我國保險資金投資養老地產分析

錢偉鋒

摘 要：2017年7月4日，國務院辦公廳印發《關于加快發展商業養老保險的若干意見》，部署推動商業養老保險發展工作。明確了保險資金參與商業養老的相關意見，鼓勵保險公司投資養老地產行業。隨著國家政策支持力度的加大，保險資金投資養老地產的步伐會進一步加快，保險資金已成為養老地產的重要投資者。同時，養老地產能為保險公司帶來長期穩定的收益，這也是保險資金紛紛進入這一領域的重要原因之一。另外，我國人口老齡化程度的不斷加劇，“421”家庭結構的越發凸顯，居民生活水平的不斷提高，都為養老地產的大力發展提供了良好的機會。本文主要從我國保險資金投資養老地產的可行性，我國保險資金投資養老地產的現狀以及目前存在的一些問題進行了全面透徹的分析。

關鍵詞：保險資金 養老地產 老齡化

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）09（c）-036-02

1 養老地產綜述

1.1 養老地產的概念

養老地產是將房地產和全面的養老服務進行了有機結合，養老地產的消費者不僅關注住宅本身的品質，更關注的是日常的健康管理、文體活動、餐飲服務等。目前我國的養老地產項目主要分為以下四大類：養老住宅、老年公寓、社區養老服務中心、專業護理機構。

1.2 養老地產的特點

（1）項目開發運營資金需求大，養老地產項目在前期的拿地、建設以及項目建成后的營運過程中需要投入和占用大量資金，這對項目開發企業提出了更高的資金要求。

（2）項目本身的特殊性，養老地產項目的開發不同于一般房地產項目，在選址、規劃設計上有更高的要求，地址的選擇上要考慮周邊的環境適合養老，規劃設計上要更加全面，要根據老年人的特點，在無障礙設施、醫療保健、文體活動上有針對性地規劃設計場所和設施。

（3）養老服務是重點，消費者在選擇養老地產項目時，不僅要考慮居住環境的本身，更看重的是養老地產項目能夠提供的各種附加服務，比如專業的護理保健團隊，適合老年人的各種文體活動項目，均衡的膳食等。

2 保險資金投資養老地產的可行性分析

2.1 養老地產的需求

（1）人口老齡化程度不斷加劇。根據國家統計局最新發布的數據，2016年我國60周歲及以上人口23086萬人，占總人口的16.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。從數據不難看出我國近幾年老齡化進程不斷加快，養老負擔日益加重。從2012年到2016年，我國老年人口從1.94億增長到了近2.31億，老年人所占總人口的比重也從14.3%增長到了16.7%。看一下世界各國進入老齡化所需時間，日本24年、德國40年、美國60年、法國115年，而中國只用了18年，我們國家進入老齡化的速度之快前所未有。之前我國享受了巨大的人口紅利，但現在超重的養老負擔隨之而來。中國的人口老齡化問題已經擺在了每個人的面前，如何改善老齡化加劇所帶來的養老問題已經變得刻不容緩。

（2）高品質養老需求的不斷增加。隨著中國經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提升，中產階級人群的持續增加，一部分中高收入人群對自身的養老品質提出了更高的要求，他們不再滿足于傳統的養老方式和模式。他們對養老的環境、健康管理、文體生活、安全和飲食等方面有著更高的要求，當然他們也有充分的消費能力。這也是我國近幾年高品質養老地產行業快速發展的原因之一。

2.2 保險資金的使用

保險資金運用是指保險企業在組織經濟補償過程中，將積聚的保險基金的暫時閑置部分，用于融資或投資，使資金增值的活動。通過對保險閑置資金的有效使用，不僅為國家經濟建設提供資金支持，同時也增強了保險企業自身的經濟效益。主要作用如下：

（1）保險資金運用最根本的原因是由資金本身屬性決定。保險公司許多產品在保費收取與保險金給付之間存在時間差，這為保險資金的使用提供了可能。

（2）保險資金運用是由保險業務自身性質決定。保險公司最終的補償與賠付，都是通過貨幣支付，由于通貨膨脹的存在，如果保險資金不能進行有效的運用，就不能實現資金的保值增值，最終會影響保險公司自身的經營以及未來的償付能力。

（3）保險資金運用是市場競爭的必然結果。保險公司的主要利潤來源是承保利潤和投資利潤，由于保險承保市場競爭日益加劇，承保利潤不斷下降。這也迫使保險公司將企業利潤的增長點轉向投資利潤，通過有效的保險資金使用增加企業收益。

2.3 運用原則

（1）安全性，安全性原則是保險資金運用的首要原則。因為現在客戶交給保險公司的大量保費，對于保險公司來說其實是一種負債，在未來合同約定的時間保險公司要進行相應的給付或者賠償。所以保險公司在保險資金的使用上一定要確保資金安全，盡量選擇一些安全性比較高的投資項目。

（2）收益性，保險資金運用的主要目的就是盈利。盈利是任何企業都追求的，保險公司也不列外。盈利是一家企業經營的重要指標，也是企業長遠發展的基礎。保險資金在安全性的前提下，選擇一些風險可控，收益相對較高的投資項目進行投資，從而實現保險資金的有效運用，增加企業效益，提升償付能力。

（3）流動性，保險具有經濟補償的功能，保險事故的發生又具有隨機性特點，這就要求保險資金運用保持足夠的流動性，以便隨時滿足保險賠償和給付的需要。所以，保險公司在選擇投資項目時，要充分考慮流動性因素。

保險資金使用的三原則相互制約又相互聯系。其中安全性是保險資金使用的前提，任何投資項目的選擇首先要確保資金安全。收益性是目的，保險資金的投資目的是實現保險資金的保值增值。流動性是基礎，保險事故的發生具有突發性和偶然性，所以保險資金的使用一定要保持充足的流動性。養老地產項目的資金特點非常符合保險資金的使用原則，養老地產項目能為保險公司提供長期穩定的收益。

3 我國保險資金投資養老地產的現狀

3.1 市場格局

2009年11月泰康人壽提交的養老社區試點方案獲得保監會批準后，標志著保險資金正式進入養老地產項目，泰康人壽隨即啟動了北京昌平養老院項目，之后國內多家保險公司也開始投資養老地產項目，其中主要包括：中國人壽的國壽健康生態城，中國平安的養生養老綜合服務社區，新華保險的延慶養老社區項目，合眾人壽的合眾人壽健康谷，中國太平的太平申仕國際養老社區。

3.2 保險資金投資養老地產的主要模式

（1）全資投資模式。全資投資模式意味著養老地產項目的資金全部由保險公司承擔，項目資金主要來源于保險公司的自有資金以及出售與養老地產項目掛鉤的保險產品的保費收入，在這種模式下，保險公司不僅是養老地產項目的開發商，同時也是養老地產項目的運營者，保險公司享有該項目的全部收益權，但也承擔項目的全部風險。

（2）股權合作模式。股權合作模式是指保險公司與房地產開發商聯合成立一家股份公司，雙方利用各自優勢開展合作，保險公司可以提供低成本的項目資金，開發商可以發揮其房地產開發的經驗，雙方之間取長補短，項目投資收益按雙方的持股比例進行分配。

4 目前我國保險資金投資養老地產存在的一些問題

雖然保險資金投資養老地產有著很多的機遇和優勢，但這種模式在我國仍處于起步階段，很多地方和環節需要進一步完善，目前還存在以下一些問題。

4.1 相關政策不夠完善

近些年政府在政策層面對于保險資金投資養老地產項目給予了充分肯定，但在具體實施環節上沒有給予相應的政策支持，譬如與之對應的土地政策。

開發商在拿地時，按照土地使用性質的不同，拿地成本有著不小的差別，一般用于公共事業的拿地成本較低，用于盈利性質的拿地成本較高，目前我國壽險公司投資的養老地產通常以盈利性普通住宅的成本拿地，這大大地增加了壽險公司的項目開發成本。另外，我國對不同性質的用地規定了不同的使用年限，其中住宅用地最長使用期限為 70 年，其他開發用地的使用年限為 50 年，養老地產土地使用性質的不明確，將不利于壽險公司長期經營養老地產項目。

4.2 外部競爭加劇

隨著我國人口老齡化程度的不斷加深，政府也在加速建立我國的養老服務體系，通過實施不同的措施鼓勵社會各界投入到養老服務機構建立中來，并在投資中進行了合理的引導。在眾多的養老機構投資主體中，政府舉辦的一些非盈利性質的養老機構享受了較多的政策優惠。另外，近些年我國高端養老市場的進一步放大，吸引了大量本身具有一定優勢的養老機構投資者，譬如，大型的健康管理機構，一些知名的房地產企業也紛紛進入高端養老地產領域，這都給保險公司投資養老地產帶來了一定的挑戰，加劇了市場競爭。

4.3 行業標準尚未建立，監管體系不夠健全

養老地產在我國起步不久，整個行業在許多方面還沒有形成統一的標準。譬如養老地產項目的建筑標準、服務標準等。養老地產項目的建筑標準應該區別于普通住宅標準，應在安全性、便捷性上有更高的要求。另外，服務體系評價標準的確定也非常重要，這關系到服務質量的分級，養老機構將根據不同等級的服務質量收取不同的費用，另外也能有效評價日常的這些服務是否符合相應的行業標準和規范。

保險資金投資養老地產在我國發展的時間較短，與之相對應的許多法律法規配套沒有及時跟上，使得監管上出現了盲區，一些壽險公司利用監管上的盲區進行激進投資，只顧搶占市場份額盲目擴大規模，忽視資金安全，違背了穩健經營的理念。

4.4 產品相對單一

養老地產與壽險產品相結合形成了我國壽險公司投資養老地產的特色，但是就目前已投入運營的養老社區來看，與養老地產相結合的壽險產品都是以給付年金形式為主的養老保險產品，如分紅型養老保險、兩全保險、定期壽險，這種形式將應當定期給付的養老保險金用于支付入住養老社區的費用，在轉換上是比較方便的，但是壽險公司除了該種壽險產品外還有許多的長期壽險產品，如重大疾病保險、長期護理險，而且持有這些金額較大的長期壽險保單的客戶的數量也很多，他們也同樣有對養老服務的需求，但是鑒于當前壽險公司還沒有設計出較多的長期壽險產品與養老地產掛鉤的產品，因此只能損失掉這一大部分的客戶資源，造成了客戶基礎的不穩固，為壽險公司今后進行養老社區的經營銷售帶來了一定的難度。

4.5 缺乏專業人才

保險資金投資養老地產在我國是一個新鮮事物，它的整個過程涉及一系列的專業化運作，包括項目的開發、建設以及建成后的長期運營管理等，在這個過程中需要大量的專業化人才，這些人才不僅要懂得房地產的開發建設，同時也要懂得項目建成后的長期運營管理。另外，由于養老地產項目的入住群體都是老年人，所以項目本身需要更多的配套，譬如醫療保健人員，專業護理人員等。目前我國擁有養老護理從業資格的人員只有三萬左右，專業醫療護理人員面臨嚴重的缺口。

5 結語

總之，保險資金投資養老地產在我國還處于初級階段，很多地方還有待完善，但隨著國家支持政策的進一步加大，行業標準的逐步建立，專業人才隊伍的培養以及我國人口老齡化程度的加劇，居民對養老品質要求的提升，保險資金投資養老地產的前景是好的。

參考文獻

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