規(guī)范市級(jí)保管自修公用公房管理的調(diào)查與對(duì)策

姚雨生

天津市市級(jí)保管自修公用公房屬市直管房產(chǎn)，由市公用公房經(jīng)營(yíng)管理處管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、推動(dòng)使用單位對(duì)房屋進(jìn)行維修、安全、使用管理工作。這種管理模式，存在管理單位房屋安全管理底數(shù)不清、不規(guī)范等突出問(wèn)題。為加強(qiáng)和規(guī)范管理，亟需摸清底數(shù)，厘清房屋管理、安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、基本情況

市級(jí)保管自修公用公房是指市級(jí)財(cái)政資金投資建設(shè)、購(gòu)置、置換或接管的房屋，土地為劃撥方式，由醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、文化和體育場(chǎng)館等公益性單位使用，使用單位不繳納租金，采取使用合同約定的方式，由使用單位承擔(dān)日常管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)和安全責(zé)任。目前，天津市市級(jí)保管自修公用公房涉及文化、教育、衛(wèi)生、體育、市政、園林、司法7個(gè)行業(yè)、260余個(gè)使用單位，共計(jì)563處房產(chǎn)，建筑面積737余萬(wàn)平方米。

二、存在的主要問(wèn)題及原因

經(jīng)初步調(diào)查分析，主要存在以下問(wèn)題。

（一）管理單位對(duì)房屋安全管理難以實(shí)現(xiàn)及時(shí)推動(dòng)

目前，保管自修這種管理模式采取使用合同約定的方式，約定使用單位負(fù)責(zé)房屋的安全管理責(zé)任。由于房屋安全查勘、解危的主體責(zé)任單位為使用單位，使用單位查勘、解危情況不報(bào)告、不備案，造成管理單位對(duì)安全管理指導(dǎo)、推動(dòng)缺乏針對(duì)性、及時(shí)性。

（二）使用單位維修管理不科學(xué)、不規(guī)范

由于使用單位受房屋管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)費(fèi)緊張等因素的制約，房屋維修計(jì)劃沒(méi)有按照使用年限、查勘情況，合理確定大修和中修，大部分使用單位存在無(wú)計(jì)劃或有計(jì)劃、不執(zhí)行計(jì)劃的問(wèn)題；按住建部要求，維修資金安排應(yīng)為租金標(biāo)準(zhǔn)的60%-70%，大部分使用單位每年房屋維修資金投入與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距。

（三）管理單位缺乏有效的監(jiān)管手段

保管自修使用單位，對(duì)房屋管理的計(jì)劃安排、專(zhuān)項(xiàng)維修落實(shí)等情況不上報(bào)管理單位、不進(jìn)行備案，造成管理單位監(jiān)管、推動(dòng)底數(shù)不清；管理單位按照現(xiàn)行《天津市公用公房管理辦法》明確的監(jiān)督、推動(dòng)管理職能，難以實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范，管理機(jī)制缺乏持續(xù)、有效性。

（四）使用單位安全隱患排查時(shí)效性不強(qiáng)

保管自修房屋使用單位的房屋管理機(jī)構(gòu)，大都?xì)w屬在行政、后勤管理部門(mén)，這些部門(mén)和人員缺乏房屋管理的基本常識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)安全隱患的排查滿(mǎn)足于直觀、表面，對(duì)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)部位等隱蔽部位的隱患缺乏相應(yīng)基本常識(shí)，給房屋安全隱患的及時(shí)排查帶來(lái)了直接影響。

（五）存在危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋安全隱患大

經(jīng)初步調(diào)查，大部分使用單位由于人員更換、房屋檔案丟失、管理不規(guī)范等原因，存在對(duì)是否存在拆改情況不清楚、拆改結(jié)構(gòu)后是否采取加固措施不清楚、采取加固措施的設(shè)計(jì)情況不清楚等情況；接層的房屋沒(méi)有規(guī)劃審批、沒(méi)有設(shè)計(jì)圖紙，形成了違章建筑；結(jié)構(gòu)、外檐等存在危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修資金申請(qǐng)批復(fù)不及時(shí)造成維修不及時(shí)等，致使存在安全隱患的房屋不能及時(shí)治理。

三、推動(dòng)問(wèn)題整改的對(duì)策

為摸清這類(lèi)房屋管理情況的底數(shù)，市公用公房經(jīng)營(yíng)管理處研究制定了《市保管自修公用公房普查工作方案》，啟動(dòng)了房屋普查工作，針對(duì)存在的問(wèn)題，分類(lèi)研究、推動(dòng)整改，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（一）組織房屋普查、查清存在問(wèn)題

采取委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全普查與本單位管理普查相結(jié)合的方法，組成6個(gè)普查組，集中5個(gè)月時(shí)間完成普查工作。普查內(nèi)容如下。

1.安全使用情況

對(duì)照房屋施工圖紙或房屋現(xiàn)狀，檢查、鑒別房屋是否存在拆改、接層、違章建筑等情況，如存在上述情況，要求使用單位提供有關(guān)建設(shè)、改造手續(xù)；檢查、鑒別外檐、陽(yáng)臺(tái)、主體結(jié)構(gòu)是否存在安全隱患，如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，要求使用單位立即進(jìn)行安全鑒定并依據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行加固維修。

2.維修養(yǎng)護(hù)情況

了解房屋使用單位年度房屋維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用投入、當(dāng)年房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及修繕情況；明確建立房屋管理檔案、房屋安全查勘、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、維修資金安排等要求。

3.簽訂租賃合同情況

對(duì)未發(fā)放使用證書(shū)的使用單位，查清原因，協(xié)調(diào)推動(dòng)簽訂使用合同；完善合同，明確使用人的使用、管理責(zé)任。

4.轉(zhuǎn)租和改變用途情況

核實(shí)辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)、簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議情況；核實(shí)未辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)房產(chǎn)的面積、轉(zhuǎn)租用途等情況；核實(shí)使用用途改變情況，對(duì)改變用途不符合要求的進(jìn)行糾正。

5.房屋安全、管理常識(shí)宣傳

明確使用單位的安全、管理責(zé)任，主要包括：負(fù)責(zé)保管自修房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的修繕、養(yǎng)護(hù)，保證正常使用，承擔(dān)房屋安全管理的主體責(zé)任；按照天津市規(guī)定的公用公房租金標(biāo)準(zhǔn)，從當(dāng)年經(jīng)費(fèi)預(yù)算中列支或?qū)ｍ?xiàng)申請(qǐng)房屋修繕資金，用于房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；定期組織查勘，對(duì)存在安全隱患的房屋應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取加固維修措施；向使用單位發(fā)放天津市公用公房管理、危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定及公用處編制的《保管自修公用公房使用手冊(cè)》等房屋安全、使用宣傳資料。

（二）推動(dòng)問(wèn)題整改

對(duì)能夠及時(shí)、亟需解決的問(wèn)題，采取限時(shí)整改的辦法解決。對(duì)存在房屋安全隱患的，要求使用單位立即進(jìn)行房屋安全鑒定，并根據(jù)鑒定報(bào)告及時(shí)排除安全隱患；對(duì)存在拆改、接層、新建等情況的，要求使用單位提供或補(bǔ)辦有關(guān)建設(shè)、改造手續(xù)；對(duì)轉(zhuǎn)租和改變房屋用途的，督促使用單位限期辦理相關(guān)手續(xù)，確保房屋安全使用。

對(duì)歷史遺留的已接管未簽訂使用合同、已接管未辦理房地產(chǎn)權(quán)證、違章建筑等疑難問(wèn)題，采取專(zhuān)題研究整改措施，逐項(xiàng)推動(dòng)整改的辦法解決。

（三）建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

為彌補(bǔ)保管自修這種管理模式的缺陷，變被動(dòng)監(jiān)督、推動(dòng)為主動(dòng)規(guī)范、指導(dǎo)，圍繞建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，采取以下措施。

1.規(guī)范管理行為

制定并下發(fā)管理規(guī)范，對(duì)使用單位的房屋管理職能、房屋管理制度、房屋管理和安全檔案、房屋查勘、維修計(jì)劃的制定等進(jìn)行規(guī)范、統(tǒng)一。

2.建立培訓(xùn)、備案、考核制度

每年組織使用單位管理人員進(jìn)行不少于一次的管理規(guī)范、安全常識(shí)、使用常識(shí)等管理基本常識(shí)培訓(xùn)；建立維修計(jì)劃、房屋查勘情況、維修落實(shí)情況備案制度；建立年度管理情況檢查、考核制度，推動(dòng)管理工作有序開(kāi)展。

3.建立檢查、指導(dǎo)機(jī)制

完善管理單位現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，明確管理職能、標(biāo)準(zhǔn)和要求；建立定期對(duì)使用單位房屋管理情況進(jìn)行指導(dǎo)、推動(dòng)制度，明確檢查的內(nèi)容、方式方法、期限、情況通報(bào)和反饋等要求。

4.完善管理手段

利用普查成果，更新管理數(shù)據(jù)，完善公用公房業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)；建立定期工作部署、講評(píng)制度；完善房屋檔案、建立房屋安全檔案，增強(qiáng)房屋管理的針對(duì)性、實(shí)效性。

陳品祿/責(zé)任編輯