已設立抵押的房地產（分割）轉讓可行性分析

某企業開發建設一個住宅小區已取得土地證，土地及地上在建工程均已做抵押登記。現該企業分立，從老企業中分立出一個新企業，要求把土地及在建工程做分立到新企業，分立后仍然抵押。房屋還沒有辦理初始登記，登記機構可以做嗎？

土地分宗，要批準，然后銀行同意，重新申請規劃手續，否則就先首次登記再辦轉移。

在建工程帶抵押權轉讓，土地二級分宗交易。

目前的宗地分割的確是比較頭疼的問題！

這種分割是否也應遵循規劃先行，即便分割也需要取得規劃部門的同意。

本人以為，此情形應當分作兩種情況較為妥當：第一種情況是分立后小區整體轉移的，按《不動產登記操作規范（試行）》操作即可，同時也沒有需要特別注意的問題；第二種情況是部分轉移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區規劃條件不變動的情況下，可以最為簡便地辦理轉移登記，同時可以滿足分立后兩個主體的共同規劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進去后，不分宗，共用宗最為相宜。

整體在建工程轉讓可以，作為住宅小區分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規劃預售等，不贊成。

規劃一般也不會同意，很多配套性東西不好拆分啊。

用共用宗的意識，許多問題迎刃而解。一個小區的規劃條件確定后，獲得規劃同意最有效的途徑是規劃條件不變，共同建設開發這個小區的開發商，明智地選擇開發條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過的捷徑。

實際如何分不是登記機構的事，涉及出讓合同、規劃、建沒及交易管理。

現在聊的目的不是登記機構怎么分，是怎么分對權利人、登記機構最為有利。《不動產登記操作規范（試行）》9.3.3規定，不動產分割、合并……實體分割或合并的……。這里實體分割或合并是指什么？

不動產本身。

聯系該條全文分析，前句是不需要批準文件的，后句要批準文件及權籍成果。所以僅僅說實體是不動產本身有點牽強。

前面說的是權利人的分割合并導致權利轉移，后面其實是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不動產分割或合并，是不是前面的不動產分割或合并是不涉及不動產單元的分割或合并？實體的分割或合并就是需要打破原來的不動產單元進行重新的不動產單元的設定？

實體的分割或合并，包括不動產單元，也有不是基于基本單元的情況。

一個是權利主體導致的，一個是不動產實體本身導致的，基本上就是這兩種情況。

但實體的名稱容易混淆概念。

權利主體分立或合并應該不是該條論及的，規范9.3.3.4有專門規定。

分割業務在變更登記和轉移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動產實體本身，轉移登記里面的分割是既分割權利人又分割了不動產實體，所以必須要區分清楚。

點評

限制抵押權人自行處分抵押物，是維護交易安全、保護抵押權人及買受人合法權益的需要。不動產登記機構宜根據抵押權的物上追及力的特性，在抵押權人、受讓人書面同意的前提下，一并辦理轉移登記及抵押權變更登記，而不應機械理解《物權法》第一百九十一條的規定，要求申請人清償債務、提存交易基金或消滅抵押權。

法律法規控制但不限制建設用地分宗。對于房地產開發經營項目，開發商不僅有轉讓全部或部分房地產取得收益的權利，更有按照土地出讓合同約定及控制性詳細規劃要求建設公用設施的義務。建設用地使用權轉移時，相應義務應一并轉移。此外，原屬于整個建筑區劃內業主共有的道路、綠化、公共場所、物業服務用房等，土地分宗后是否轉為不同區劃內業主分別共有，應慎重對待。

轉讓房地產開發經營項目如已預售，因涉及買受人的合法權益，應征得買受人同意并辦理預售（方案）變更后再行受理不動產轉移登記。