建設用地使用權與房屋關系的理解與適用（上）

季峰

不動產統一登記整合了過去分散的房屋登記、土地登記等各類登記，《不動產登記暫行條例實施細則》從制度上強化了一體登記的原則，體現了不動產統一登記制度改革的內在實質要求，特別是不動產單元設定、權籍調查、登記簿設置等環節在技術操作層面全面落實了統一登記的要求。實踐中最常見的、最典型的問題是如何理解建設用地使用權與房屋之間物權關系，要求不動產登記機構工作人員以及其他相關人員必須理解其精神實質并合理運用。

一、建設用地使用權的概念及內涵

由于歷史和社會意識形態的原因，城市土地的使用和流轉交易，是通過在土地所有權上設置建設用地使用權的方式實現的。

建設用地使用權是以出讓或劃撥給相對人的，在一定期限內對土地擁有的一些權利。《物權法》規定，建設用地使用權人有如下權利：對土地的占有、使用和收益的權利；利用土地從事建設房屋的權利；處分建設用地使用權和地上建筑物、構筑物及其附屬設施等房屋的權利；住宅建設用地使用權自動續期的權利。

就一宗地而言，建設用地使用權的具體內容是規劃確定的。一旦修建性詳細規劃審批確定，宗地上可建房屋的位置、規模、用途即已確定。從這個角度看，雖然建設用地使用權是一種民事上的物權，但其內容卻是規劃許可這個行政行為賦予的，是由既作為土地所有人的代表、又是規劃管理者的政府出讓或撥給相對人，并設定具體建設內容的一種權利。

二、建設用地使用權與土地所有權的關系

我國土地要么是全民所有，要么是集體所有，這兩種所有權均不具有民事財產權的基本屬性——可流轉性或可交易性，不能成為土地資源市場化配置的制度基礎。

國有土地所有權在《物權法》上的意義在于創設建設用地使用權。國家所有權作為民法上的所有權，體現為對所有物的處分權利。一旦設立了建設用地使用權，國有土地所有權已經被虛化，國家對于土地并沒有實際使用和處分的權利，國家所有權僅僅能夠實現的是到期之后收回土地的權利，這種虛化的所有權在建設用地使用權結束時才可以恢復圓滿。

土地恰是通過建設用地使用權最終實現物權化的。可流轉的建設用地使用權的創立，將國有土地區分成為獨立的物，并分散給各個主體形成排他支配權，解決了土地資源的物權化使用流轉問題。設定建設用地使用權有三項功能：（1）通過宗地劃分，將國有土地切割成具有特定四至的地塊，成為民法上的物；（2）建設用地使用權人擁有了在宗地范圍內申請建設房屋的權利；（3）賦予土地使用權人對特定地塊排他的支配權，并允許在法律范圍內流轉。

三、建設用地使用權的客體是什么、權利范圍到哪里

建設用地使用權客體是以出讓或劃撥方式取得的四至明確的特定地塊，即宗地，宗地是具有固定位置和具有明確邊界的，有確定的利用類型、質量和時態等土地基本要素的最小地塊。建設用地使用權的出讓和登記是以宗地為單位進行的，一宗地上只有一個建設用地使用權，一個建設用地使用權也只存在于一宗地上，其權利所及范圍是整宗土地。

土地以宗地為單位進行登記，使綿亙無垠的土地被“宗地”在觀念上特定化，符合了物權標的特定的原則。同時，借由不動產登記制度使“宗地”成為獨立物，將其法律上的物權功能向社會公示。

一般情況下，一個宗地就是一個建筑區劃。確定權屬的一致性是判斷劃分宗地的主要標準，確定權屬的一致性主要體現在五個方面，即：性質相同、主體一致、取得方式一致、存續期限一致、使用權內容一致。實踐中，建筑區劃是指對按照城市規劃要求，遵循統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則規劃建設的，能滿足人們生產生活需要的建筑物聚集區進行的區域劃分。劃分建筑區劃的依據主要是城市規劃道路、配套設施設備、建筑物規模、行政管理、物業管理等因素。宗地劃分并無絕對標準，但應掌握兩條基本原則：一是物盡其用，即宗地劃分不宜太“小”，宗地內的各項設施應具備一定的獨立性和整體性，劃分宗地不應將相互配合才可發生效果的設施強行分離，否則寶貴的土地資源就會被浪費，或致使使用人在實踐中產生大量糾紛；二是促進交易，即宗地劃分不宜太“大”，不宜將兩個有相對獨立功能的地域化為一宗地，否則會影響交易流轉的便捷性。2012年國土資源部下發《關于規范土地登記的意見》，并就相關問題作出解讀：宗地一經確定，不得隨意調整。宗地應當依據國有建設用地使用權出讓合同、用地批準文件等合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。

宗地內業主的建設用地使用權及于整宗土地。不僅意味著全體業主作為整體享有覆蓋整宗土地的建設用地使用權，也意味著每一個業主享有的建設用地使用權覆蓋整宗土地，每一個業主都享有使用宗地內所有共用設施和共用土地的權利，可以對公共事物的管理進行表決，也負擔共有設施和共用土地產生的費用。

四、“房地一致”原則的本質

我國立法上將房屋和土地視作相互區分的兩個物。建設用地使用權與房屋所有權雖屬相互區分的獨立權利，但如果房屋所有權人不同時擁有建設用地使用權，則該房屋所有權人就會失去在土地上保有建筑物的資格，也無權繼續合理利用土地，建筑物即成為“非法”建筑物。

在我國房地關系濃縮于“房地一致”原則之中，房地之間在自然屬性上的緊密關聯，即“房依地建，地為房在”；同時，避免因建設用地使用權與房屋所有權在歸屬上異其主體，導致不動產法律關系的復雜化。現行法規中，針對建筑物或建設用地使用權的轉讓、抵押奉行“房地一致”原則，建設用地使用權與建筑物所有權必須被一并處分，貫徹“房地一體”原則，俗稱的“房隨地走”“地隨房走”。即在房屋與土地之間的物權關系上，我國不同于其他國家或地區的特色在于，雖采用房地分離主義立法模式，但堅持“房地一體”處分原則。

過去由于房屋登記與土地登記分開，客觀上存在建設用地使用權與房屋所有權變動不同步，土地登記簿與房屋登記簿記載信息不一致的情況。《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》強調了“房地一致”原則，統一登記后，可以有效避免房地權利不一致的情形。

五、一般所有權和區分所有權這兩種物權形態中房屋與建設用地使用權之間的關系有什么區別

獨立宗地上，房屋所有權與建設用地使用權一般歸于一人，如單位、個人的不動產物權是統一的，宗地上的建設用地使用權和其上的房屋權利主體為單一的擁有者，即傳統意義上的一般所有權。

現代社會，城市中公寓小區是最常見的建筑形式，不同于房屋緊連土地一般所有權情況，建筑物區分所有權場合下，業主享有專有權的相對獨立部分（各套、間房屋）與土地之間的聯系并不直觀。《物權法》專設第六章“業主的建筑物區分所有權”。目前主流的觀點，建筑物區分所有權是由專有部分的所有權、共有部分的持分權、基地共有持分權以及因共同關系所生的成員權等四要素構成的特別的所有權。通俗地講，建筑物區分所有權，即應被視為僅可設定一個所有權的一個建筑物，但為使用和管理的方便，被分割為專有和共有部分，從而其上可并存數個區分所有權。建筑物區分所有權中專有部分的所有權歸業主，共有部分的所有權、及于整個宗地的建設用地使用權的持分權歸全體業主。

六、區分所有權情形下如何適用“房地一致”原則

建筑物區分所有權與一般所有權一樣適用“房地一致”原則。建筑物區分所有權的特殊性，不僅表現在復數的所有權人專有建筑物專有部分、共享建筑物共有部分的所有權形式，還表現在復數的所有權人共享一個建設用地使用權。

在建筑物區分所有權的場合下，建設用地使用權被業主共同享有。法律允許建筑物被分割成區分所有的專用部分和共有部分，然而建設用地使用權的客體——宗地不得分割，區分建筑物所有權人只能共有整個宗地的建設用地使用權。也就是說，在一幢區分所有建筑物中，存在“數物數（所有）權”，而在其宗地之上，僅有“一物一（建設用地使用）權”。如果一個建筑物區分所有權人欲出讓房屋，則根據“房地一致”原則，該建筑物區分所有權人所共有的建設用地使用權也應一并轉讓給受讓人。

七、建筑物區分所有權中共有部分的持分權與基地的共有持分權之間的關系

建設用地使用權的內容包含對土地的占有、使用和收益的權利，以及處分建設用地使用權和地上建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。區分所有情形下，“房地一致”原則不僅表現共有部分的持分權與基地的共有持分權在處分時法律上的息息相關，還表現在二者權利內容上的交錯，這種交錯關系決定了建設用地使用權在管理和利用上，與建筑物區分所有權中的共有權具有同質性。

業主對于土地的權利，除表現在保有建筑物和依法合理使用利用土地外，還表現在業主可以參與關于土地事項的決策，即建筑物區分所有權中社員權。業主參與決策建設用地使用權的相關事務時，應采用與決定建筑物及其附屬設施的共有部分時相同的議事規則，業主對建設用地使用權相關事項的表決權大小同于建筑物及其附屬設施共有部分的情況。

八、區分所有情形下建設用地使用權的共有以何種方式存在

在建筑物區分所有權的場合下，業主共享建設用地使用權。這種共享非所有權權利的形態，在學理上稱為“準共有”。考慮到我國建設用地使用權有高度的“類所有權”性質，因此將這種形態稱為建設用地使用權的共有，似無不可。

這種共有不是共同共有。在建筑物區分所有權法律關系上，區分所有權人之間因建筑物的保存、管理和使用等關系，將形成受團體制約極強的共同關系。同時，建筑物區分所有權的業主雖在使用土地上形成了關聯緊密的社團，但在交易時卻是一個個獨立而互不干涉的個體。如果每個業主的建設用地使用權失去獨立性，根據房地一致原則，必使得業主的建筑物所有權也失去獨立性，在交易不動產時的所有權人自由也必大打折扣。此外，包含建設用地使用權在內的共有部分，帶來的收益（如懸掛廣告牌帶來的廣告費收益）以及產生的費用（如物業費），最終都需要落實到每個業主的頭上。而受益與費用的分配，依據都是業主對共有部分的共有狀況。如果認為業主之間的關系是共同共有，則我國的物業服務費似乎應按戶平均收取，業主表決公共事務，也應只看人頭，這都與法律規定和生活實踐不符。

區分建筑物建設用地使用權的共有形式，建設用地使用權應比照業主的建筑物區分所有權中的共有權，屬于“特殊的按份共有”形式。按份是因為每個業主的建設用地使用權是一種可以由業主自由（連同建筑物所有權一起）交易的權利。一個整體權利中的部分如果可以被自由交易，則這一部分必須與整體有相對清晰的界限，從而保證它在被自由處分時，不影響整體。這種按份共有存在一定特殊性：（1）因物之使用目的不能分割；（2）為使專有部分與共有部分成為一體，共同使用部分的所有權應隨同各相關區分所有建筑物所有權的轉移而轉移；（3）共有的公共設施屬于專有部分的從物，為抵押權的效力之所及。（待續）

陳品祿/責任編輯