北京市貨幣化安置的特殊內涵和原則

聶燕軍++朱威

為加速棚戶區改造，2015年6月國務院印發了《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發〔2015〕37號），提出了積極推進棚戶區改造貨幣化安置的要求。2016年6月北京市委、北京市政府《關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》中，強調到2020年基本完成現有城鎮棚戶區改造任務，特別提出了統一房屋征收政策，積極推行貨幣化安置的要求。目前，貨幣化安置已提升到市委、市政府的高度監督落實。

一、北京市貨幣化安置的特殊內涵

貨幣化安置方式在相關文件中有提及，但實踐中理解不同，執行中也出現偏差。有人認為，貨幣化安置就是貨幣補償和實物安置的簡單結合。貨幣化安置方式是貨幣化安置的重要內容，理解了貨幣化安置方式，就基本上理解了貨幣化安置的內涵。

國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》后，2015年8月住房和城鄉建設部、國家開發銀行聯合發文《關于進一步推進棚戶區改造貨幣化安置的通知》（建保〔2015〕125號），結合房地產去庫存，提出了各地“按照原則上不低于50%的比例確定本地區棚戶區改造貨幣化安置目標”的量化要求。部分省市在2015年前后關于城市棚戶區改造相關實施意見或辦法中涉及并提到了“貨幣化安置”概念，多數體現了房地產去庫存的精神。

住房和城鄉建設部住房保障司副巡視員劉霞在回應“棚改危改新建對樓市庫存造成壓力”時表示，住建部是通過各種方式來推動棚戶區改造貨幣化安置工作。現在提倡的棚戶區改造貨幣化安置，具體包括三種方式：第一種方式是政府搭建平臺，居民與開發企業直接對接選房；第二種方式是政府從開發商那里購買合適的商品房作為安置住房；第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

住房和城鄉建設部辦公廳《關于棚戶區改造貨幣化安置統計口徑有關問題的通知》（建辦保函〔2015〕910號）提到了針對貨幣化安置設計了三種統計口徑：直接貨幣補償、政府組織棚戶區改造居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。北京市住建委、北京市重大項目辦、國開行北京市分行聯合發出《關于做好棚戶區改造貨幣化安置工作的通知》（京建發〔2015〕340號），提出貨幣化安置的三種主要形式：先計算棚戶區改造居民貨幣補償再由居民購買政府組織建設的安置房、居民自主購買商品房及直接貨幣補償。

北京作為首都，不存在房地產去庫存的問題。同時，北京的貨幣化安置補償工作還要圍繞疏解非首都核心功能、京津冀協同發展等國家戰略發揮作用。

按照上述內容，結合北京市征收安置工作及房地產市場情況，北京的貨幣化安置方式可分為以下三種：

第一，被征收人購買政府組織建設的安置房，對原房屋和安置房進行貨幣化差額結算。安置房包括“按照經濟適用住房產權管理”的定向安置房、三定三限三結合的安置房以及其他類型的安置房。

第二，被征收人自主購買商品房。政府搭建平臺，從普通商品房、自住型商品房、限價商品房市場中組織房源，被征收人與開發企業直接對接選房。建議把中介機構組織的二手房作為安置房。政府通過搭建平臺或預訂服務，提供房源供被征收人選購，并由被征收人與開發建設單位或原產權人結算購房價款。

第三，直接貨幣補償。貨幣直接補償給被征收人，被征收人拿到錢自主選擇。

二、北京市貨幣化安置的特點

現階段進一步研究貨幣化安置辦法和原則，需要更好地結合北京市貨幣化安置的特點，主要包括以下幾點：

第一，北京市房地產市場供不應求，不存在房地產去庫存的問題；

第二，征收補償中的“暗補”，在現實中的征收過程中發揮著很大的作用；

第三，征收涉及中央在京單位多，實施中各區縣主導性強，尤其在補償、補助、獎勵標準和類型上，各區縣差異明顯；

第四，安置房源緊張，安置房源不足，而房價增長快，實行限購政策，控制日益高漲的房價，使被征收人更偏向選擇安置房；

第五，商品房價格高，被征收人中的困難戶購買力不足問題日益突出；

第六，按照北京市現有征收項目情況和北京市住宅市場的持續火爆程度，單一的安置房供應模式已無法滿足北京市各類征收項目的進程。

三、北京市貨幣化安置的原則

結合《關于做好棚戶區改造貨幣化安置工作的通知》（京建發〔2015〕340號），并針對北京市安置工作具體情況，提出以下北京市國有土地上房屋征收貨幣化補償安置的原則。

第一，被征收人自愿原則。北京市國有土地上房屋征收貨幣化補償安置，要繼續堅持被征收人自愿的原則，實物安置與貨幣化補償安置相結合，鼓勵被征收人選擇貨幣化安置方式，但不搞一刀切。

第二，區縣政府主導原則。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）明確規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。各區縣政府相關部門要科學謀劃，統籌安排，做好貨幣化安置從前期論證到后期執行等各項工作。

第三，因地制宜原則。各區縣相關部門要結合當地房地產市場現狀，綜合考慮各區縣征收面臨的安置需求，科學規劃定向安置房建設，優先選擇貨幣化安置方式，科學統籌安置房源。

第四，歷史銜接原則。各區縣貨幣化安置要考慮多年來拆遷征收項目的實踐情況，總結歷史成功經驗，統籌考慮歷史銜接。

第五，綜合平衡原則。貨幣化安置要做好區域之間、項目之間的綜合平衡，還要做好征收項目和拆遷項目、騰退項目等政府主導項目的平衡。

第六，公開、公平及公正原則。貨幣化安置要堅持公開公平公正原則，及時公開貨幣化安置政策、標準、方案等信息，保護老百姓的切實利益，保護政府資金等公共資金的安全。

第七，市場化原則。貨幣化安置要符合市場化原則，無論是對被征收人的被征收房屋的補償，各類補助和獎勵，還是對被征收人安置房屋的價值，都要體現市場化原則。

第八，社會化原則。貨幣化安置要在政府主導下，調動社會力量參與，特別是安置房源方面，通過市場組織房源，多途徑籌措安置房源，統籌協調各方利益，最大限度讓利于民，讓更多群眾受益。

四、結論

貨幣化安置區別于貨幣補償。貨幣補償集中體現在貨幣結算，簡單說就是被征收人拿錢走人。被征收人貨幣化安置涉及到的方面比較多，如安置房源、補償價格、責任分工、實施程序、資金扶持、涉稅處理、被征收人困難戶購買力不足的政策等。北京市貨幣化安置需要在理解北京市貨幣化安置特殊內涵、面臨的特殊情況和上述原則基礎上開展，才能得到社會各界的支持并有序推進。

陳品祿/責任編輯