農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法分析

盧文忠

摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的管理現(xiàn)狀，也引起了廣泛的關(guān)注。農(nóng)村宅基地當前在發(fā)展的過程中，由于涉及的群眾數(shù)量較多，涉及的地區(qū)范圍也較廣，因此在實際發(fā)展的過程中，關(guān)于農(nóng)村宅基地的實際調(diào)查及測量方法，也成為研究人員長期研究的課題。在此現(xiàn)狀下，本文針對農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法，進行簡要的分析研究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；調(diào)查測量；方法分析

隨著當前經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展中，重要的組成部分。其在實際發(fā)展的過程中，也引起了廣泛的關(guān)注。其中農(nóng)村宅基地則為主要的關(guān)注點之一，農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，針對其進行調(diào)查測量有助于后期土地確權(quán)的發(fā)展。但由于農(nóng)村宅基地當前在實際發(fā)展的過程中，未形成專業(yè)準確的調(diào)查測量方法，因此在實際開展的過程中也面臨了較大的難度。在此背景下，筆者針對的當前農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法，進行簡要的剖析研究，以盼能為我國農(nóng)村宅基地的管理發(fā)展提供參考。

1 農(nóng)村宅基地

我國農(nóng)村面積較大，占據(jù)了我國絕大部分地域面積。實際發(fā)展的過程中，為我國經(jīng)濟的發(fā)展提供了極大的支持[1]。其中農(nóng)村宅基地為當前我國發(fā)展中，特有的一類土地性質(zhì)類型。農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，其權(quán)屬為村集體所有。實際應(yīng)用的過程中，農(nóng)戶或個人想村委會進行申請，之后進行審批進行房屋建筑的用地現(xiàn)狀。農(nóng)村宅基地，一般包括已建設(shè)房屋的土地、建過但已不能居住的土地、準備建筑的土地三類。

2 當前農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展中存在的問題

當前我國農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，整體的發(fā)展現(xiàn)狀較為良好。但在細節(jié)方面，還存在較多的問題。例如：證照問題、均衡性問題、界線性問題。此類問題的出現(xiàn)，影響了農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。并且在實際發(fā)展的過程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問題，造成了較大的影響。針對此類問題，筆者進行簡要的分析介紹。

2.1 證照問題

1）辦理證件，未建房屋。

農(nóng)村宅基地在應(yīng)用的過程中，首先應(yīng)向村委會提出申請。此后由上級部門進行資格審批，之后由相關(guān)部門發(fā)放《建設(shè)用地批準書》[2]。中間流程因?qū)嶋H情況，各地的規(guī)定現(xiàn)狀有所差異。農(nóng)戶獲取《建設(shè)用地批準書》之后，開始房屋建設(shè)。當前主要存在的問題為，農(nóng)戶已獲取《建設(shè)用地批準書》，但未進行實際修建。

2）無證建筑。

農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，由于地方管理現(xiàn)狀等現(xiàn)實原因的影響，實際發(fā)展的過程中，整體的管理現(xiàn)狀差異度較大。因此在實際發(fā)展的過程中，無證建筑也大量存在。此類建筑未經(jīng)過上級部門審批，只進行了村委會的報備以及村集體的通過。部分案例中，甚至未進行村委會的報備，直接進行了房屋的建設(shè)。此類問題為當前實際發(fā)展中，主要凸顯的問題之一。

2.2 均衡性問題

我國農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，關(guān)于宅基地的審批以及管理現(xiàn)狀，基層管理在規(guī)范性方面還存在較多的問題。此類問題的出現(xiàn)，嚴重的影響了農(nóng)村宅基地的發(fā)展。其中均衡性問題則較為突出，具體體現(xiàn)為：各農(nóng)戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數(shù)量等方面差異度較大。

2.3 界線性問題

農(nóng)村在發(fā)展的過程中，長期以來由于歷史等方面的原因，關(guān)于地域界線的劃分，部分地區(qū)還存在較多的問題。此類問題直接影響了農(nóng)村宅基地的管理質(zhì)量，實際發(fā)展的過程中，由于自然村之間的土地界線存在問題，最終造成農(nóng)村宅基地在劃分測量的過程中，出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象，以及民事糾紛現(xiàn)象。

3 農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法的策略問題

農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量在發(fā)展的過程中，由于歷史遺留問題、實際管理辦法等現(xiàn)狀，實際發(fā)展的過程中，還存在了較多的問題[3]。針對此類現(xiàn)狀，筆者分析當前農(nóng)村宅基地的發(fā)展現(xiàn)狀。并提出了以下的改善對策，例如：整體調(diào)查，細節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線。針對此類策略方法，筆者進行簡要的分析介紹。

3.1 整體調(diào)查，細節(jié)劃分

農(nóng)村宅基地在管理的過程中，首要的任務(wù)為調(diào)查。為了有效的落實調(diào)查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應(yīng)針對實際調(diào)查項目，組織專職人員逐戶進行調(diào)查。調(diào)查的過程中，進行數(shù)據(jù)的記錄和電子檔案建立。并且針對異常數(shù)據(jù)進行特殊標記，以便于后期的劃分和協(xié)商管理。調(diào)查結(jié)束之后，針對爭議地區(qū)進行關(guān)聯(lián)戶的協(xié)調(diào)商議。以此進行爭議問題的解決，以此促進后期的細節(jié)劃分。

3.2 統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬

調(diào)查結(jié)束細節(jié)劃分完畢，為了有效的保障后期農(nóng)村的統(tǒng)一發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的權(quán)屬問題，應(yīng)進行嚴格的法規(guī)宣傳，以及證照的發(fā)放。以此避免因權(quán)屬問題，引起的群體性事件。做好基層的政策法規(guī)宣傳，確保農(nóng)戶的切身利益，保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。

3.3 明確遺留問題，人性化測量管理

農(nóng)村宅基地在歷史發(fā)展的過程中，遺留了較多的歷史問題。當前在實施管理辦法的過程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問題，也出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象。為了有效的改善此類問題，并且確保農(nóng)戶的貼身利益。實際發(fā)展的過程中，政府部門應(yīng)明確歷史遺留問題，明確土地權(quán)屬問題，通過人性化的測量管理進行宅基地的實際面積測量。

3.4 精確測量，明確界線

農(nóng)村宅基地界線問題，為當前影響農(nóng)村宅基地良性發(fā)展的主要因素之一。針對此類現(xiàn)狀，為了有效的保障宅基地的穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)查測量人員應(yīng)嚴格參照地籍資料，進行實地調(diào)查測量[4]。并通過GPS技術(shù)以及無人技術(shù)，進行精確的測量核準。以此解決農(nóng)村宅基地的界線問題，避免因界線問題產(chǎn)生的糾紛現(xiàn)象。

4 結(jié)語

當前我國農(nóng)村宅基地在調(diào)查和測量方法落實的過程中，實際的發(fā)展現(xiàn)狀較為穩(wěn)定。但在細節(jié)方面，還存在較多的問題。在此現(xiàn)狀下，為了有效的保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展，并且提升農(nóng)村宅基地的調(diào)查及測量方法，未來農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測量方法落實，應(yīng)朝著整體調(diào)查，細節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線的方向進行發(fā)展。

參考文獻：

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[2]錢圣安.淺談農(nóng)村地籍更新調(diào)查之宅基地調(diào)查[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016，（8）：3840.

[3]張錦根.淺議農(nóng)村宅基地中的地籍調(diào)查與地籍測量[J].低碳地產(chǎn)，2016，2（13）：460.

[4]叢越君，索寶芝，辛志強等.淺談農(nóng)村牧區(qū)宅基地發(fā)證需注意的幾點事項[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2015，（3）：910.