旅游房地產項目的前期策劃運作與管理

張沖

旅游房地產項目的前期策劃是旅游房地產開發的重要組成部分，前期策劃的科學合理性直接關系著旅游房地產項目開發的可行性，對于旅游房地產開發有著非常重要的作用。本文從旅游房地產項目的前期策劃運作與管理的角度出發，簡要概述了旅游房地產的前期策劃，介紹了其主要內容，提出當前在旅游房地產前期策劃工作中存在的問題，并且針對這些問題提出了應對措施，為保證旅游房地產項目前期策劃的正常運作與管理提供一定的理論依據。

近年來，隨著社會經濟的快速發展，旅游房地產項目也得到較好的發展，而旅游房地產項目的開發也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產是一種高投資、高風險、高收益的行業，如果能夠保證該項目的正常開發，就能夠保證開發者收到很高的經濟收益。而旅游房地產項目的前期策劃，就是該項目開發、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產項目開發成功關鍵，從而有效促進旅游房地產行業的穩定進步。

一、旅游房地產項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發地的實際情況、經濟發展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發具有創造性、決定性。

（二）旅游房地產項目前期策劃的原則

從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創新觀點，保證策劃的創造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性

在旅游房地產項目的開發中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地產項目前期策劃的主要內容

旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環境建設、生態景觀建設等。

三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰略發展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發的風險與收益并存，要想保證項目開發的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。

四、應對措施

第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環境及行業競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發展，而是應當有可持續的發展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。

五、結語

旅游房地產項目的前期策劃是項目開發及推廣的前提，所以，在實際的旅游房地產項目開發中，應當充分重視對其前期策劃的運作與管理，這樣才能有效把握住旅游房地產項目開發成功的關鍵，從而獲取更高的經濟效益。

（作者單位：貴州大學科技學院）