房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析

周發(fā)明+陽靜怡

[摘要]近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力不同，各個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況也有所不同。又由于我國的財政政策和貨幣政策等宏觀因素的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加困難。我國的房地產(chǎn)企業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，也是民生的根本，其發(fā)展將直接影響我國經(jīng)濟的發(fā)展。由此筆者認為對房地產(chǎn)從企業(yè)競爭力影響因素進行分析是十分有必要的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；競爭力；因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的強弱決定了其在整個房地產(chǎn)企業(yè)所處的地位，因此增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也就十分重要了。房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素判斷他們是否能取得投資回報；消費者可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素判斷他們是否購買房產(chǎn)。因此，分析研究房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素，從而提出增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素的方案，對于房地產(chǎn)企業(yè)提升競爭力和綜合實力具有重要的意義。

1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

彭羅斯在《企業(yè)成長理論》中說明了企業(yè)的競爭力來源于企業(yè)本身所含有的資源，具體說是企業(yè)所擁有的效率較高的特殊資源。[1]企業(yè)在市場競爭中獲得領(lǐng)先就必須擁有較多的這種特殊資源。房地產(chǎn)企業(yè)的這種特殊資源主要包括消費者資源、投資者資源、土地資源等。房地產(chǎn)企業(yè)擁有這些特殊資源越多，其競爭能力越強，占有的市場份額越大。根據(jù)波士頓公司的BCG 模型理論，其理論的核心是根據(jù)市場需求和其他各項因素來確定出各項資源的需求量。[2]房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)市場需求量來進行決策，如供大于求，將不利于房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

普拉哈拉德和哈默爾的觀點主要是利用核心能力理論來解釋企業(yè)競爭力來源。[3]房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的強弱與企業(yè)本身的能力有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)能力越強，競爭力越強。這種能力是評價房地產(chǎn)企業(yè)競爭力強弱的標準，具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)核心能力還包括營運能力和償債能力。

MHMeye和JMutterback將核心競爭力分解為三個維度：產(chǎn)品技術(shù)能力、分析和關(guān)注消費者需求能力、分析和協(xié)調(diào)各部門的能力。[4]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其技術(shù)能力息息相關(guān)，質(zhì)量過硬的房產(chǎn)更能吸引消費者。這就要求房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者具有較強的控制組織能力。范莉莉設(shè)計核心競爭力評估維度，主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。[5]

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力強弱與資源利用率有關(guān)，資源利用率越強，競爭能力越強。房地產(chǎn)企業(yè)的資源利用率可以從其盈利能力營運能力和償債能力反映。

陳靜根據(jù)企業(yè)文化凝聚力的功能、指導(dǎo)的功能、激勵的功能、約束的功能、互動的功能，增強企業(yè)的核心競爭力，分析企業(yè)競爭力的影響因素。[6]房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力與企業(yè)的自身文化有關(guān)。良好的企業(yè)文化，可以增加員工對企業(yè)的認同度和忠誠度，增加員工的工作積極性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。馬東生等闡述了戰(zhàn)略資源、企業(yè)知識、組織學(xué)習和企業(yè)文化和集成是企業(yè)競爭力要素[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力與其戰(zhàn)略管理決策有關(guān)，設(shè)定科學(xué)可行的戰(zhàn)略管理目標，并進行合理的控制保證實行，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

時希杰、吳育華根據(jù)系統(tǒng)思想建立了基于三個層次的指標體系，分別包括市場表現(xiàn)、技術(shù)水平和服務(wù)態(tài)度。[8]房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭，如從萬科的財務(wù)報表可以看出其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位、市場占額和技術(shù)水平等綜合實力指標。

總體而言，國內(nèi)外關(guān)于企業(yè)競爭力的分析和研究，已經(jīng)有了一套相對完整的體系。國內(nèi)外有關(guān)企業(yè)競爭力的研究主要涉及如下幾個方面：①企業(yè)競爭力的界定；②企業(yè)競爭力的來源；③企業(yè)競爭力的影響因素；④提高企業(yè)競爭力的對策。

2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素與房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力、營運能力和償債能力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越強，其在整個行業(yè)中的競爭力越強；房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越弱，其在整個行業(yè)中的競爭力越弱。房地產(chǎn)企業(yè)營運能力越強，其在整個行業(yè)中的競爭力越強，反之越弱。房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越強，其在整個行業(yè)中的競爭力越強；房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越弱，其在整個行業(yè)中的競爭力越弱。

下文將從盈利能力、營運能力、償債能力對保利地產(chǎn)、萬科、金地集團展開分析。

21盈利能力分析

從表1中我們了解到，2011—2014年金地集團凈資產(chǎn)收益率相對其他三家公司而言是最差的。這說明金地集團的開發(fā)力度不大，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率無法得以提升。保利地產(chǎn)2012年的額外融資股本乘數(shù)下降，凈資產(chǎn)收入率下降，在公司努力開發(fā)和提高銷售效率的同時，凈資產(chǎn)回報率也在上升。2013年由于宏觀政策的影響，凈資產(chǎn)收益率有所下降。萬科2011—2014年凈資產(chǎn)收益率總體來說還是比較平穩(wěn)的，這可能與萬科不斷進行技術(shù)創(chuàng)新、擴大開發(fā)力度有關(guān)。

22營運能力分析

從表2我們可以了解到，保利地產(chǎn)在2011—2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對于萬科和金地集團而言是較低的。這是因為保利地產(chǎn)實施擴張型的政策，使得各項費用的支出增加，從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率無法提高。萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2011—2014年相對于金地集團和保利地產(chǎn)而言是最高的。這是因為萬科實行了循序漸進的發(fā)展方針，各項費用合理支出和分配。金地集團在2011—2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對于萬科和保利地產(chǎn)是處于最低位置的。這說明金地集團需要創(chuàng)新技術(shù)和更新管理理念和制度，制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略。同時金地集團在擴大資產(chǎn)規(guī)模時也應(yīng)更加重視操作風險，這樣才能提升金地集團的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強其營運能力。

23償債能力分析

從表3我們可以了解到，2011—2014年的保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率相對于萬科和金地集團而言比率最大，這說明保利地產(chǎn)采取了擴張型的發(fā)展戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率在2011—2014年較穩(wěn)定，這說明保利地產(chǎn)在實施擴張性戰(zhàn)略的同時也注重了資產(chǎn)的穩(wěn)定。萬科的資產(chǎn)負債率在2011—2014年一直保持在67%左右，雖然萬科的資產(chǎn)負債率波動幅度穩(wěn)定，但相比保利地產(chǎn)而言其資產(chǎn)負債率是較低的，這說明保利地產(chǎn)的償債能力要優(yōu)于萬科。金地集團2012年的資產(chǎn)負債率相對2011年有所下降，這是因為2012年金地集團的負債增加，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負債率下降。

3結(jié)論與建議

房地產(chǎn)企業(yè)競爭力與其盈利能力、營運能力、償債能力有關(guān)。

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較良好，管理的制度和理念較完善，可以有效地對成本進行控制。因此房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力的強弱直接影響其在整個行業(yè)的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力越強，其在整個房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力越強。從房地產(chǎn)行業(yè)的營運能力來看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力不強，各項營運資本需要更加合理地配置，實現(xiàn)其最優(yōu)化。因此房地產(chǎn)企業(yè)需增加其營運能力。房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力越領(lǐng)先，其在整個房地產(chǎn)行業(yè)中競爭力越領(lǐng)先。從房地產(chǎn)企業(yè)償債能力上來看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力還是較強的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的資產(chǎn)流動性，隨著合理的管理制度的實施，使得與房地產(chǎn)企業(yè)償債能力相關(guān)的各項指標都能有利地變動。因此房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的強弱直接影響其在整個行業(yè)的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強，其在整個房地產(chǎn)行業(yè)中競爭力越強。

參考文獻：

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[作者簡介]周發(fā)明（1965—），湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院，教授，碩士生導(dǎo)師。研究方向：營銷與商務(wù)管理；通訊作者：陽靜怡，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院碩士研究生。