淺談不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量管理

劉鳳丹

（福建特力惠信息科技股份有限公司）

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記自實(shí)施以來(lái)取得很大的進(jìn)展，但在實(shí)際測(cè)繪中也遇到了一些關(guān)于測(cè)繪成果質(zhì)量管理的難題。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量在很大程度上影響著不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果作為一項(xiàng)技術(shù)成果，一經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門采用，將成為建立不動(dòng)產(chǎn)樓盤表和不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的根本依據(jù)，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、財(cái)政稅收、房屋征收征用等方面不可或缺的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)繪；質(zhì)量管理

引言

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的真實(shí)反映，包括不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)、圖件、信息、成果表和測(cè)繪質(zhì)量檢查報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、技術(shù)設(shè)計(jì)與總結(jié)以及其他相關(guān)材料。此外，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果依據(jù)測(cè)繪對(duì)象可分為地籍測(cè)繪成果、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果、海籍測(cè)繪成果三大類。其中與百姓日常生活聯(lián)系密切的主要是地籍測(cè)繪成果和房產(chǎn)測(cè)繪成果。因此，本文研究如何加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量管理具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、影響測(cè)繪質(zhì)量的三大因素

在實(shí)際工作中，能夠影響測(cè)繪質(zhì)量的原因非常廣泛，但是對(duì)測(cè)繪質(zhì)量產(chǎn)生的影響較大的主要有三個(gè)因素，即規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制體系和從業(yè)人員的素質(zhì)。

（一）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的影響。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作對(duì)專業(yè)性和技術(shù)性要求比較高，但是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)還不夠完備，相關(guān)的法律法規(guī)也很缺失，各省市出臺(tái)的地方性不動(dòng)產(chǎn)測(cè)算技術(shù)規(guī)程比較具有局限性，不能夠形成全國(guó)范圍內(nèi)的統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪也起到了重要作用，但是隨著建筑形態(tài)多樣化設(shè)計(jì)以及對(duì)藝術(shù)造型的追求，許多問(wèn)題根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)范無(wú)法充分判定，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員只能根據(jù)自己的理解、同行間的技術(shù)交流和以往的慣例進(jìn)行判斷，這些都給不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的規(guī)范性、適用性帶來(lái)一定的爭(zhēng)議。

（二）質(zhì)量控制體系對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的影響

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位質(zhì)量控制體系的不規(guī)范、不健全，容易導(dǎo)致測(cè)繪成果的可追溯性不強(qiáng)，責(zé)任分擔(dān)難以實(shí)現(xiàn)有規(guī)可依、有據(jù)可查。比如對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，在功能單一、造型簡(jiǎn)單的普通住宅、一般商住樓等建筑的測(cè)算中，質(zhì)量體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果精度的影響較小，但是商業(yè)綜合體等比較復(fù)雜的建筑，測(cè)繪數(shù)據(jù)量大，內(nèi)業(yè)制圖成果計(jì)算以及功能區(qū)劃分等方面判斷難度大，在測(cè)繪時(shí)很容易產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題[1]。

（三）從業(yè)人員素質(zhì)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的影響

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、技術(shù)水平有較高的要求。此外，從業(yè)人員還應(yīng)具有足夠的責(zé)任心和細(xì)致的工作技能，在測(cè)算過(guò)程中遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持公平、公正原則。專業(yè)素質(zhì)與技術(shù)水平落后，有可能客觀造成測(cè)繪成果的質(zhì)量問(wèn)題；責(zé)任意識(shí)和工作不到位，則會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的人為錯(cuò)誤；不能在測(cè)算過(guò)程中按照規(guī)范和法律規(guī)定操作并堅(jiān)持公平、公正原則，都會(huì)產(chǎn)生持久的不良影響。

二、完善質(zhì)量管控體系

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量在各種影響因素的共同作用下，可能會(huì)出現(xiàn)測(cè)算成果失實(shí)、引發(fā)糾紛。因此，應(yīng)根據(jù)影響因素有針對(duì)性地采取控制措施，有效提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量。

首先，加快完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的滯后，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的影響是持續(xù)深遠(yuǎn)的。因此，建議國(guó)家層面加快有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的修訂進(jìn)程，將各種規(guī)則以及名詞術(shù)語(yǔ)等盡快在規(guī)范中予以說(shuō)明；在行業(yè)內(nèi)，應(yīng)由各地行政管理部門選擇長(zhǎng)期從事不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，具有一定影響力的專家成立專家會(huì)審認(rèn)定小組，對(duì)實(shí)際工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題和具有爭(zhēng)議的內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)解決糾紛，研究出現(xiàn)的新情況、統(tǒng)一業(yè)務(wù)處理原則，不斷完善更新適合本地的不動(dòng)產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)程，為從業(yè)人員提供技術(shù)指導(dǎo)，從而避免質(zhì)量爭(zhēng)議。

其次，全程嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程是指對(duì)工程概況和現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行分析設(shè)計(jì)、針對(duì)大型綜合項(xiàng)目組織具體實(shí)施人員進(jìn)行設(shè)計(jì)書學(xué)習(xí)、外業(yè)實(shí)施數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)校核制圖計(jì)算、質(zhì)檢人員檢查驗(yàn)收的過(guò)程。作業(yè)過(guò)程中方法分析設(shè)計(jì)、外業(yè)實(shí)施數(shù)據(jù)采集、檢查驗(yàn)收尤為重要，其完成的情況直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)生重大影響[2]。一般而言，分析設(shè)計(jì)過(guò)程計(jì)算中應(yīng)注意按照相應(yīng)批文的要求，來(lái)確定測(cè)繪的類型、采用的規(guī)范條文、計(jì)算方法以及分?jǐn)偡桨浮７治鲈O(shè)計(jì)完成后，再核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工情況。

最后，檢查過(guò)程的質(zhì)量控制。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度。一級(jí)檢查是在測(cè)繪人員全面自查、互查的基礎(chǔ)上，由專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的過(guò)程檢查。主要是按照相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范規(guī)程、技術(shù)設(shè)計(jì)書和其他的有關(guān)資料，對(duì)測(cè)繪成果的圖形、數(shù)據(jù)、文字資料以及測(cè)繪成果的生產(chǎn)過(guò)程是否符合作業(yè)程序規(guī)定進(jìn)行細(xì)致、全面的檢查。自查是保證測(cè)繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。在整個(gè)作業(yè)過(guò)程中，第一測(cè)繪人員必須在下一環(huán)節(jié)開始前檢查自己前一環(huán)節(jié)的各項(xiàng)作業(yè)方法是否符合要求，對(duì)完成的任務(wù)要百分之百地進(jìn)行自我檢查，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯(cuò)誤，必須立即改正，把遺漏、錯(cuò)誤消滅在生產(chǎn)過(guò)程中。自查完成后，由另一組測(cè)繪人員進(jìn)行檢查、確認(rèn)。二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上，由測(cè)繪單位質(zhì)量管理部門的專職質(zhì)檢人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上實(shí)行的最終檢查。二級(jí)檢查應(yīng)重點(diǎn)檢查測(cè)繪成果生產(chǎn)的依據(jù)和過(guò)程，對(duì)圖形、數(shù)據(jù)、文字資料等進(jìn)行全面檢查。各級(jí)檢查之間必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或代替。同時(shí)，下一級(jí)檢查應(yīng)結(jié)合上一級(jí)檢查的完成情況，對(duì)其忽略的問(wèn)題重點(diǎn)檢查。產(chǎn)品的驗(yàn)收工作一般由委托方組織相關(guān)技術(shù)專家進(jìn)行驗(yàn)收，或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。當(dāng)委托方不具備以上驗(yàn)收條件時(shí)，可由測(cè)繪單位總工程師以對(duì)測(cè)繪成果的審批代替驗(yàn)收。

上述過(guò)程控制，在以ISO質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)建立的、具有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特色的質(zhì)量管理體系中，都有規(guī)范的記錄和控制，可以形成完善的質(zhì)量檢查制度，有效地提高了作業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)，實(shí)現(xiàn)了責(zé)任有序分擔(dān)、質(zhì)量有效追溯。

此外，還要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員培訓(xùn)。對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)也是提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的一個(gè)必要前提。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算人員和檔案管理人員、質(zhì)量檢驗(yàn)人員。所有這些人員都必須經(jīng)過(guò)認(rèn)真、有效、細(xì)致的培訓(xùn)，取得從業(yè)資格認(rèn)證。培訓(xùn)的內(nèi)容必須包括《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定》《測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等以及職業(yè)道德、廉政教育等相關(guān)內(nèi)容，從而提高從業(yè)人員的技術(shù)水平、職業(yè)素養(yǎng)和法律意識(shí)。

結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)持久復(fù)雜的系統(tǒng)工程，通過(guò)建立具有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特色的質(zhì)量管理體系、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)、加強(qiáng)與專家的交流，可以有效提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的整體發(fā)展，也有利于避免不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量糾紛，創(chuàng)建和諧的外部工作環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜明奎. 淺談測(cè)繪成果質(zhì)量管理[A]. 東北三省測(cè)繪學(xué)會(huì)、測(cè)繪科技信息網(wǎng).2001年?yáng)|北三省測(cè)繪學(xué)術(shù)與信息交流會(huì)論文集[C].東北三省測(cè)繪學(xué)會(huì)、測(cè)繪科技信息網(wǎng)：，2001：3.

[2]袁寶華， 李昌兵， 潘偉. 建立有特色的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系[J]. 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)， 2016（4）：54-56.