資金監(jiān)管制度建立包含在建工程抵押貸款的

沈文華

近年來，各地房地產管理部門根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》和《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等有關文件的規(guī)定，先后建立起商品房預售資金監(jiān)管制度，通過加強商品房預售資金收存、支出、使用的監(jiān)督管理，防范商品房交易風險，維護住房消費者合法權益，對規(guī)范房地產市場交易秩序發(fā)揮了積極的作用。

然而，商品房預售資金監(jiān)管制度忽略了在建工程抵押這一交易類型，房企在建設資金不足的情況下，往往通過在建工程抵押融資的方式籌措建設資金，以期利用后續(xù)銷售回籠資金償還貸款。當市場出現(xiàn)下行壓力或房企將抵押融資挪作他用時，開發(fā)項目資金鏈斷裂就難以避免。開發(fā)項目資金鏈一旦斷裂，就會引發(fā)施工單位半停工以致停工，項目進度停滯，房企聲譽難免受到損害，進一步影響商品房銷售和資金回籠。最終形成逾期交房、“爛尾樓”等一系列不良后果，使農民工、購房群眾的合法權益受到侵害。

一、在建工程抵押屬于房地產交易行為

抵押雖未發(fā)生權屬轉移，也未發(fā)生所有權（占用）的讓與，但抵押是以處分權利暫時受限并以權屬為債務擔保換取資金的行為。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規(guī)定，本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。顯然，房地產抵押屬于房地產交易行為，而在建工程抵押作為房地產抵押的一種特殊形式，因在解決房地產企業(yè)資金困難的同時，也滿足了銀行拓展業(yè)務的需求，在房地產開發(fā)項目中廣泛出現(xiàn)。既然在建工程抵押屬于房地產交易行為，房地產管理部門對貸款資金進行監(jiān)管，以保證貸款資金用于項目繼續(xù)建造，就是履行房地產市場監(jiān)督管理職能和對房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理。

二、在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預售資金用途一致

《城市商品房預售管理辦法》第十一條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。建立商品房預售資金監(jiān)管制度，將商品房預購人交納的預購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）全部存入商品房預售資金專用賬戶，在監(jiān)管項目竣工備案、辦理房地產初始登記前，商品房預售款可以支付本項目的工程、建筑材料、配套設施、設備等款項，以及法定稅費、本項目到期的銀行貸款和有關的工程建設費用。如此，就保證了商品房預購人交納的預購房款用于項目的繼續(xù)建造和不被挪做他用，保證項目如期竣工和按時交房。

《城市房地產抵押管理辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。因此，預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金，也只能在該建設項目上使用，不能挪作他用。保證商品房預售資金和預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金不被挪用，僅僅依靠房地產企業(yè)自律自覺顯然無法完全做到。近年來，一些商品房項目資金鏈斷裂，形成“爛尾樓”的原因就是房企利用制度缺陷，將在建工程抵押取得的貸款資金挪作他用造成的。因此，將在建工程抵押取得的貸款資金納入房地產行政主管部門的監(jiān)管，建立完整的交易資金監(jiān)管制度就顯得極為迫切。

三、對預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金進行監(jiān)管能夠最大限度地保障交易各方合法權益

將預售商品房在建工程抵押貸款資金與商品房預售資金實行同步監(jiān)管，能保證開發(fā)項目建設資金的充足供給，防止出現(xiàn)資金短缺和開發(fā)商挪用建設資金的現(xiàn)象，保證項目的施工進度，杜絕“爛尾樓”的出現(xiàn)，減少不良貸款風險。即使商品房滯銷，不能通過預售回籠資金，項目建成后也能通過實現(xiàn)抵押權的方式保障借款銀行的利益不受或少受損害。預售商品房在建工程抵押貸款資金與商品房預售資金都按工程進度實行監(jiān)管，開發(fā)商自然無法挪用項目建造資金而形成“爛尾樓”，也最大限度地保障商品房預購人的合法權益。

綜上所述，預售商品房在建工程抵押應屬《城市房地產開發(fā)經營管理條例》調整的開發(fā)經營行為之一。建立包含預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金在內的商品房交易資金監(jiān)管制度，將預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預售資金一并納入監(jiān)管，建立監(jiān)管專戶，做到專款專戶、專款專用、全程監(jiān)管，能夠確保預售商品房在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預售資金均用于商品房項目建設，保證項目的正常施工與按期交房，保障商品房預購人和在建工程抵押權人合法權益，防范房地產開發(fā)項目因間斷性停工延期交房或爛尾無法交房現(xiàn)象，減少直至杜絕因商品房預購人拿不到房和農民工拿不到工資等涉及民生、影響穩(wěn)定的信訪維權事件。

陳品祿/責任編輯