減輕國家和社會的養老負擔，拉動國民經濟的新增長具有重要意義。

關鍵詞：以房養老；國內外實踐；利與弊

一、以房養老概述

（一）以房養老的內涵

從廣義上來講，以房養老是指老人利用自己擁有的房產，采用多種形式對其進行資源的優化配置，以實現資產的保值增值，并最終保障自我養老的過程。究其形式來說，包括出售出租房屋養老、異地集中養老等。從狹義來講，以房養老是指房屋產權擁有者把自有產權房抵押給金融機構，銀行、保險公司在綜合借款人年齡、生命期望值、房產現有價值等因素后，一次性發放貸款或一定時間內每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，在其去世后，把房屋出售所得用來償還貸款本息，升值部分歸金融機構所有的自我養老模式。

（二）國內外以房養老模式與實踐

新加坡：職總英康私營保險公司NTUC INCOME于1997年1月率先推出反住房抵押貸款。之后由于新加坡政府規定反向抵押貸款僅限于私人建造的商品住房，政府組建的房屋不能“倒按揭”等諸多限制導致其“以房養老”市場狹小。

英國：住房反向抵押貸款在英國一般被稱為“房產價值釋放機制”或“逆向年金”，20世紀60年代中期開始英國推行這種“以房養老”模式，其突出特點是住戶將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金。

南京：2005年南京湯山溫泉留園老年公寓在全國率先推出“以房換養”的概念，南京成為我國首個公開推行倒按揭性質業務的城市。這種以房養老模式主要針對在南京市區至少擁有一套不小于60平米住宅的60歲以上老人。

北京：2007年10月18日，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心共同啟動了“養老房屋銀行”項目。2007年10月30日，北京幸福人壽保險公司通過保監會審批開業，并推出了反住房抵押貸款等主營業務。

二、我國實行以房養老的益處

（一）刺激消費，促進國民經濟的增長

“以房養老”模式使老年人可以用抵押出售房產等方式獲得一定養老金，這在一定程度上使老年人的晚年生活得到保障，從而減輕了子女的養老負擔和人們的后顧之憂。人們可以將更多的錢用于消費，消費增長進一步拉動了內需，從總體上達到促進國民經濟增長的效果。另外，房屋交易促進金融和房地產市場的發展，間接地拉動了整個國民經濟的增長。

（二）活躍房地產市場，促進金融市場的發展

以房養老模式的推行有利于推動銀行、保險公司等金融機構與房屋產權人、養老保障機構之間的合作，促進養老保障產品的豐富與多樣化，同時“以房養老”將住房、金融保險抵押和養老保障有機地聯系在一起，在金融機構將老年人抵押的房產進行運營并獲得一定收益時，就直接活躍了房地產市場和間接促進了金融業的發展。

（三）減輕養老保障壓力，解決養老金缺口問題

我國已經進入老齡化社會，養老、醫療、住房方面的壓力越來越大，養老金缺口問題也日趨嚴重。實施“以房養老”模式在這種情況下就顯得十分必要，它使老年人通過抵押出售產權房的方式獲得一定的養老金，減輕了國家養老保障體系的養老負擔，有效地緩解了養老金缺口問題，為保證老年人的晚年正常生活和解決其醫療問題開拓了多元化的渠道。

（四）減輕子女養老經濟負擔，形成新的家庭代際關系

隨著計劃生育政策的實施，近年來我國“四二一”的家庭結構已經成為主流，大量的獨生子女家庭養老經濟負擔過重。以房養老作為一種“自我養老”模式，可以減輕子女贍養老人的經濟負擔，老年人將產權房抵押給金融機構的行為導致子女無法繼承父母的房屋遺產，培養了其獨立自主的生活態度，從而有利于新的更好的家庭代際關系的形成。

（五）有效配置家庭經濟資源，改善老年人的生活狀態

老年人為了保障其晚年生活將住房抵押、出售，使房屋這種不動產變現為流動資金，最終成為養老金的補給來源。這種“以房養老”模式使家庭經濟資源得到充分合理的利用，提高了資源的利用效率，使老年人有更多財力和精力用于豐富自身的精神文化生活，從而從根本上改善老年人的物質生活水平，最終有利于社會和諧穩定，真正使老年人得以“頤養天年”。

三、我國實行以房養老的弊處

（一）不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

受中國傳統家庭觀念的影響，人們普遍認為子女應該照顧老年人的晚年生活，而老人的所有財產，在其去世后也理應歸子女所有。但是“以房養老”的模式打破了傳統的家庭關系，使老年人將自己的產權房抵押換取一定數額的養老金，在其去世后住宅歸金融機構所有。這種情況極容易引發子女對父母的不滿，導致家庭矛盾，總體上不利于整個社會的和諧穩定。

（二）以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

房屋價格的波動性和人生壽命長短的不確定性是以房養老產品面臨兩個主要的風險。如果房屋價格上漲，金融機構收獲頗豐，但是老年人從金融機構獲得的養老金收入將小于抵押產權房之前房屋本身所能獲得的收益，這就造成老年人承擔一定的價值風險。如果房屋價格下跌，金融機構將面臨巨大的貶值風險。而要讓房價十幾年甚至幾十年保持平穩，一成不變的狀態是很難的。

（三）導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

“以房養老”的推行包括三種模式：公積金管理中心模式，銀行、保險公司等金融機構模式，養老機構模式。但是公積金管理中心沒有買賣和租賃房屋的職能，金融機構不能將保險資金投資不動產并進行“混業經營”，養老機構能否提供與老年人房產價值相符的服務有待考究。這些問題都阻礙著以房養老方式的實施，三家機構中的任何一家實施以房養老都會涉及到國家政策不允許的領域，最終損害老年人的利益。

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作者簡介：

楊青（1992-），女，漢族，河南省義馬市人，碩士研究生，單位：山西財經大學教育經濟與管理專業，研究方向：教育與人力資源開發和管理。

楊素（1993-），女，漢族，河南省義馬市人，本科，單位：國家開放大學行政管理專業。