迪拜：房地產(chǎn)運(yùn)作與跨國性城市發(fā)展

Yasser Elsheshtawy【美】著，紀(jì) 雁 沙永杰 譯

迪拜：房地產(chǎn)運(yùn)作與跨國性城市發(fā)展

Yasser Elsheshtawy【美】著，紀(jì) 雁 沙永杰 譯

以3個部分闡述和分析迪拜的城市發(fā)展模式和特點(diǎn)——第一部分介紹自1960年代至今的城市發(fā)展歷程，分析形成當(dāng)代迪拜的主要推動因素；第二部分對城市整體發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行量化和圖示分析，呈現(xiàn)了針對城市化過程、現(xiàn)有土地利用情況和開發(fā)商及其掌控土地資源情況3個方面的量化研究成果；第三部分通過正在發(fā)生改變的薩特瓦和艾爾索達(dá)兩個傳統(tǒng)社區(qū)的典型案例深入分析迪拜城市開發(fā)相關(guān)的社會問題。提出了迪拜城市發(fā)展模式受房地產(chǎn)主宰，城市發(fā)展的主要服務(wù)對象是外來的臨時居民和投資者等影響城市未來的深刻問題。

房地產(chǎn)運(yùn)作 | 跨國性城市發(fā)展 | 破碎的城市肌理 | 迪拜

Yasser Elsheshtawy（美）

阿拉伯聯(lián)合酋長國大學(xué)建筑系

副教授

紀(jì) 雁

Vangel Planning & Design

設(shè)計總監(jiān)

沙永杰

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

教授

迪拜被認(rèn)為是瘋狂房地產(chǎn)投機(jī)的代名詞，這座城市所具有的夸張的城市特征由一系列宏偉壯觀的標(biāo)志性建筑堆砌而成。2008年的金融危機(jī)證實(shí)了這些觀點(diǎn)——當(dāng)時，外籍人士絕望地逃離這座城市，留下一座空城和高速投資時期積累下的巨額債務(wù)。但是，也正是那些宏大的建筑項(xiàng)目和已經(jīng)建造的城市基礎(chǔ)設(shè)施幫助這座城市熬過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后的低迷時期。最近幾年，那些巨型項(xiàng)目再次崛起，期房銷售熱度回歸，停工的項(xiàng)目復(fù)工，并有一些新項(xiàng)目開始計劃，迪拜經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇給迪拜帶來的負(fù)面影響有由于開發(fā)項(xiàng)目而需搬遷居民、毀壞了傳統(tǒng)城市社區(qū)，以及碎片化的城市形態(tài)。本文試圖通過反思迪拜的快速發(fā)展過程，分析迪拜如何成為資本積累、房地產(chǎn)投機(jī)和政治權(quán)力的聯(lián)結(jié)體，這些決定性因素的疊加創(chuàng)造出了迪拜，無論是好是壞，這或許是21世紀(jì)城市的代表或發(fā)展方向。雖然迪拜的建設(shè)并沒有遵從一個特定的城市規(guī)劃，但顯然存在一個邏輯或愿景引導(dǎo)著城市發(fā)展——將城市作為房地產(chǎn)開發(fā)的供給方，少數(shù)由統(tǒng)治力量掌控的國有開發(fā)集團(tuán)分割城市內(nèi)可開發(fā)的土地資源，并向全球資本出售房地產(chǎn)產(chǎn)品。依照這種邏輯的發(fā)展形成了碎片化的城市肌理，城市對低收入人群的排斥性越來越強(qiáng)，宜居和可持續(xù)發(fā)展等問題也越來越凸顯。

1 城市發(fā)展過程

迪拜用了約40年，從一個鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)橐蛔澜缍际校绕涫沁^去的20年，城市發(fā)展速度驚人（圖1），涌現(xiàn)出一批全球矚目的標(biāo)志性建筑，如世界最高建筑哈利法塔（Burj Khalifa，也稱迪拜塔）。迪拜的眾多大型開發(fā)項(xiàng)目，從城市整體結(jié)構(gòu)來看，顯然不是嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃的結(jié)果。迪拜在發(fā)展之初有城市總體規(guī)劃，但其后大量的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了總體規(guī)劃范圍，后來的規(guī)劃文件對實(shí)際開發(fā)的引導(dǎo)作用比較松散或僅是方向性的。

1.1 起始階段——約翰?哈里斯總體規(guī)劃

圖1 迪拜城市天際線的變化——2004年與2015年

1960年，英國建筑師約翰?哈里斯（John Harris）為迪拜制定了第一個總體規(guī)劃。1960年代的迪拜十分落后，城市道路是土路，沒有供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，生活用水通過罐裝用驢運(yùn)進(jìn)城里，也沒有現(xiàn)代港口設(shè)施。通訊條件十分困難，幾乎沒有無線的電話和電視設(shè)施。從倫敦到迪拜需要幾天的隔夜中轉(zhuǎn)才能到達(dá)。因此，哈里斯規(guī)劃關(guān)注城市的最基本要素：一份地圖、一個路網(wǎng)系統(tǒng)和城市發(fā)展方向（圖2）。這個最初的規(guī)劃除了制定道路系統(tǒng)，還明確了城市功能分區(qū)，包括工業(yè)、商業(yè)、公共設(shè)施、新的住宅區(qū)，以及城市中心等，在迪拜城市化起始階段發(fā)揮了重要作用。由于經(jīng)濟(jì)條件限制（制定規(guī)劃時，尚未發(fā)現(xiàn)大量石油資源），這個最初的迪拜規(guī)劃是節(jié)制而謙遜的。

1960年代后期，石油資源的發(fā)現(xiàn)和開采促進(jìn)了迪拜經(jīng)濟(jì)和城市快速發(fā)展，為應(yīng)對發(fā)展需求，1971年仍由哈里斯制定了新的總體規(guī)劃。新規(guī)劃將布爾迪拜（Bur Dubai）和德拉區(qū)（Deira）以跨河隧道連接，即今天的辛達(dá)哈隧道（Shindagha Tunnel），并建設(shè)兩座橋梁——馬克圖姆大橋（Maktoum）和加豪德大橋（Garhoud），拉希德港（Port Rashid）建設(shè)也是新規(guī)劃的一部分。朝向杰貝阿里海灘（Jebel Ali）的大片區(qū)域被定為住宅開發(fā)地，即現(xiàn)在的朱美拉區(qū)（Jumeirah），另一大片區(qū)域被保留為工業(yè)用地，城市向南的土地預(yù)留給醫(yī)療、教育和休閑娛樂功能①F Gabriel Erhard, 'The Dubai Handbook' (Ahrensburg: Insitute for Applied Economic Geography, 1987)。（圖3）。新規(guī)劃也一定程度上尊重了城市的歷史。根據(jù)這個新規(guī)劃，1970年代出現(xiàn)了一系列迪拜早期標(biāo)志性建筑，其中最著名的是由哈里斯設(shè)計的世界貿(mào)易中心，這座40層高的地標(biāo)建筑在其后20年里是阿拉伯國家中最高的建筑，英國女王伊麗莎白二世出席了1979年這座建筑的開幕儀式，標(biāo)志著迪拜登上全球舞臺。

圖2 1959年迪拜總體規(guī)劃資料來源：Dubai Municipality。

圖3 1971年迪拜總體規(guī)劃資料來源：Dubai Municipality。

圖4 新迪拜的典型城市景觀資料來源：Yasser Elsheshtawy。

隨著早期標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)，迪拜城市發(fā)展也開始向紀(jì)念碑式的宏偉藍(lán)圖的方向轉(zhuǎn)變，并迅速向城外擴(kuò)張。沿著謝赫?扎耶德路（Sheikh Zayed Road）通向杰貝阿里的區(qū)域形成新的城市發(fā)展帶，被稱為新迪拜，成為城市新的商業(yè)和金融中心（圖4）。沿這條發(fā)展帶建設(shè)了很多新項(xiàng)目，徹底改變了迪拜的城市天際線和范圍。這種快速發(fā)展的動力一方面來自石油帶來的財政能力，另一方面是由于迪拜政府將城市開發(fā)視為財政收入的另一來源。但沿著發(fā)展帶布局的新開發(fā)項(xiàng)目之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，導(dǎo)致新城區(qū)形成了趨于碎片化的格局特點(diǎn)，而且，開發(fā)項(xiàng)目能夠快速增值也使得不嚴(yán)格遵循規(guī)劃成為一種必然趨勢。

1.2 持續(xù)開發(fā)——迪拜結(jié)構(gòu)規(guī)劃

迪拜城市快速擴(kuò)張發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原有總體規(guī)劃能控制和引導(dǎo)的范疇。而競爭性的開發(fā)如何保持可持續(xù)發(fā)展，以及因外籍人士大量涌入而產(chǎn)生的社會和經(jīng)濟(jì)問題，都促使迪拜提出一個新的、有更完整發(fā)展愿景的規(guī)劃。1995年，迪拜政府提出了未來20年發(fā)展的“結(jié)構(gòu)規(guī)劃”（Structural Plan）。這一結(jié)構(gòu)規(guī)劃在概念上基于一系列空間節(jié)點(diǎn)和發(fā)展軸，在項(xiàng)目用地方面具有足夠的靈活性以應(yīng)對未來變化。1995結(jié)構(gòu)規(guī)劃對過去20年迪拜的持續(xù)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生了重要影響，重大開發(fā)項(xiàng)目在選址等方面很大程度都尊重了結(jié)構(gòu)規(guī)劃的意圖，可以說這個結(jié)構(gòu)規(guī)劃和過去20年的大量開發(fā)項(xiàng)目奠定了今天迪拜的城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)特點(diǎn)。推出這個結(jié)構(gòu)規(guī)劃時，迪拜尚未開始狂熱的房地產(chǎn)熱潮，一些能夠左右城市發(fā)展的房地產(chǎn)巨頭尚未出現(xiàn)。如今，納克希爾（Nakheel）和?，敔枺‥maar）等房地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)是影響迪拜城市發(fā)展的關(guān)鍵性力量。

圖5 迪拜2020城市總體規(guī)劃資料來源：Dubai Municipality。

這一時期也是一批全球著名的地標(biāo)建筑涌現(xiàn)的時代，如風(fēng)帆狀的阿拉伯塔（Burj Al Arab）、超現(xiàn)代的阿聯(lián)酋塔（Emirates Towers）和世界最高建筑哈利法塔（Burj Khalifa）。大量填海造地進(jìn)行開發(fā)也是這個時期的重要特點(diǎn)，建成了一批這類項(xiàng)目，如朱美拉棕櫚島（Palm Islands）、迪拜碼頭（Dubai Marina）和朱美拉海灘高級住宅區(qū)（Jumeirah Beach Residence）。除了實(shí)際建成項(xiàng)目外，金融危機(jī)來臨前的2007年還有很多規(guī)劃中的項(xiàng)目，包括取代傳統(tǒng)街區(qū)的巨型綜合體項(xiàng)目朱美拉花園（Jumeirah Gardens）、新的填海造地項(xiàng)目和其他超高層建筑等②'The Prophecy of Code 46: Afuera in Dubai or Our Urban Future' Traditional Dwellings and Settlement Review 22, no. 11 (2011)。。金融危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退讓這些項(xiàng)目暫時擱置。

1.3 再度崛起——迪拜2020城市總體規(guī)劃

金融危機(jī)之后，迪拜再一次反省城市發(fā)展戰(zhàn)略。由于開發(fā)項(xiàng)目取消或停滯，經(jīng)濟(jì)衰退帶來的影響相當(dāng)嚴(yán)重，大量在迪拜工作的外籍人士離去，房地產(chǎn)價格跌幅超過50%。針對嚴(yán)重衰退，迪拜受到批評的主要問題之一是缺乏一個明確的城市發(fā)展框架性文件。相鄰的阿布扎比設(shè)有城市規(guī)劃委員會，專職負(fù)責(zé)設(shè)定城市發(fā)展愿景、制定土地規(guī)劃，以及管控規(guī)劃實(shí)施各個步驟，而迪拜并沒有這類管理機(jī)構(gòu)。2014年，迪拜市政府、其他相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和主要開發(fā)單位合作，在1995年結(jié)構(gòu)規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了“迪拜2020城市總體規(guī)劃（Dubai 2020 Urban Master Plan）”③Dubai Municipality, 'Dubai 2020 Urban Masterplan,'ed. Town Planning (Dubai: Dubai Municipality, 2014)。（圖5）。這一總體規(guī)劃采用了當(dāng)代城市規(guī)劃通用的一些理念，包括“利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施”、“保護(hù)環(huán)境，能源多樣化，應(yīng)對社會和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，改進(jìn)立法和政府管理框架，簡化規(guī)劃流程”等?；谝酝Y(jié)構(gòu)規(guī)劃和建設(shè)已經(jīng)奠定的城市格局和邊界，這一輪規(guī)劃認(rèn)識到迪拜面臨的城市肌理碎片化問題，對填充式開發(fā)項(xiàng)目給予高度重視，將其視為解決這一問題和城市更新的關(guān)鍵。規(guī)劃還對城市化參數(shù)、未來擴(kuò)張的模式和區(qū)域性的集中居住區(qū)等問題做了規(guī)定。規(guī)劃還提出按照阿布扎比城市規(guī)劃委員會為藍(lán)本設(shè)立一個更高級別的規(guī)劃監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但目前尚未實(shí)現(xiàn)。

隨著迪拜2020城市總體規(guī)劃的實(shí)施，一些停滯的巨型項(xiàng)目開始復(fù)工，街道逐漸恢復(fù)到以往的擁堵，媒體以“迪拜復(fù)興”、“迪拜反彈”等標(biāo)題爭相報道經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象④The Economist (2013). 'Dubai’s Renaissance: The Edifice Complex'。http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569036-gulf-emirate-flashy-everit-still-has-structural-problems; The Ecnomist (2013). Dubai: It’s bouncing back. http://www.economist.com/news/middle-east-and-africa/21590556-emirate-recoveringboldly-its-humiliating-crash-its-bouncing-back; The Telgraph (2014). Has Dubai really served its time in the financial desert; http://www.telegraph.co.uk/finance/ globalbusiness/10669232/Has-Dubai-really-served-its-time-in-the-financial-desert.html; Merip (2014).Boom, Bust and Boom in Dubai; http://www.merip.org/boom-bustboom-dubai。，也報道了以往被嘲諷的項(xiàng)目所取得的意想不到的成功和不斷攀升的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如，哈利法塔曾被批造價昂貴卻用處不大，但如今已經(jīng)是迪拜新的市中心的重要組成部分，也是最受歡迎的時尚聚集地。迪拜地鐵每天運(yùn)載旅客超過30萬人次⑤http://www.economist.com/news/middle-east-and-africa/21590556-emirate-recovering-boldly-its-humiliating-crash-its-bouncing-back。。許多金融指標(biāo)也支持迪拜復(fù)興的觀點(diǎn)。國際貨幣基金組織（IMF）在2012年初預(yù)計迪拜2012年前半年GDP較2011年同期增長4.1%。貿(mào)易、交通和旅游也興盛發(fā)展。2012年9月，埃瑪爾地產(chǎn)推出63層的住宅項(xiàng)目，共542套公寓在上市第一天就售罄，這一現(xiàn)象說明迪拜已經(jīng)恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的興盛狀態(tài)⑥http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569036-gulf-emirate-flashy-ever-it-still-has-structural-problems。。

另一復(fù)興跡象就是房地產(chǎn)價格再度飛漲。據(jù)路透社報道，迪拜房價2015年1月至3月相比世界其他主要房地產(chǎn)市場有著最快的同比增長，在第四季度更是上漲了27.7%⑦h(yuǎn)ttp://www.reuters.com/article/2014/06/15/us-emirates-dubai-property-idUSKBN0EQ07V20140615。。2015年迪拜經(jīng)濟(jì)增長約為5%。很多因素促成了這種以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長，迪拜在其發(fā)展歷程中得益于其所處地區(qū)的政治不穩(wěn)定，特別是“阿拉伯之春”運(yùn)動促使阿拉伯投資者在這個動蕩地區(qū)尋求安全的資金出路而導(dǎo)致大量資金流入迪拜房地產(chǎn)市場。但對這些游資的依賴使城市很難精準(zhǔn)預(yù)測未來市場需求，城市應(yīng)對未來突發(fā)金融危機(jī)的能力也會非常脆弱。迪拜房地產(chǎn)市場基本由現(xiàn)金買家主宰，2014年初的預(yù)測顯示，現(xiàn)金交易將占總交易量的72%，該指標(biāo)大大高于世界其他主要城市⑧http://www.oxfordbusinessgroup.com/news/dubai’s-real-estate-boom-fuels-debate; [Miami 59.8%, 90% foreign buyers all cash; US avg, 33%; UK 35% (2013), before crisis 10-15%, declining role of mortgage]。。迪拜政府已經(jīng)覺察到由此帶來的泡沫風(fēng)險，并采取了相應(yīng)管控機(jī)制，如提高交易費(fèi)、對貸款額度設(shè)置上限等，但這些措施相對于其他國家而言仍然非常寬松⑨http://www.nytimes.com/2013/01/10/world/middleeast/uae-plans-to-limit-lending-to-home-buyers.html。。為了平復(fù)不斷增長的憂慮，城市主干道謝赫?扎伊德大道上立起的一塊大型廣告牌上寫著：保持冷靜，這里沒有泡沫。

還有一個體現(xiàn)當(dāng)前迪拜復(fù)興狀況的常用指標(biāo)是規(guī)劃的新項(xiàng)目（包含復(fù)工以往的擱置項(xiàng)目）。2015年迪拜宣布在過去18個月內(nèi)新規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目總價值超過500億美元，且未來10年里新規(guī)劃項(xiàng)目總價將高達(dá)2 000億美元。目前已公布的新項(xiàng)目中有兩個超級巨型項(xiàng)目：一是2020世博會及其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，包括命名為迪拜南的新城（Dubai South）；二是迪拜第二個機(jī)場——迪拜世界中心國際機(jī)場（Dubai World Central）。其他計劃中的知名項(xiàng)目還包括將商業(yè)灣運(yùn)河（Business Bay Canal）延伸到海灣，連接阿拉伯海，運(yùn)河兩岸建設(shè)塔樓和海灘公園；還有諸如設(shè)計區(qū)（Design District）的新項(xiàng)目，試圖復(fù)制倫敦的肖爾迪奇（Shoreditch）；大規(guī)模的綜合開發(fā)項(xiàng)目穆罕默德?本?拉希德城（Mohamed Bin Rashid City）；以及號稱世界最大的世界購物中心（Mall of the World）。上述一些項(xiàng)目屬于填充式開發(fā)項(xiàng)目，是利用以前新城開發(fā)時期剩余的土地進(jìn)行開發(fā)。還有一些地標(biāo)建筑，如杰貝阿里棕櫚島、德拉，以及迪拜樂園（Palm Jebel Ali & Deira and Dubai land）仍在實(shí)施之中。近期一名迪拜金融官員表示，開發(fā)商對大型開發(fā)項(xiàng)目日趨謹(jǐn)慎，傾向把大項(xiàng)目分割成若干更容易操控的小項(xiàng)目，投機(jī)開發(fā)的情況逐漸減少，以前認(rèn)為“先把房子蓋起來就會有人來”的觀念已經(jīng)減弱⑩http://www.arabianbusiness.com/dubai-see-200bn-invested-in-projects-over-next-decade-572731.html。。這種說法是否反映實(shí)際狀況還有待觀察。

2 整體理解迪拜：量化和圖示城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)

金融危機(jī)時期，迪拜在城市管理方面凸顯出的一個嚴(yán)重問題是缺乏可靠數(shù)據(jù)。結(jié)構(gòu)規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)對城市的影響需要以數(shù)據(jù)和圖示的方式表達(dá)在城市地圖上，而不能簡單地依賴敘事性的圖文報道。基于這一情況，本文作者從2010年起開展一項(xiàng)名為“量化圖示迪拜：理解城市形態(tài)和社會結(jié)構(gòu)（Mapping Dubai: Towards an Understanding of Urban Form and Social Structure）”的研究項(xiàng)目??Research Grant. 2010. Mapping Dubai: Towards an understanding of urban form and social structure. (National Research Foundation/UAE University)。，研究既有街道層面的微觀尺度，也有整個迪拜的宏觀尺度。宏觀尺度方面的核心問題是量化和圖示迪拜城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主要采用3種具體研究方法：采集分析歷年城市化增長面積；對現(xiàn)有土地利用的量化分析；主要開發(fā)商對土地資源的擁有情況。

2.1 量化城市化過程

海灣地區(qū)普遍缺乏有效的城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，國際大城市中通常使用的分析指標(biāo)和分析模式都不可能實(shí)現(xiàn)，作者希望通過研究項(xiàng)目建立一個這方面的初級數(shù)據(jù)庫，今后可以進(jìn)一步補(bǔ)充發(fā)展。為了得到更多以往不同時間點(diǎn)上的城市邊界，不同時期的城市地圖和航拍照片成為這項(xiàng)工作的基礎(chǔ)資料——能夠追溯到的最早的迪拜地圖是1822年由英國探險家繪制的，1959年英國建筑師哈里斯繪制的城市規(guī)劃圖也詳細(xì)標(biāo)識了當(dāng)時的城市狀態(tài)，通過“谷歌地球”可以找到迪拜1990年代的一系列航拍圖片等。通過不同途徑得到的地圖和航拍照片信息，得到了1822、1959、1968、1978、1990、2005和2014的迪拜城市化范圍信息，以及至2020年的預(yù)計城市化范圍。將這些信息轉(zhuǎn)化為表達(dá)城市化過程（城市建成范圍擴(kuò)展過程）的一系列等比例地圖，并進(jìn)行用地的增長率和變化率計算，就得到迪拜城市化過程的量化模型。

圖6 迪拜城市化范圍增長過程圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

圖7 迪拜城市現(xiàn)有土地利用情況圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

研究結(jié)果顯示，迪拜在1968—1978年城市化增量最大，這10年的增長率為1 200%（即10年城市范圍擴(kuò)大12倍），1978—1990年的增長率降到135%，1990—2005年又增加到206%，2005—2014年的增長達(dá)59%，至此，迪拜的城市形態(tài)和邊界基本穩(wěn)定，但根據(jù)現(xiàn)有的“迪拜2020城市總體規(guī)劃”，至2020年，城市化范圍仍將有44%的增長余地（圖6）。如果用每年城市化建成區(qū)面積來衡量，迪拜城市化過程可以分為3個階段：第一階段是1959—1978年，城市化面積增量為11.1 km2/年；第二階段是1978—1990年，為6 km2/年；第三階段是1990—2014年，為20 km2/年，是面積增長最快的時期。

2.2 量化現(xiàn)有土地利用情況

研究項(xiàng)目的第二部分是分析現(xiàn)有土地利用情況，研究數(shù)據(jù)來源于迪拜經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、房地產(chǎn)局和統(tǒng)計局的公開數(shù)據(jù)，以及開發(fā)商公開的信息，對沒有數(shù)據(jù)的區(qū)域需要通過谷歌衛(wèi)星圖像等其他途徑來確定建成或未建成區(qū)域，是開放區(qū)域或是特殊功能區(qū)等。這一部分研究采用了GIS系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

通過研究分析，第一個重要發(fā)現(xiàn)是迪拜城市化范圍內(nèi)空置土地仍占據(jù)主導(dǎo)地位，駕車穿越城市也可以清晰感受到這個特點(diǎn)，城市范圍內(nèi)的空地和仍然處于規(guī)劃階段的土地約占53.2%，這些土地絕大多數(shù)是沒有植被的沙漠地帶。另一個重要發(fā)現(xiàn)是在實(shí)際建成的城市總面積中，城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括迪拜機(jī)場和兩個主要海港占很大比重，約為14%，可見迪拜對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視程度，如果加上路網(wǎng)和橋梁等其他內(nèi)容，迪拜基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地在建成區(qū)總面積中的占比將達(dá)到25%—30%（圖7）。

建設(shè)區(qū)內(nèi)各類土地利用性質(zhì)的模式十分鮮明，如門禁社區(qū)、勞工聚居區(qū)和特別經(jīng)濟(jì)區(qū)，每一類用地的占比約為4%，且不同用地之間相互分隔。研究結(jié)果顯示購物中心用地僅占0.3%，這和迪拜致力于打造世界購物消費(fèi)之都的愿景似乎不相符，但這個數(shù)字只是占地面積，而不是這些購物中心的建筑面積。此外，迪拜的公園和公共綠地占比僅1.6%，這個指標(biāo)很低。

2.3 開發(fā)商與土地資源分布情況

圖8 迪拜主要開發(fā)商及項(xiàng)目分布情況圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

迪拜的城市開發(fā)是由一些大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)實(shí)施和推動的，其中最重要的幾個利益集團(tuán)或是國有企業(yè)，或是政府占有主要股份的股份公司，他們掌握城市中最醒目、最具象征意義的開發(fā)項(xiàng)目，這些利益集團(tuán)是迪拜城市發(fā)展的代名詞，很多其他房地產(chǎn)公司都隸屬于這些利益集團(tuán)。此外，還有許多私人開發(fā)商，有影響力的私人開發(fā)商大多來自歷史悠久的、對迪拜發(fā)展曾做出貢獻(xiàn)的富有家族??Fatma AlSayegh, 'Merchants’ Role in a Changing Society: The Case of Dubai, 1900–90,' Middle Eastern Studies 34, no. 1 (1998)。?Yasser Elsheshtawy, 'Transitory Sites: Mapping Dubai's 'Forgotten' Urban Spaces,'International Journal of Urban and Regional Research 32, no. 4 (2008)。。

將主要開發(fā)商和他們的開發(fā)項(xiàng)目（包括已建成和正在規(guī)劃建設(shè)過程中的兩類）圖示出來，通過GIS系統(tǒng)進(jìn)行計算分析，可以清楚地看到這些主要開發(fā)商在迪拜城市化發(fā)展中的絕對主導(dǎo)作用，而迪拜政府顯然也是其中的主要參與者（圖8）。數(shù)據(jù)分析進(jìn)一步證實(shí)了這種觀點(diǎn)——迪拜城市面積29%由國企及其隸屬企業(yè)開發(fā)，其中3大國企開發(fā)量超過一半（美丹占23%，納克希爾占16%，艾瑪爾占14%）。私人開發(fā)商的項(xiàng)目約占迪拜城市面積的1%。所有這些開發(fā)項(xiàng)目都沒有具體的規(guī)劃引導(dǎo)，關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目之間的聯(lián)系，以及開發(fā)項(xiàng)目如何聯(lián)系和貢獻(xiàn)于城市公共系統(tǒng)方面的規(guī)劃引導(dǎo)完全缺失。迪拜結(jié)構(gòu)規(guī)劃所提出的規(guī)劃委員會尚未成立，開發(fā)項(xiàng)目是否及如何與城市整體關(guān)系協(xié)調(diào)完全取決于開發(fā)商，這種情況使得城市發(fā)展的碎片化特點(diǎn)越來越明顯。

3 典型開發(fā)項(xiàng)目案例

以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的城市發(fā)展對城市已有的成熟社區(qū)的影響是巨大的、顛覆性的，迪拜薩特瓦（Satwa）區(qū)的傳統(tǒng)社區(qū)正面臨徹底被新開發(fā)項(xiàng)目取代的命運(yùn)。薩特瓦位于朱美拉高級區(qū)和謝赫?扎伊德大道沿線超豪華塔樓之間，是一個能看到迪拜以往樣子的傳統(tǒng)區(qū)域??Fatma AlSayegh, 'Merchants’ Role in a Changing Society: The Case of Dubai, 1900–90,' Middle Eastern Studies 34, no. 1 (1998)。?Yasser Elsheshtawy, 'Transitory Sites: Mapping Dubai's 'Forgotten' Urban Spaces,'International Journal of Urban and Regional Research 32, no. 4 (2008)。，該區(qū)域有迪拜最古老的建筑，1960年代后期開始建設(shè)了大量的當(dāng)?shù)厝俗≌?，成為迪拜主要的?dāng)?shù)厝司劬訁^(qū)之一，經(jīng)過多年變遷，這里發(fā)展為豐富的多元化社區(qū)。近年來，隨著城市發(fā)展，當(dāng)?shù)厝酥饾u搬離，大量南亞族裔搬進(jìn)來，但外來人口主要集中在該區(qū)域的邊緣地帶。

薩特瓦正逐漸被拆除，這一區(qū)域的土地將用于大型綜合功能開發(fā)項(xiàng)目朱美拉花園。朱美拉花園項(xiàng)目在2008年10月迪拜城市景觀展（Dubai Cityscape Exhibition）上發(fā)布，當(dāng)時的項(xiàng)目模型占據(jù)了一個大型的雙層高空間，展示了開發(fā)商的無比雄心：一條人工河蛇形穿越整個開發(fā)基地，基地上布置了大量外形驚人的高層建筑、各類綜合功能建筑和住宅群。項(xiàng)目發(fā)布前薩特瓦的居民已經(jīng)收到搬離通知，建筑外部也用綠色數(shù)字標(biāo)記，是將要拆除的記號。這個區(qū)域曾被認(rèn)為是迪拜的格林威治村，將被拆除開發(fā)的消息發(fā)布后，迅速有一些報紙和電影方面的媒體人發(fā)出感慨，哀嘆迪拜失去這個傳統(tǒng)區(qū)域，這種反應(yīng)體現(xiàn)了對真實(shí)的城市生活的渴望。當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為拆除薩特瓦是迪拜的一大損失，大多數(shù)暫居迪拜的外來人士也認(rèn)為該區(qū)域表達(dá)的一種真實(shí)感是在迪拜其他地方無法體會到的。海灣新聞（Gulf News）的一篇報道描繪這個區(qū)域有著精密編織的城市肌理，是一個由狹窄街道組合的密集住宅區(qū)，隱藏著各種寶貴的城市內(nèi)容和記憶，并進(jìn)一步描述超過20萬當(dāng)?shù)鼐用駥⑹ゼ覉@和工作場所的感受??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛(wèi)報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。由于2008年金融危機(jī)，朱美拉花園項(xiàng)目暫時停滯，但是區(qū)域內(nèi)一些建筑已經(jīng)拆除，還有一些被施工圍墻圍住。因?yàn)楣こ掏恍┫惹鞍嶙叩淖粲职峄貋?，甚至還有新的居民搬進(jìn)來，薩特瓦似乎又恢復(fù)到原先的樣子，但穿行在其中的街巷里，仍可以感覺到這里很快就要淹沒在不可避免的城市化進(jìn)程中。

圖9 迪拜典型開發(fā)項(xiàng)目案例——原艾爾索達(dá)社區(qū)的變化資料來源：a）Yasser Elsheshtawy；b）Place Dynamix。

圖10 艾爾索達(dá)社區(qū)原址上的開發(fā)項(xiàng)目局部建成（2015年5月），效果圖成為現(xiàn)實(shí)資料來源：Yasser Elsheshtawy。

緊鄰薩特瓦的艾爾索達(dá)社區(qū)（Shabiyat al-Shorta）更早面臨了同樣的命運(yùn)。這個社區(qū)大都是1970年代建的合院式住宅，最初規(guī)劃是阿聯(lián)酋警察雇員的住宅區(qū)，經(jīng)歷年發(fā)展已經(jīng)成為老迪拜的一部分。其所在區(qū)域位于兩個巨型發(fā)展項(xiàng)目之間——以哈利法塔為中心的迪拜城市中心區(qū)和剛建成的商業(yè)綜合體城市漫步（City Walk）第一期（由國企米拉茲集團(tuán)開發(fā)）。城市漫步項(xiàng)目的第二和第三期將很快取代艾爾索達(dá)社區(qū)。這個名為城市漫步的項(xiàng)目被描繪為：全新的室外生活理念和迪拜人聚集的新熱點(diǎn)；阿聯(lián)酋豪華購物中心的最新產(chǎn)品；歐式的購物街，等等??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛(wèi)報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。伴隨這些項(xiàng)目推廣辭令的是艾爾索達(dá)社區(qū)的拆除和居民搬遷，新立起的大型吊車和廣告牌預(yù)示著未來的新景象，廣告上的建筑效果圖是未來矗立在這里的購物街和一系列名牌店鋪，只有遠(yuǎn)處的哈利法塔，以及效果圖中幾個穿著傳統(tǒng)服裝的人物能提示這是在迪拜（圖9）。

這種城市開發(fā)模式將過去幾十年城市的發(fā)展痕跡，當(dāng)?shù)厝说泥徖锫?lián)系、身份認(rèn)同、城市記憶等統(tǒng)統(tǒng)抹去，值得深刻反思。作者在拆除前對艾爾索達(dá)社區(qū)進(jìn)行過考察，碰到一個很快也要搬離的居民，他告訴作者，他母親仍然堅持每天給他們房子周圍的花園澆水，盡管知道她不久就要離開了，鄰居問她為什么這么做，她說她會繼續(xù)做下去，直至花園還在的最后一天。這個老婦人拒絕接受這一切不久就要消失的現(xiàn)實(shí)??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛(wèi)報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。隨著城市漫步項(xiàng)目二期的完工和新居民遷入，原來真實(shí)的迪拜人的社區(qū)已經(jīng)成為一個遙遠(yuǎn)的記憶，取而代之的是當(dāng)代的全球化特征的城市景觀（圖10）。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)運(yùn)作（或者說是投機(jī)）主宰著迪拜的城市發(fā)展模式。正如戴維?哈維的觀點(diǎn)，在當(dāng)代新自由主義背景下，城市不可能實(shí)現(xiàn)人人平等，而是按照商品規(guī)則運(yùn)作??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛(wèi)報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。——這在迪拜更加明顯。迪拜一直通過各種辦法吸引外部投資，并按照資本和市場導(dǎo)向進(jìn)行城市開發(fā)，城市發(fā)展的主要服務(wù)對象是外來的臨時居民和旅游者，規(guī)劃和開發(fā)運(yùn)作機(jī)制中沒有聽證會，沒有市民意見反饋環(huán)節(jié)，城市開發(fā)中公共和私人的界限模糊，這些都加劇了城市按照商業(yè)規(guī)則運(yùn)作的走向。將城市當(dāng)作一個企業(yè)來治理，表達(dá)了迪拜追求管治方面的效率、透明和問責(zé)制等當(dāng)代先進(jìn)模式，但無疑也暗示了城市中隔離和破碎的特征，因此，迪拜的未來仍有一些不確定性。迪拜還保留了一些值得欣賞的歷經(jīng)長期演化的城市空間，這些地方將是迪拜市民精神上的庇護(hù)所??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛(wèi)報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。

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Real Estate Speculation & Transnational Urbanism in Dubai

The paper is structured in three parts. First, it briefly reviews the history of Dubai’s urban growth to establish the factors that led to the city’s current urban form, including the financial crisis of 2008 and the subsequent ‘comeback’. Second, it extends the review by providing an empirical account of the city’s current state in terms of overall development and urban growth, which is to establish a baseline against which future growth could be measured. Third, it analyzes social issues by contextualizing the discussion through case study which encapsulates the city’s urban strategy. The paper concludes that Dubai’s urban development paradigm has been dominated by speculative mindset and related urban planning issues will affect the city’s uncertain future.

Real estate speculation | Transnational urbanism | Fractured urban fabric | Dubai

1673-8985（2017）02-0052-08

TU984

A