休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格形成機制文獻綜述

羅玲+吳靜+田振

摘 要：土地流轉(zhuǎn)市場中科學合理的價格體系是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要支柱。文章對休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格的理論基礎(chǔ)、影響因素、估價及價格體系方面進行歸納總結(jié)研究。研究發(fā)現(xiàn)目前休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)實際價格與理論估價出入很大，并且價格受區(qū)位、經(jīng)濟市場、自然社會、政府干預(yù)因素影響，目前土地價格的估價方法大致包括三類：不動產(chǎn)估價方法，多層次的價格體系，新出現(xiàn)的依托經(jīng)濟、社會、生態(tài)背景進行的土地估價。

關(guān)鍵詞：休閑農(nóng)業(yè) 土地流轉(zhuǎn) 價格形成機制

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-069-03

近年來，休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融合體，迅速崛起，對農(nóng)業(yè)增值增效、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定、社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展發(fā)揮重要的推動作用。大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于推動農(nóng)業(yè)和旅游供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于帶動農(nóng)民就業(yè)增收和產(chǎn)業(yè)脫貧，然而休閑農(nóng)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，需要集中連片的土地作為支撐。但我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場起步較晚，加之農(nóng)村土地復雜深厚的歷史性，目前國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)還存在一定問題，吳冠岑，牛星，許恒周（2013）指出目前的土地流轉(zhuǎn)大部分是自發(fā)行為或是由于行政推動，農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)價格的確定上處于弱勢地位或簡單依照政府定價，且大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)價格并不能體現(xiàn)其實際價值。楊國力，孔榮，楊文杰（2014）通過實證研究，對陜西省三縣（區(qū)）721戶農(nóng)戶進行調(diào)查研究得出，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)意愿價格是實際流轉(zhuǎn)價格的8.2倍，土地流轉(zhuǎn)價格嚴重偏離了農(nóng)戶的意愿。因此合理估價土地價值，探討休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價格形成機制，對促進休閑農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展具有較強的現(xiàn)實意義。本文將基于熱點問題“休閑農(nóng)業(yè)”、“土地流轉(zhuǎn)價格體系”的相關(guān)文獻展開研究并進行綜述。

一、文獻時間分布分析

筆者以“休閑農(nóng)業(yè)+土地流轉(zhuǎn)價格形成機制”為主題，在中國學術(shù)期刊網(wǎng)絡(luò)出版總庫CNKI中進行檢索，包括文獻、期刊、碩博論文、會議論文、報紙等。以期刊文獻為綜述對象，根據(jù)圖1和圖2可以看出，自2000年來，“休閑農(nóng)業(yè)和土地流轉(zhuǎn)價格”兩方面的研究一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，文獻在2014年達到頂峰為21172篇，到2015年小幅度下降，從2000年的1215篇到2015年的17745篇15年內(nèi)文獻數(shù)目上升了13.6倍。碩、博士論文更是從2000年的225篇上升到2012年的9771篇，到2014年保持基本平緩，2015年下降到6215篇，15年內(nèi)上升了26.6倍。對于休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價格研究逐漸被專家學者所重視，且研究更加深入，成為熱點問題。

二、農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格體系理論基礎(chǔ)

休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)的價格是指在取得土地時，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格。休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格體系的理論研究源自古典經(jīng)濟學派的地租地價理論。亞當斯密認為，地租是使用土地的代價，是使用土地而支付的價格；大衛(wèi)李嘉圖認為，地租只是為了使用土地而付給地主的金額；馬克思認為，地租是農(nóng)業(yè)資本家獲得了平均利潤后，交給土地所有者的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的，是剩余勞動產(chǎn)物。馬克思依據(jù)地租的產(chǎn)生原因，提出極差地租、絕對地租和壟斷地租；當代西方經(jīng)濟學者把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租；現(xiàn)代西方地租地價理論主要從邊際產(chǎn)出論、效用價值論、供求平衡論等研究地租地價；根據(jù)邊際產(chǎn)出理論，土地只有實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置才能實現(xiàn)價值最大；根據(jù)供求理論，市場的供給需求曲線的變動決定了動態(tài)的均衡價格。王會賢（2014）認為，土地流轉(zhuǎn)價格包括土地質(zhì)量價格和因經(jīng)營狀況改變后的土地未來收益的經(jīng)濟補償。租金包括市場化租金和政策性租金，流轉(zhuǎn)租金是由休閑農(nóng)業(yè)市場形成。土地流轉(zhuǎn)租金分為土地轉(zhuǎn)讓價格、土地轉(zhuǎn)包價格、土地入股價格和土地出租價格等。2013年王會賢通過寧夏銀北地區(qū)調(diào)研得出：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)租金分為浮動租金模式和固定租金模式。

三、休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素

（一）區(qū)位因素

最早的區(qū)位理論可追溯到德國經(jīng)濟學家屠能（1850）在《孤立國》中提出的農(nóng)業(yè)圈理論，他認為地租的大小和種植植物的類型，以及距離市場的遠近有直接關(guān)系。楊果，陳乙萍通過理論研究和實證分析，得出區(qū)位特征（基礎(chǔ)設(shè)施）是影響農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格的核心因素，產(chǎn)權(quán)特征是關(guān)鍵因素，進行確權(quán)登記的比未登記的土地流轉(zhuǎn)率要高70.42%。耿檳，朱道林，梁穎（2012）在實際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，黑龍江省各區(qū)域的集體土地增值差異明顯，區(qū)位較好的鐵鋒區(qū)集體土地增值177.77元/m2，明顯高于區(qū)位較差的東富鄉(xiāng)61.84元/m2，因此區(qū)位因素是集體土地增值的主要影響因素。

（二）經(jīng)濟市場因素

宋戈，林彤（2016）認為，土地供給意愿的影響因素主要是糧食價格、務(wù)農(nóng)機會成本以及配套措施實施情況。陳常優(yōu)（2010）發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地的供給和需求是影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的兩個關(guān)鍵因素，農(nóng)村土地的有效供給量是指在特定的時期能夠提供的各類農(nóng)用土地的數(shù)量，需求一定時，如果有效供給量較多，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的租金就相對較低。張萍麗（2010）認為農(nóng)地流轉(zhuǎn)租金的高低主要受兩個因素影響：一是土地流轉(zhuǎn)后對于承包方的收入影響及土地的利用回報效率（農(nóng)地轉(zhuǎn)入方的收入功效）；二是農(nóng)地供應(yīng)方的土地風險分擔效用（農(nóng)地的重要性）。曹建華（2007）認為，通過土地流轉(zhuǎn)，土地資源和和勞動力資源會得到重新配置，土地供給者和土地需求者的雙方效益都將得到改善。影響土地流轉(zhuǎn)效率的因素是健全的土地流轉(zhuǎn)市場、規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度和土地交易市場。李太平，聶文靜，李慶（2015）認為，近年來農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲顯著地拉動了土地流轉(zhuǎn)租金的上升。祁艷（2011）認為長期的競爭會對農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場帶來較高的效率。黎東升，劉小樂（2016）指出，一般情況下農(nóng)村土地的拍賣價格高于通過協(xié)議定價得出的價格。

（三）自然社會因素

伍振軍等人（2011）分析指出，土地流轉(zhuǎn)租金高低的顯著性影響因素是土地的流轉(zhuǎn)期限、經(jīng)營用途和農(nóng)戶受教育程度。張振華（2013）認為土地流轉(zhuǎn)價格一方面受土層厚度、有機質(zhì)含量、地下水位等自然因素的影響，另一方面受認可密度、市場供求等社會因素的影響。張成玉（2013）指出，影響土地流出者的因素是土地帶來的確保糧食安全、增加收入、維持就業(yè)和社會保障四個方面的效用，而影響土地轉(zhuǎn)入者的是增加收入效用。農(nóng)民外出務(wù)工和提高社會保障水平是影響土地流轉(zhuǎn)的兩大因素。黎東升，劉小樂（2016）認為農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中信息的完全程度會影響到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價格。鄧大才（2007）認為，為了使土地流轉(zhuǎn)價格能真實反映土地的價值，只有提高土地流轉(zhuǎn)效率，降低土地交易費用，降低農(nóng)民承擔的負擔，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)價格的定價方式才行。馬元（2009）認為，土地流轉(zhuǎn)價格較低的原因主要是農(nóng)村社會的親戚關(guān)系和農(nóng)民對土地的感情，并指出提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性的措施是取消農(nóng)村戶籍制度，建立完善的土地流轉(zhuǎn)機制，加強農(nóng)民的土地市場意識。

（四）政府干預(yù)因素

黃金榜（2013）認為土地流轉(zhuǎn)的影響因素主要有制度性因素和非制度性因素兩種。宋戈，林彤（2016）認為，土地需求意愿影響因素主要是國家扶持政策實施情況、規(guī)模耕種資源稟賦以及規(guī)模經(jīng)營利潤的實現(xiàn)能力。高魏，張安錄，付海英，胡永進（2010）通過定量分析，得出“土地流轉(zhuǎn)面積”和“土地流轉(zhuǎn)后政府的期望”這兩個因素對土地價格有正向的作用。黃春滾，胡蓉（2009）認為，影響土地流轉(zhuǎn)租金的因素包括地方經(jīng)濟發(fā)展水平，政府對農(nóng)業(yè)的補貼和土地流轉(zhuǎn)后規(guī)模收益的大小。

四、農(nóng)業(yè)中土地流轉(zhuǎn)估價及評估體系研究

（一）不動產(chǎn)估價方法

在艾建國，吳群（2008）的書中提到，不動產(chǎn)的估價主要為收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法。估價人員在估價時應(yīng)根據(jù)估價目的、所收集到的資料狀況、估價對象的特點，選擇基本估價方法、應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，合理評估土地價格。

一些學者將傳統(tǒng)的估價方法應(yīng)用到休閑農(nóng)業(yè)土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)價格的確定上來。張振華（2013）認為，市場比較法、剩余法和成本估計法均要求具有活躍而公開的市場，由于我國農(nóng)村土地市場尚未發(fā)育完全成熟，而且農(nóng)村各種土地的自然條件和社會條件千差萬別，所以這兩種方法均不適合于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價值的評估。收益還原法適用于有收益資產(chǎn)及無形資產(chǎn)的評估。休閑農(nóng)莊的土地可以長期為經(jīng)營者帶來收益，其本質(zhì)屬于無形資產(chǎn)，所以，使用收益還原法評估其土地流轉(zhuǎn)的價格是合理可行的。劉萍，付梅臣（2007），傅青山，孔維東（2005）認為農(nóng)用地價格的基礎(chǔ)是其收益能力，由于土地價格的特殊性及缺乏市場交易，收益還原法是評估農(nóng)用地價格的有效方法。耿檳，朱道林，梁穎（2012）認為，土地流轉(zhuǎn)過程中存在3種價格形態(tài)：分別為集體農(nóng)地價格、集體建設(shè)用地市場價格和集體建設(shè)用地非市場價格。集體土地交易前的農(nóng)地基準地價采用樣點地價平均法進行計算，再進行用途修正和期日修正。集體建設(shè)用地市場價格采用收益還原法進行計算，利用安全利率加風險調(diào)整值法確定還原率。集體建設(shè)用地非市場價格通過對集體經(jīng)濟組織進行問卷調(diào)查，后期再加以數(shù)據(jù)處理得出。翟研寧（2013）提到，收益還原法針對能產(chǎn)生收益的農(nóng)用地價格進行評估，很適合土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)地價格的核算，并給出了三種計算還原率的方法：一是租價比方法，二是安全利率加風險調(diào)整值法，三是投資風險與投資收益率綜合排序插入法。宮攀，邢承濱（2015）針對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)地價的測算，指出要在土地分等定級的基礎(chǔ)上，對集中的集體建設(shè)用地采取成本估計法，對零星分布的農(nóng)村集體建設(shè)用地采取剩余法進行估算。

（二）多層次價格體系

浙江省物價局課題組在《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格形成機制研究》一文中認為，應(yīng)該建立多層次的價格體系，應(yīng)該包括農(nóng)戶自主定價、中介機構(gòu)評估定價、政府引導價等幾個層次。農(nóng)戶自主定價是農(nóng)戶掛牌流轉(zhuǎn)確定價格，然后通過協(xié)議定價和土地經(jīng)營者確定土地價格。中介機構(gòu)評估定價是指中介機構(gòu)按照土地估價的原則和方法評估出某一時點土地的價格。政府引導價是指政府以糧食等大宗農(nóng)產(chǎn)品合理收益為基準，確定一個指導性的流轉(zhuǎn)引導價，采用的是收益還原法為土地流轉(zhuǎn)雙方提供參考。

（三）經(jīng)濟、社會、生態(tài)前提下的價格評估

穆松林，張義豐，高建華，劉春臘（2011）指出，土地流轉(zhuǎn)過程中的社會價格由社會保障價格和社會穩(wěn)定價格組成。評估方法包括安置補償費法、最低社會保障金法、平均生活費法、保險費法和耕地開墾費等。劉金國在其博士論文中對集體建設(shè)用地價值進行評估時，包括市場價值（經(jīng)濟）和非市場價值（生態(tài)）之和，分別采用成本法和條件價值評估法進行評估，最后對評估結(jié)果進行修正，得到待估土地的總價值。

五、結(jié)論

綜上所述，在土地流轉(zhuǎn)價格方面，很多學者做了深入研究，但是針對休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價格研究相對較少，且由于我國農(nóng)村土地市場形成不久，大多基于各種歷史原因而自發(fā)形成，各方面機制都不健全，對于土地流轉(zhuǎn)的形成機制的研究遠遠不足。休閑農(nóng)業(yè)作為我國的朝陽民生產(chǎn)業(yè)，本身受地方經(jīng)濟、當?shù)叵M者需求以及收入的影響，市場的流轉(zhuǎn)價格缺乏科學的規(guī)范，因此未來要加強這些方面的理論研究和實證研究。

[基金項目：北京市社會科學基金項目“北京休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價格形成機制研究（16LJB004）”（2016年度）資助。]

參考文獻：

[1] 吳冠岑，牛星，許恒周.鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)風險的產(chǎn)生機理與管理工具[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2013（4）

[2] 楊國力，孔榮，楊文杰.農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓意愿價格：一個供求均衡陜西省三縣（區(qū)）721戶農(nóng)戶調(diào)查[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2014（2）

[3] 曲福田.土地經(jīng)濟學[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2011

[4] 王會賢.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的租金形成機制.基于鼓勵種糧為目的的規(guī)范分析[D].寧夏大學，2014（3）

[5] 楊果，陳乙萍.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格影響因素的實證研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2016（6）

[6] 耿檳，朱道林，梁穎.集體土地價格形態(tài)及增值測算方法探討.以黑龍江省為例[J].中國農(nóng)業(yè)大學學報，2012（5）

[7] 宋戈，林彤.東北糧食主產(chǎn)區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)模化流轉(zhuǎn)定價機制研究—以黑龍江省克山縣為例[J].中國土地科學，2016（6）

[8] 陳常優(yōu).農(nóng)用土地價格評估的理論與方法研究[D].河南大學，2010

[9] 張萍麗，高晉，權(quán)燕.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟分析[J].安徽農(nóng)學通報，2010（11）

[10] 曹建華，王紅英，黃小梅.農(nóng)材土地流轉(zhuǎn)的供求意愿及其流轉(zhuǎn)效率的評價研究[J].中國土地科學，2007（3）

[11] 李太平，聶文靜，李慶.基于農(nóng)產(chǎn)品價格變動的土地流轉(zhuǎn)雙方收入分配研究[J].中國人口·資源和環(huán)境，2015（8）

[12] 祁艷.都市區(qū)農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為及流轉(zhuǎn)績效評價研究.以重慶市沙坪壩區(qū)為例[D].西南大學碩士論文，2011

[13] 黎東升，劉小樂.我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新機制研究.基于政府干預(yù)信息披露的博弈分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2016（2）

[14] 伍振軍，孔祥智，鄭力文.土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素研究——基于院、浙兩省413戶農(nóng)戶的調(diào)查[J].江西農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2011（3）

[15] 張振華.基于收益現(xiàn)值法的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格研究[J].中央財經(jīng)大學學報，2013（12）

[16] 張成玉.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中意愿價格問題研究——以河南省為例[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2013（12）

[17] 鄧大才.農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本與價格研究——農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的決定因素分析[J].財經(jīng)問題研究，2007（9）

[18] 馬元，王樹春，李海偉.對農(nóng)地轉(zhuǎn)租中低地租現(xiàn)象的一種解擇[J].中國土地科學，2009（1）

[19] 黃金榜.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)影響因素及其優(yōu)化研究綜述[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2013（2）

[20] 高魏，張安錄，付海英，胡永進.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟交錯區(qū)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)價格影響因素分析[J].中國土地科學，2010（11）

[21] 黃春滾，胡蓉.從土地租金入手淺議土地流轉(zhuǎn)問題[J].中國物價，2009（10）

[22] 艾建國，吳群.不動產(chǎn)估價[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2014

[23] 劉萍，付梅臣.收益還原法評估農(nóng)用地價格有關(guān)問題探討[J].農(nóng)業(yè)系統(tǒng)科學與綜合研究，2007（1）

[24] 傅青山，孔維東.用地征轉(zhuǎn)用價格評估機制探析[J].中國土地，2005（5）

[25] 翟研寧.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格問題研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2013（11）

[26] 宮攀，邢承濱.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價值評估方法述評[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2015（7）

[27] 穆松林，張義豐，高建華，劉春臘.村域土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格研究[J].資源科學，2011（5）

[28] 劉金國.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估理論與方法研究[D].吉林大學，2011

（作者單位：北京農(nóng)學院經(jīng)濟管理學院 北京 102206）

（作者簡介：羅玲，北京農(nóng)學院碩士研究生，研究方向為土地管理；通訊作者：桂琳，副教授，研究方向為土地管理、農(nóng)產(chǎn)品市場營銷及物流。）

（責編：賈偉）