以監管和登記為抓手 防范惡意交易風險

曹利華

在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂房屋買賣合同，一方負有交付房屋、協助辦理轉移登記的義務，享有收受房款的權利；另一方負有給付房款的義務，享有取得房屋并要求對方協助辦理轉移登記的權利。盡管不動產登記作為物權變動效力的標志，但不動產登記與房款給付、房屋交付并沒有必然聯系，也無法避免延期交付、逾期給付的問題。本文以防范交易風險為出發點，提出幾點看法。

一、繼續做好二手房資金監管工作

資金監管，特別是全額資金監管，是降低交易風險的有效措施。在經過房源核驗、賣方資格審查、購房人資格審查、購房人貸款資格預審、合同網簽、不動產登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應得的后續房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續，賣方也能順利追回首付款。

不動產統一登記后，監管所涉各方由原來房屋登記機構與銀行、交易當事人變成了房屋交易、不動產登記、銀行、交易當事人。格局的變化帶來了流程的變動，部分交易登記分設的城市，原監管機構無法獨立完成交易登記事項，監管流程整合未能跟上，監管平臺未能更新，導致二手房交易資金監管名存實亡。監管部門宜根據住建部《房屋交易與產權管理工作導則》要求，繼續做好二手房資金監管工作，不動產登記機構應予以協助。

二、以不動產登記為抓手保護交易安全

以二手房交易登記為例，買方負有在一定期限內給付房款的義務，由于這個期限與登記時間不一致，必然導致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風險的主要原因。從預告登記、抵押權首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風險。

首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請轉移登記前，雙方當事人可按照合同約定申請房屋所有權（建設用地使用權）預告登記。買方可根據《物權法》的規定，取得物權的期待權，防范賣方一房兩賣。需要注意的是，預告登記的有效保護時間為自核準預告登記至能夠進行不動產登記之日起3個月。因此，買方應督促賣方在合理的時間內完成登記申請。

其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時，雙方當事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續房款的擔保。雙方在申請房屋所有權（建設用地使用權）轉移登記時同時申請抵押權首次登記，不動產登記機構可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會對此持有不同意見，不愿接受已設有抵押房屋作為抵押物，應加強協調。

三、加強二手房貸款資金流向監管

一般來說，銀行對二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無瑕疵、抵押價值是否足夠等，并不審查所貸款項的去向。

鑒于二手房交易的購房貸款中，貸款申請人明確貸款目的為購房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔保，具體可按如下流程操作：

1.交易雙方簽訂合同；2.申請轉移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請抵押權順位登記；7.買方申請注銷抵押權登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動轉為第一順位抵押權人。

四、銀行監管二手房貸款資金流向的難點及對策

一是銀行很介意貸款人提供的房屋已設定抵押。但如前文如述，鑒于貸款目的用于購房，而第一順位的抵押權人為房款收受人，只要貸款撥付到位，其抵押權自然消滅，且銀行可在貸款撥付前要求第一順位的抵押權人注銷抵押登記。

二是銀行不愿意介入貸款資金的去向審查。實踐中銀行確實也不審查貸款人資金的去向，或僅作形式審查。但根據《個人住房貸款管理辦法》規定，為保證信貸資產的安全，提高貸款使用的整體效益，銀行理應加強貸款資金去向監管。這既是對貸款人履約情況的核實，也是對貸款人履約情況的監督。

陳品祿/責任編輯