我國房地產(chǎn)稅立法的相關(guān)問題研究

馬廣立

摘 要：在我國市場經(jīng)濟(jì)的推動下房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但也存在一些問題。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收中存在稅種名目比較多、稅種結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理等問題，極大地阻礙了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)稅法等相關(guān)問題進(jìn)行研究，能夠進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅收法律制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 立法 相關(guān)問題

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（a）-129-02

中共十八屆三中全會對深化財(cái)稅體制改革進(jìn)行了全面部署，針對我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出了“加快房地產(chǎn)稅收立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的相關(guān)規(guī)定，這為我國房地產(chǎn)稅制改革提供了重要的方向。房地產(chǎn)稅制改革是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜的工程，只有明確房地產(chǎn)稅收立法的宗旨、依據(jù)以及相關(guān)問題，在立法工作中才能消除爭議，形成共識。

1 房地產(chǎn)稅立法的意義

一是重復(fù)征稅問題得到解決。在未來房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅將會結(jié)合在一起，或者是理解為取消城鎮(zhèn)土地使用稅，按照市場價(jià)值對房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅。這些變化一方面和我國《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定保持一致，另一方還能夠有效解決重復(fù)征稅的疑惑。

二是政府公共支出在居民房地產(chǎn)中的資本化可以得到合理的“回收”。從當(dāng)前來看，導(dǎo)致房地產(chǎn)增值的因素主要有兩個(gè)：一是土地資源稀缺性和用途管制；二是政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)引起的房地產(chǎn)增值，例如修建學(xué)校和醫(yī)院等，其中學(xué)區(qū)房就是因?yàn)檎藿▽W(xué)校而帶來的房地產(chǎn)增值的典型。在有關(guān)的房產(chǎn)條例當(dāng)中，在居民保有環(huán)節(jié)“零稅負(fù)”導(dǎo)致有房的人比沒有房子的人，多套房子比只有一套房子的人所享受到的公共服務(wù)要更多，但是卻沒有盡到更多的納稅義務(wù)，這是對公平原則的嚴(yán)重違背。對房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅，具有很明顯的“受益稅”的性質(zhì)，是居民對轄區(qū)內(nèi)享受到的公共服務(wù)和設(shè)施的購買。

三是房地產(chǎn)稅收體系更加合理。要理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從更加廣泛的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行理解，在稅制安排上需要對房地產(chǎn)的開發(fā)、保有、轉(zhuǎn)讓、出租環(huán)節(jié)征收的稅收進(jìn)行綜合考慮，合理安排，在增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的同時(shí)，要降低在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這樣一方面可以使房地產(chǎn)稅立法工作有廣泛的群眾基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制改革穩(wěn)步推進(jìn)，另一方面還能夠有效拉動房地產(chǎn)交易，提高對房屋的使用效率，實(shí)現(xiàn)資源的集約使用。此外，在交易市場中，當(dāng)處于“賣方市場”的時(shí)候，也不會因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅而將稅收轉(zhuǎn)嫁給購房者而引起的房屋價(jià)格上漲。

2 房地產(chǎn)稅立法的法理依據(jù)及目標(biāo)

2.1 房地產(chǎn)稅立法的法理依據(jù)

首先，土地出讓金問題。房產(chǎn)作為私人財(cái)產(chǎn)本來對其進(jìn)行征稅是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模怯腥苏J(rèn)為已經(jīng)繳納了土地出讓金，而對于保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)行懷疑，并認(rèn)為這是重復(fù)征收。從當(dāng)前來看，稅制本身就有很多重復(fù)因素，例如多種稅、多環(huán)節(jié)等，這被稱作“復(fù)合稅制”，這一稅制是在漫長的歷史發(fā)展中形成的。雖然“復(fù)合稅制”中包括了很多重復(fù)征收的因素，但是，當(dāng)前存在的問題是重復(fù)征收是否合理，而不是征收問題，更何況繳納的土地出讓金不是稅而是租金。繳納土地出讓金是因?yàn)檎峭恋氐乃姓撸U納房地產(chǎn)稅政府是從管理者的角度收取的公共服務(wù)和管理稅，兩者有不同的立足點(diǎn)，但絕不是矛盾的。

其次，土地所有權(quán)問題。部分人為在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，只有土地私有才是合理的，并以此反對房地產(chǎn)稅。從土地的所有權(quán)來看，在國外資本主義國家也并不是所有的土地都是私有的。在很多國家都有很多形式的共有土地、其中有政府級共有土以及團(tuán)體級共有土地等。在英國部分土地的使用權(quán)威999年，這在實(shí)質(zhì)上是對終極所有權(quán)的虛化。從法律上看，在英國私有土地和共有土地之間的界限是十分明顯的，并且即使在其他資本主義國家也并不是所有的土地都是私有的。從利益主體的獨(dú)立性上看，在我國城鎮(zhèn)土地終極土地產(chǎn)權(quán)國有的情況，每一個(gè)不動產(chǎn)的具體使用權(quán)的保有者，都有各自相對獨(dú)立的物質(zhì)利益。國家可以通過自身的政治權(quán)利通過稅收來調(diào)節(jié)物質(zhì)利益的狀態(tài)及格局。

2.2 房地產(chǎn)稅立法的目標(biāo)

從國外房地產(chǎn)稅立法工作來看，立法的目標(biāo)是截然不同的。其中美國對不動產(chǎn)以及其建筑等財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅為財(cái)產(chǎn)稅，其目的是為地方政府提供穩(wěn)定的公共收入，這樣可以有效解決政府提供公共服務(wù)資金不足的問題；新加坡對房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅的根本目的是為了發(fā)展房屋以及附屬建筑的基礎(chǔ)設(shè)施；日本對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是為了防止房價(jià)地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

通過國外的房產(chǎn)稅研究可以指出，征收房產(chǎn)稅可以提高地方政府收入，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)還能夠調(diào)節(jié)財(cái)富分配和收入分配。在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，需要充分考慮到我國全面深化給個(gè)的目標(biāo)以及任務(wù)，要從制度建設(shè)的角度進(jìn)行綜合考量。在十八屆三中全會上通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決議》中明確指出了我國全面深化改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化，在這之中實(shí)現(xiàn)我國稅制改革是其中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，在稅制改革的內(nèi)容當(dāng)中有提出要“完善地方稅體系”。因此，在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)該將完善房地產(chǎn)稅體系作為重要的目標(biāo)，進(jìn)而形成科學(xué)、平衡的稅制體系，提高地方的治理水平。這一目標(biāo)特別是對于提升地方治理能力的要求，在實(shí)際上暗含或者是容納了通過房地產(chǎn)稅增加地方政府財(cái)政收入，調(diào)整居民財(cái)富和收入分配，調(diào)節(jié)房價(jià)，防止房價(jià)上漲過快這三種功能，這就是房地產(chǎn)稅立法的目標(biāo)在更高的一個(gè)層面上。

3 我國房地產(chǎn)稅立法的建議

3.1 立法原則

首先，稅收法定的原則。這一原則包括了稅收要素法定、征稅合法。其基本的要求就是在房地產(chǎn)稅稅收的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)內(nèi)容都需要由明確的法律規(guī)定，無論是在程序上還是在實(shí)體上法律都需要給出合法的規(guī)定。只有實(shí)現(xiàn)稅收法定的原則，在具體工作中才有法可依。其次，稅收公平原則。稅收公平是重要的原則，納稅人的規(guī)模、數(shù)量眾多，如何實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的公平分配考驗(yàn)著立法的水平，作為房地產(chǎn)稅的納稅人，他們的地位是平等，不應(yīng)該受到歧視。最后，稅后效率原則。稅收效率原則要求納稅的手續(xù)需要便利透明，提高效率。房地產(chǎn)誰的稅收效率原則主要體現(xiàn)在立法階段后的實(shí)施過程中，但是這并不表明立法可以直接過渡，必須在完善立法中保障稅收效率的實(shí)施。完善相關(guān)的手續(xù)和監(jiān)管工作。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

首先，需要劃分稅種規(guī)模比例。房地產(chǎn)稅在我國稅制體系當(dāng)中是新興的，也是比較復(fù)雜的，同時(shí)也是十分重要的行業(yè)稅收體系。房地產(chǎn)稅幾乎涉及了稅制結(jié)構(gòu)當(dāng)中所有的稅類。房地產(chǎn)稅與其他稅種之間存在的什么關(guān)系，其征收的對象是否一致，以及征收的范圍是否重合，在立法中都需要明確，在房地產(chǎn)稅立法中需要制定稅種規(guī)模比例。其次，簡化歸并各類稅費(fèi)。由于目前我國房地產(chǎn)的稅和費(fèi)的名目比較多，不僅民眾容易混淆，相關(guān)學(xué)者和專家對涉及房產(chǎn)的稅費(fèi)相互之間的類別也難以有統(tǒng)一界定。因此，需要簡化歸并各類設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，避免重復(fù)以及交叉征稅。只有這樣才有利于稅收立法的準(zhǔn)確性以及稅收征收工作的順利開展。最后，確定稅收管理權(quán)限。在立法中，如果中央政府可以在一定幅度范圍內(nèi)給予地方政府具體確定使用的稅率政策管理權(quán)限，可以有效增強(qiáng)稅收法律、法規(guī)運(yùn)行機(jī)制的透明度。

3.3 完善相關(guān)房地產(chǎn)立法配套制度

首先，根據(jù)房地產(chǎn)稅立法需要建立科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)制度。以房地產(chǎn)市場評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是我國改革的方向，而房地產(chǎn)的評估價(jià)值依托的是完善的房地產(chǎn)估價(jià)制度。其次，完善房地產(chǎn)市場的定價(jià)制度。房地產(chǎn)定價(jià)主要指的是以開發(fā)商自己所開發(fā)的項(xiàng)目為對象，由企業(yè)工作人員通過一定的方法，根據(jù)企業(yè)價(jià)格策略，對房地產(chǎn)開發(fā)中商品價(jià)格體系進(jìn)行全面的確定。合理的房地產(chǎn)定價(jià)制度是房地產(chǎn)稅收能夠順利征收的重要前提。

4 結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得快速發(fā)展，但是還沒有建立完善的房地產(chǎn)稅法律體系，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來不利影響。因此，我國需要積極借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，對我國房地產(chǎn)稅體系進(jìn)行整合和完善，對房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行重構(gòu)，這樣才能推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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