“營改增”對房地產企業的影響及應對

吳志勇

摘 要：在多元化的經濟發展環境下，房地產企業面臨著機遇和挑戰并存的局面?！盃I改增”政策的實施，房地產企業在多個層面都受到了不同程度的影響，而要想得到進一步發展，就要充分注重應對策略的完善制定。文章主要就房地產企業發展中“營改增”的重要性以及特征體現加以闡述，結合實際，就“營改增”對房地產企業產生的影響和面臨的問題詳細分析，探究房地產企業在“營改增”環境下的發展建議。

關鍵詞：房地產企業 “營改增” 特征 問題建議

中圖分類號：F810 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-127-03

引言

處在當前新常態經濟發展背景下，房地產作為我國經濟發展的支柱型產業之一，銷售利潤的下滑造成房地產企業面臨著很大生存壓力?！盃I改增”政策實施后，對房地產企業的稅負以及產業機構升級和經濟增長等方面，都產生了比較重要的影響。通過從理論層面加強對房地產企業“營改增”的研究分析，能為房地產企業在市場中的進一步發展提供理論依據，從而更好促進其發展。

一、房地產企業發展中“營改增”的重要性以及特征體現

1.房地產企業發展中“營改增”的重要性分析?！盃I改增”政策實施前，一直是采用增值稅的方法，主要是將商品流轉中產生的增值額作為征收的對象，由于在每個環節都要納稅，所以得到了推廣。而增值稅的稅種能夠對商品在具體流轉當中重復征稅的問題得到有效解決。房地產企業中應當繳納營業稅，所以這就必然會存在著重復征稅問題。在房地產的開發環節，涉及到的成本相對比較多，裝修以及安裝等方面都要繳納營業稅，在售房的時候也要繳納營業稅。在比例上雖然相對比較小，但房價高就比較容易出現重復征稅的現象，“營改增”在這一背景下產生{1}?！盃I改增”的政策實施是結構性改革的重頭戲，“營改增”實施后房地產企業所購買的材料以及設備，取得相應的增值稅專用發票就能進行抵扣，從而大大減輕了房地產企業的稅收負擔。

2.房地產企業發展中“營改增”的特征體現。房地產企業的發展過程中，在整個開發方面有著鮮明的特征體現，主要體現在開發的周期相對比較長。房地產企業所開發的項目從最早的獲得土地，一直到開發建設等，需要進行實地勘察以及前期策劃和批報等等，過程中所需要的人力物力財力比較大，短則兩到三年，長到四到五年。投資大的特征比較突出，房地產企業的前期開發環節，就需要比較大的資金作為支撐，這些資金的取向就分成開發成本和相關的費用。只是從開放環節就有土地使用出讓金以及項目規劃設計等諸多的費用。而土地使用出讓金占比就要占到總投資成本的四成到五成左右。房地產企業發展中，融資成本高的特征也比較顯著，由于這是比較特殊的行業，所以在經營模式上也有著其獨特性，占用的資金時間也相對比較長，大量籌集資金就成為房地產企業必走的一個步驟。

二、“營改增”對房地產企業產生的影響及面臨的問題和建議

1.“營改增”對房地產企業產生的影響分析?！盃I改增”政策實施后，對房地產企業的經營模式會產生影響，采購的模式方面發生了變化。實際采購中在對供應商選擇環節，不僅要對供應商的產品質量以及信譽等要素進行考慮，同時也要對供應商納稅人資格進行考慮，納稅人資格關乎著房地產企業采購能否取得增值稅專用發票，對可抵扣的進項稅在成本當中的占比有著直接聯系?！盃I改增”的實施對房地產開發項目業態選擇也會產生相應的影響。“營改增”之后允許一般納稅人將不動產列入到增值稅進項抵扣范圍，持有型物業土地成本抵扣政策還沒有明確化，在開發中會增加銷售物業占比，從而就降低了持有物業的占比來降低稅收負擔。房地產企業在這一環境下就要能和自身的發展戰略結合增值稅實施新的開發業態選擇投資。除此之外，在增值稅的實施后也對銷售的方式產生了影響，實際經營過程中，就要對銷售時期和進項稅的匹配問題，和當期繳納稅款以及整個項目增值稅稅負匹配的相關問題要進行詳細考慮。

“營改增”的實施對房地產企業資產負債表以及利潤表也產生了影響。房地產企業的固定資產占比較大，在固定資產出現了變化時候，這就必然會造成資產的總額發生變化，這樣就會引起資產負債表的數據發生變動。房地產企業在“營改增”政策實施前，需要繳納營業稅，所購進的增值稅進項稅額是不能進行抵扣的，稅額就會進入到企業成本當中。在對“營改增”實施后，房地產企業購進固定資產的時候，結合增值稅專用發票就能抵扣進項稅額。在增值稅的實施后，固定資產入賬價值會下降，從而會帶來企業總資產的下降，在總資產的總額上有了減少，就必然會造成企業資產負債率的提高，房地產企業在這一過程中就會帶來財務風險。“營改增”實施后房地產開發企業凈利潤減少了，但仔細分析就可知“營改增”后企業銷售凈利率是上升的。例如A房地產企業“營改增”前營業收入是1110，成本是400，營業稅金和附加是200，期間費用是200，“營改增”實施后財務變化如下表所示，能夠看出銷售凈利率是上升的{2}。

“營改增”政策的實施之后，對建設成本方面也帶來了很大影響。房地產的開發企業所購買的原料種類比較多，不僅要集中采購水泥鋼筋等來獲得增值稅專用發票，也要構建價值低以及用途廣的其他材料。這些原料的供應商都是私營商戶以及個體工商戶等，多數都按照定額征收方式進行繳納稅款的，這樣就造成了房地產企業計算應納稅額的時候，不能實施進項稅抵扣。房地產建筑安裝工程作為開發成本中重要構成，這一部分就要通過房地產上游行業有資質建筑施工企業完成，在“營改增”范圍內進行改革后，稅負也會上升，結合稅負轉嫁的原理就能夠清晰發現，房地產企業成本和費用在這一情況下會進一步上升。

“營改增”實施對房地產企業的稅負影響。房地產企業在實際經營中，不能像預期那樣獲得項目增值稅專用發票，這樣就在進項稅的抵扣目標上不能實現，在稅負方面并沒有下降，短期內還會上升。“營改增”的實施房地產企業開發土地的成本不能實施進項稅抵扣，就要花費大量資金獲得土地使用權，這樣就會有著比較高的稅金，對繁華地段拿到土地要繳納的稅金就更多。國家實施“營改增”主要就是鼓勵房地產企業能夠選擇低成本土地進行開發，這在短期會造成房地產企業稅負增加。對“營改增”實施前的老項目購買的固定設備和原材料就不能增值稅進項抵扣，造成稅負的增加。

2.房地產企業“營改增”實施面臨的問題分析。房地產企業“營改增”實施還面臨著諸多的問題，首先就是和建筑業的博弈問題，房地產企業和建筑業有著緊密聯系，建筑業為房地產提供服務，兩者的發展是相互促進的?！盃I改增”實施在兩個行業中開展，在范圍上得到了擴大，這樣就會使得房地產企業和上游的建筑業在關系上也會更加的復雜化。在利用甲供材的博弈問題方面，金額比較大，稅款也比較多，房地產企業在簽訂合作協議以及選擇合作方式的時候，就不可避免地進行博弈。再有就是建筑企業的稅負轉嫁的博弈問題，在“營改增”實施后，房地產開發企業的重點關注不含稅的進價，在整個造價以及核算和合同管理方面就會出現新的發展局面，形成開發企業倒逼施工企業開具11%建安專用票，進項稅能夠進行抵扣，房地產開發商就會偏好甲供材方式。問題是“營改增”前形成的3%營業稅發票管理模式，除大型查賬征收施工企業外，多數企業都疏于進貨發票管理，施工方小型供應企業繳稅的意識也相對比較差，“營改增”的政策實施會使得部分傳導給房地產開發企業造成開發企業成本上升和資金壓力。

3.房地產企業在“營改增”環境下的發展建議。面對“營改增”政策實施環境，房地產企業就要做好進一步的發展策略，要充分重視對財務管理水平不斷提升，在利潤以及現金流的變動監控力度層面進一步加強。房地產企業所從事的項目在集體規劃方面要結合實際加以完善，從而整合成完整系統，并要能加強各合作企業付款方式準確計算評估，保障進項稅抵扣時間的科學合理性。對“營改增”實施后的進一步學習要加強，對房地產涉及到的項目變動情況做到心里有數，針對性制定發展策略等，保障房地產企業利潤獲得一級現金流的正?；?。

加強全面性的籌劃管理工作的實施。房地產企業的發展，在項目開發初期就要對開發成本加強控制，可從建筑材料供應層面進行控制以及籌劃，堅持材料稅收籌劃，選擇材料供應商的時候，房地產企業將能否獲得增值稅專用發票，和可抵扣進項稅額度作為重要選擇依據，從而能進一步降低生產成本，這樣才能有助于提高房地產企業的經濟效益。

房地產企業發展中的經營模式要及時轉變，從而有效避免資金的短缺?！盃I改增”實施后房地產企業的資金短缺問題是一個重要難題，房地產企業要能和實際發展情況相結合，及時轉變經營模式，從具體的措施實施上來看，主要就是走開發高質量房地產的道路，對房地產企業的市場競爭力要進一步提高，擴大市場占有率?？s短項目運作的周期，從而有效減少資金占用以及降低財務費用等。

除此之外，要注重對房地產企業的經營流程進行梳理，并能積極地實施稅務籌劃，從多方面來采取措施，保障房地產企業的進一步發展。

三、結語

綜上所述，面對新政策的實施，房地產企業的發展就要從多方面著手，積極制定完善的發展策略，從而在市場中能更好地生存發展。通過從理論層面對房地產企業“營改增”政策實施的影響進行研究，為房地產企業的發展提供支持，對其健康發展有著非常重要的促進意義。

注釋：

{1}徐江東.“營改增”對房地產企業的主要影響解讀與思考[J].建設科技，2016（23）

{2}劉金鋒.“營改增”后房地產企業的成本控制與管理[J].企業改革與管理，2016（19）

（作者單位：江西省地礦局九0二地質大隊 江西新余 338000）

（責編：玉山）