某市XX項目投資決策研究

林偉婭

摘 要：項目投資決策分析是房地產項目投資開發的重要依據，在投資之前對擬開發項目的市場、技術、經濟以及財務等方面進行全面細致的調查與研究，根據可能采用的規劃設計方案深入進行經濟分析，并對項目建成后的經濟效益進行預測和評價，從而為房地產企業項目投資決策提供科學依據，本文將以某市XX項目為研究對象，對其投資決策過程進行分析。

關鍵詞：項目投資；項目決策

一、項目概況

XX項目位于沿海地區，東面為大面積林地，北面為城市主干道和大量居住區，西側為規劃中商業區。本地塊東西長495m，南北長830m，用地面積400畝（2666667平方米）；一期建筑面積300513.10平方米，其中地下73950.85平方米，地上226562.25平方米；共有科研辦公樓、綜合醫院醫技樓、住院樓、感染疾病區、心理疾病區、備勤宿舍和能源中心組成。

二、項目投資決策主要內容

1.市場及項目調研階段 市場調研包括目標城市同類項目供需狀況、土地市場狀況、國家調控及地方政策情況、目標城市規劃情況、稅收政策、開發成本等情況，項目調研包括規劃指標、用地情況以及周邊配套等，調研結束后，要將調查內容形成調研報告，并由專業部門組成團隊進行產品定位分析，才能為項目投資提供合理的依據。醫療衛生事業關系到人民群眾的身體健康與切身利益，是社會高度關注的熱點，因此該項目在某市的需求量很大。國家鼓勵改善居民就醫條件，提高公共服務質量，長期以來該片區醫院由于缺少資金，設備設施嚴重老化，造成服務能力下降，同時醫療人才向東、南部轉移，更加重了南北醫療差距，因此政府對建設醫療健康中心項目是保持鼓勵態度。該項目現狀基礎設施配套條件不足，特別是區域內醫療衛生、教育等相關服務設施不足，不能滿足經濟社會發展的需要，為促進該片區的建設與發展，確定建立XX建設工程。該項目的建設有助于某市醫療機構合理布局，衛生資源優化配置，解決該市北部地區醫療設施服務供應不足的矛盾，縮小南北差距，實現城市的均衡發展；同時為人民群眾提供更為可靠的健康保障，為建設和諧社會提供有力支撐。

2.規劃方案設計階段 根據項目指標和規劃要求，綜合調研報告的產品定位分析進行項目規劃方案設計，規劃設計方案要細致、合理，符合相關規范要求，該項目的功能定位于某市北部醫療中心，由綜合醫療、感染性疾病、心理精神疾病等功能組成。該項目的設計標準包括安全使用年限50年，耐火等級一級，抗震設防烈度7度，結構形式為鋼筋混凝土框架結構、樓板采用井字梁結構、內外墻均采用加氣混凝土砌塊。該項目的建設標準參照《民用建筑設計通則》GB50352-2005、《建筑結構荷載規范》GB50009-2012、《建筑抗震設計規范》GB50011-2010、《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2011、《地下工程防水技術規范》GB50108-2008、《建筑給排水設計規范》GB50015-2010（2014年版）、《綜合醫院建設標準》（2014年修訂版報批稿）、《綜合醫院建筑設計規范》GB51039-2014、《無障礙設計規范》GB50763-2012、《建筑設計防火規范》GB50016-2014、《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005。項目經濟技術指標如表1所示。

3.項目風險 該項目投資方式主要采用政府資本和社會資本聯合發展機制，項目實施期限較長，一些風險可能會出現政府和社會資本都無法預料的變化，導致風險發生概率上升或財務損失增加。在項目協議中，應按項目參與方的財務實力、技術能力、管理能力等因素設定風險損失承擔上限，不能由某一方單獨承擔超過其承受能力的風險。

將項目風險進行劃分，其中政府承擔的風險包括國有化、取消、扣押、沒收風險，政府無作為或負面作為風險，稅率提高風險，政府中止特許合同風險，場地可用性/準備風險，外部配套條件可用性風險，政府部門違約風險，法律變更風險，土地使用權變化風險；社會資本承擔的風險包括融資風險，承包商違約風險，工程質量風險，工地安全風險，勞資/設備的獲取風險，民工爭端風險，建設成本超支風險，工期風險，地質條件風險，工程變更引起的工期或成本風險，運營成本超支，服務質量差，維修成本高，運營效率低，設備設施使用情況，移交后設施情況，收益不足風險，原輔料價格上漲風險，投資人破產風險，違反融資合同，第三方延誤/違約風險，資產完整性（抵押、擔保）風險，貸款利率變化風險；共同承擔的風險包括項目審批延誤風險以及不可抗力風險。

4.項目效益測算階段

（1）價格預測：通過調研某市分析，項目周邊物業租金價格0.7-2.0元/m2·天，平均價格1.2元/m2·天。考慮項目醫院設施特點，設定調整系數1.0，本項目出租價格約1.2元/m2·天。

（2）收入估算：項目整體經營期為10年，出租收入約28.0億元。

（3）稅金：包括營業稅金及附加、房產稅等。營業稅按收入的5%計算，城市維護建設費按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的5%計算。計算期內合計約1.6億元。房產稅按收入12%計算，約3.4億元。

項目可以為區域的居民創造一定就業機會，提高區域居民的收入，這主要體現在項目的建設期間和使用期間。項目的建設會對建筑材料、綠化苗木、餐飲、住宿、娛樂設施、交通運輸等產生一定的需求，創造部分就業機會，提高居民的收入水平。同時，項目經營期間需要就近聘請相關崗位的服務人員，可提供就業崗位約200個。

三、項目投資決策過程需要注意的問題

1.注重組建專業團隊 我國房地產行業經歷幾十年的風風雨雨，在取得豐富經驗的同時也接受了很多教訓，在實踐操作過程中，單是憑借企業領導人的個人才智或是一時運氣畢竟不是企業經營的長久之計，因此筆者認為企業在項目投資決策過程中，最重要的就是要組建專業團隊，科學、系統的展開項目投資決策研究才是正確的方法。組建專業化程度高的團隊，可以更加客觀、理智的分析市場形勢和項目投資大環境，為企業做出最好的決策提供參考依據，才能提高企業項目開發的經濟效益，降低企業開發風險。

2.注重市場調研 市場調研是掌握市場最新信息的重要手段，建立完善的市場調研機制首先需要確定健全的市場調研流程，形成調研工作的指導性文件，明確每個參與調研工作人員的責任和義務，做到每次調研工作都是清晰明確的；其次是要選擇專業能力強、業務水平高的人員參與調研活動，才能保證調研工作的質量和效率，同時企業還要定期組織專業知識培訓活動，促使職工及時更新專業知識；最后是要建立日常工作監督機制，通過互聯網平臺對目標城市的房地產市場進行監控，形成相對完善的認識和掌控，提高項目投資決策的科學性和可靠性。

3.做好規劃設計方案 好的規劃設計方案是投資決策成功的基礎，雖然前期基本上屬于概念設計，但是設計思想能夠體現一個項目的價值和市場定位，一份具有競爭力的規劃設計方案能夠增加企業項目成功的可能性，只有讓企業領導人看到項目投資回收效益，才能降低企業投資風險。

四、結語

房地產開發行業的發展是否健康對國民經濟發展有著非常重要的影響，因此為了保證國民經濟健康發展，要對項目投資決策進行全面細致的分析，才能確保社會經濟發展井然有序。

參考文獻

[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，06：136-137.

[2]馬海濤.房地產項目投資決策中的主要風險[J].中國市場，2014，20：63-64.

[3]李煌.房地產開發項目的投資決策研究[J].中國建筑金屬結構，2013，02：160.

（作者單位：西安建筑科技大學）