營改增對房地產企業的影響

彭琪

摘 要：營改增的頒布從制度上解決了我國營業稅“全額征稅、道道征稅”的問題，實現了“環環征收、層層抵扣”，有效降低了企業的稅務，對于各個類型的企業都產生了深遠的影響。本文以房地產企業為例，探討營改增對房地產企業的影響，并提出相應的對策。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響

“營改增”是我國稅收制度的一次重大變革，是指國家的稅務部門向企業征收增值稅來替代企業應該繳納的營業稅的政策。“營改增”本質上是一項稅種變更措施，是黨和政府面臨復雜的經濟形勢所作出的重大經濟體制變革，有助于我國調整產業結構，優化資源配置，減輕企業的稅費負擔，提高企業競爭力。作為“營改增”試點之一，房地產企業應該立足企業現實，分析“營改增”的利與弊，抓住企業發展機遇，改進企業發展規劃，迎接房地產行業的挑戰。

一、房地產企業與“營改增”

根據財政部和國家稅務總局對“營改增”政策的相關規定，房地產行業成為“營改增”稅種改革的試點之一，并且規定房地產企業的稅率由3%營業稅上升到11%增值稅（小規模納稅人可另行計算），在我國的四大支柱產業當中稅率漲幅最大，但是可以將部分建筑安裝和設計等成本納入抵扣。“營改增”政策所導致的稅率的變化對房地產的施工隊伍資質、售房類型、二手房的交易等都產生了重大的影響。

二、“營改增”政策給房地產企業帶來的積極影響

（一）“營改增”政策推動房地產企業規范經營

房地產行業實行全面的“營改增”稅收政策之后，雖然從短期效益來看，企業應繳稅款有所增長，但是為企業長久發展著想，企業稅負整體上還是處于減少態勢的。企業為了控制稅務成本，就必須控制企業的經營管理，使之更為規范。那些通過分包、轉包模式來享受分成的施工隊伍無法獲得專項的增值稅發票，失去了持續下去的可能。建筑市場被資質較好的施工企業所占領，在一定程度上改善了房地產行業的經營環境，使得房地產市場走向正軌和公平。另外由于建筑安裝和設計等成本費用可以納入抵扣費用的體系，擁有創新能力并成功轉型的企業將會優先享受到“營改增”政策發放的紅利，有利于房地產市場產業結構構的優化和產業技術的更新。

（二）“營改增”政策促進了中小規模建筑企業的發展

按照“營改增”政策的相關規定，房地產企業的稅率由3%營業稅上升到11%增值稅，然而，對于中小規模的建筑企業來說，并不意味著增加了稅負負擔，阻礙了企業的發展。因為“營改增”政策實施之前，營業稅的征繳稅率是5%，而繳納增值稅后則是按照營業稅的3%執行的，相當于稅負被大幅減免。這對于規模較小、流動資金較少的中小企業來說，是非常優惠的政策，對企業的發展有非常大的助益和推動作用。

（三）“營改增”政策減輕了二手房交易的稅負

“營改增”稅改前后個人二手房交易的稅率都是5%，但是稅改之前是在房屋整體稅價上直接按5%收繳稅款，現在則是在原先房屋整體稅價先除以1.05的基礎上再乘以5%，稅負略有下降，基本上維持了房地產二手房交易市場的穩定。

三、“營改增”政策給房地產企業帶來的消極影響

（一）房地產企業稅負短期內呈現上升趨勢

“營改增”政策的推行是為了避免企業承擔不必要的重復征稅，從實際效果來看，企業稅負呈現下降的趨勢。但是這一結論是建立在較長周期的調研結果上的。從企業的短期發展來看，沙石、水泥、木材等建筑材料很難獲得增值稅的發票，所以無法進行成本的抵扣，建筑企業的人工成本費用受市場影響也難以用統一的標準來進行計量 ，成本抵扣也存在較大困難，這些都無形中增加了房地產企業短期的稅務負擔。

（二）增加了賬務處理的難度

營業稅和增值稅是兩個完全不同的稅種，不僅征稅的對象和征稅范圍不同，在計稅的依據、稅目和稅率上也存在很大差異。因此 ，“營改增”政策執行以來，房地產企業財務人員需要適應稅收政策的變化，熟知兩種稅制轉換的注意事項，加強對發票管理。同時，當簡單的營業稅的核算轉變為復雜的增值稅的核算時，會計核算會承受一定的壓力。而增值稅的稅收申報、繳納和抵扣以及發票的管理等都有新的規定，在一定程度上也增加了企業財務處理的難度。

為了應對這種消極影響，房地產企業要完善現有的財務核算制度，為企業財務人員提供培訓的機會，增值稅會計科目的處理十分復雜，不僅要求財務人員掌握基本的抵扣方式，還要熟悉財稅知識，在勞務建設與財務采購上下功夫，提高會計核算工作的質量，讓每一筆賬目都要具備合法的憑證，實現經濟活動流程與財務核算的有效匹配，消除重復征稅問題。

企業可以改變其原有的經營模式，縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；開發高質量房地產，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發票，以此實現進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率。

四、結語

總體來說“營改增”政策對房地產企業產生了許多積極影響，從長期來看它避免了重復征稅從而減輕了企業賦稅，有利于穩定市場。同時促進推動房地產企業規范經營和中小規模建筑企業的發展。而從短期來看，“營改增”政策使企業稅負在短期內有所提高，也增加了賬務處理難度，產生了一定的消極影響。這就要求企業自身進行改變，從而適應政策的變化。

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