三亞市旅游房地產發展的研究綜述

侯文麗

近年來，源起于國外的分時度假，旅游房地產在國內也發展的如火如荼，國內學者對它的研究也日漸加深。在我國，行業界已把旅游和地產相結合的項目作為了投資的新熱點，兩者有效結合，可以同時拉動國家的兩項產業發展。本文以我國的國際旅游城市三亞為依托，重點闡述一下它的旅游房地產發展狀況，分析與整合出其現發展的問題，對我國的國際旅游城市三亞今后的旅游房地產發展提出相應的展望，為三亞市旅游房地產長效發展給予一定程度的啟示，為該領域今后深入研究做出強有力的理論支撐。

引言

旅游業和地產業都是我國第三產業中依托性、附加性、關聯性高的產業，二者相互融合，成為旅游業界和地產業界都關注的交叉型新熱點。

旅游房地產是我國首次提出的新有名詞，它的前身是西方國家的“分時（timeshare）”。早在1964年，法國阿爾卑斯山地區銷售其別墅度假村，就以這種分時的方式，繼而，旅游地產的初步形態就在法國誕生了。隨后在瑞士及歐洲其他國家慢慢開展。20世紀70年代時，分時銷售進駐美國，美國的房產商在銷售時引入了“時權”的概念，并漸漸在歐美形成了“假期交換系統”。在亞洲，隨著經濟發展，消費者旅游從觀光慢慢向度假轉變，特別是沿海的國家或者城市，利用其優越的濱海資源，提出了多種分時的休閑度假類項目，激發了旅游地產的需求，引來了金融、地產、酒店管理機構等各界人士介入旅游業，此時，旅游房地產以一片大好的形式迅速在亞洲各國發展起來。

一、國內外定義

旅游房地產是中國首創的新有詞匯，在國外的文獻中很難直接找到其相關定義，只有些許類似的表述，如Resort Property（度假地不動產）； Resort Real Estate（度假地房地產）； Recreational Property （休閑不動產）；Recreational Rwal Estate（休閑房地產）等。還有一種類似于汽車旅店、度假村等非常規的住宿形式。早起西方國家雖以分時方式開展了旅游房地產，但對于分時度假卻沒有統一的定義，主要原因是其考慮問題的角度和切入點有所不同。其中Randall （ 2002）研究指出，分時度假是指人們在某個度假地購買住宿設施（如公寓或者酒店客房等）的一段時間（一般一個星期或者更長時間），購買者在每年的這段時間擁有這處房產的使用權。

分時引入中國后，在國內以度假的形式創新發展開來，首先以產權酒店這種形式開展，而后房地產商發現了契機，便把旅游房地產這個理念在業內傳播開來。但我國的旅游房地產發展時間較短，繼而研究者對旅游房地產的概念也是眾說紛紜。首先是沈飛（2003）對旅游房地產概念的界定。他認為旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發營銷，全部或部分實現了旅游的功能，旅游房地產的開發對象為旅游物業。他對旅游房地產的界定啟發了其他研究學者的靈感，并將他的這一定義多次引用。隨后，孫紅亮、王珊（2002）通過研究認為旅游房地產是一種旅游與地產相結合的新模式，通過設計、開發并對其專業策劃及市場營銷而形成一種新型的物業開發模式，也是一種全新的產業模式。旅游房地產包含了旅游、休閑、度假、養老等多種形式，其本質是以全部或者部分實現旅游功能的房地產。其后，胡浩、汪宇明（2004）認為：旅游房地產是以旅游為目標，以資源（景區）為賣點，以房地產開發與銷售為手段，實現以全部或者部分旅游功能的房地產發展。還有諸多研究學者，如鄒益民（2004）、宋丁（2003）、祝嘩（2005）、鄭靜（2008）等也把旅游業和地產業相結合，從分時度假、產權酒店、度假村這些角度，以景觀、生態、文脈以及資源作為實現旅游房地產的主要內容，實現有度假功能的房地產開發與營銷，從宏觀和微觀的兩方面對旅游房地產加以界定。

二、三亞旅游房地產發展現狀

三亞市是我國國際旅游島中的一座美麗的濱海城市，地處我國最南端，也是我國唯一一座熱帶氣候的城市，擁有1919.6平方千米的土地面積。三亞有著豐富的濱海旅游資源，境內海岸線長達209千米，三亞灣、大東海、亞龍灣、海棠灣、天涯海角、南山文化等集中的傍海景區中外聞名。不僅具備現代國際旅游五大要素——陽光、空氣、海水、沙灘、植被，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風情等各具特色的旅游資源。

作為一座國際旅游城市，三亞的房地產業從誕生之日起就與旅游業有著不可分割的聯系。首先，旅游業與房地產業二者一直是互利雙贏的關系，旅游業為房地產業擴大并提升了知名度，憑借濱海的自然旅游景觀，為房地產業起到了潛在的宣傳效應。其次，景區的開發與建設也拉動了周邊的房地產業的銷售和發展，提升地產業的價值。當然，就是由于地產業如此的迅猛發展，讓游客非居無定所的安心旅游，充分享受國際旅游城市的陽光、空氣和海水，強化的旅游的吸引力。

三亞這座特殊的城市恰好給旅游房地產這個新興產業一個契機，使三亞的旅游業和房地產業都找到了一個最合理且有利的發展方向。自從1996年中國度假休閑旅游開幕式在三亞市亞龍灣成功舉行，凱萊度假酒店正式起航后，相繼有幾十個大型度假酒店紛至沓來，旅游項目緊隨投建，拉開三亞市的旅游房地產蓬勃發展新篇章，至今已有二十年，現階段三亞旅游房地產的發展呈現以下特征。

1.產品分布；三亞市旅游房地產大部分分布區域為景觀區域，以海景、河景、山景資源為主，目前在大力開發海景沿線的橫向發展基礎上，加強其縱深發展。

2.產品特征：三亞市旅游房地產產品形式以產權式酒店、公寓、住宅和別墅為主，為島外的客戶提供“第二居所”等，旅游房地產產品中以住宅和公寓所占比例居高。

3.置業人群；據調查研究顯示，絕大多數旅游房地產產品的購置者來自于島外，該群體占三亞市樓盤客戶總體的85%以上，且基本為二次或者多次置業者，集中來源于東北部高寒地區、長江三角洲經濟發達地區。

三、三亞旅游房地產發展面臨的問題

（一）定位不準，模式守舊，缺乏創意

長期以來，旅游房地產的開發模式均為“到此一游”的模式，即“地靠優美的自然景致；周邊有舒適的大小酒店；通往景區的便捷大道”。符合客戶的“一游”目的。但這種開發形式及其老舊，內容經久不變，毫無新意，消費水平也略顯偏低。這種粗獷式的發展，短期內確實可以拉動三亞旅游與地產的高速發展，但是長期效益無法立足，單純是擴張式的開發消費，致使自然資源消耗量增加，其實對經濟發展的長效性貢獻率極為低下。

（二）開發經營水平差

首先，有礙景觀，破壞景觀氛圍。大部分開發商在房地產開發時，只考慮旅游者的視角，不顧及自然資源是否會被合理開發，任意開發景點景觀。其次，無序開發，破壞海洋生態，海洋生態系統很薄弱，一旦嚴重破壞，會導致無法恢復。再次，隨意開發，過度開發，粗制濫造，文化品位低下，無法推進三亞經濟的可持續發展。有些房地產開發商，開發時不顧及自然環境，也不顧及社會條件，大量開發，只為獲取利益，致使旅游房地產項目缺乏創新、不具個性、趨同化現象嚴重，開發走低級路線。

（三）基礎設施缺乏、配套服務不完善

發展旅游房地產并不是一個單項工程，它的發展需要系統性的配套區來輔助完成，現在三亞的旅游房地產是大量開發與銷售，但是數據顯示，入住率尚不達百分之十，很多開發完的樓盤卻沒有物業管理。由于開發商考慮成本因素，致使開發的樓盤地處開發成本低的自然景區內，該地段遠離繁華的市區商貿，使得客戶衣食行成了困擾性的問題，居住地偏遠，旅游信息閉塞、交通運輸不便、餐飲娛樂匱乏、郵電醫療不足、通訊網絡設施等關聯產業的基礎設施配套建設不完善。

（四）專業人才匱乏

縱觀全區，從三亞的市場戰略和定位來看，三亞市旅游房地產現開發及需求量較多，需要類型豐富且質量更優的產品。這對于旅游房地產商來說，即有提出了更高的要求，那么旅游房地產商在發展交叉行業時需要高要求的選拔人才。但是立足當下，三亞市旅游房地產發展中現有的人才從數量到質量；從智力到能力還遠遠不能滿足行業發展的高要求。三亞市的專項培訓設施、機構不健全；中介組織不發達且福利待遇不及消費水平等制約因素的存在，使得三亞旅游房地產業對于所需的高素質、高質量的專業人才的吸引力不強。

（五）建筑材料的使用需深入

三亞地處熱帶，一年不以春曉秋冬劃分四季，而是以旱雨分為兩季，雨季時紫外線強、雨水多、溫度較高，空氣潮濕，旅游房地產的發展也會收到氣候的影響，略顯停滯，但研究表明，其他熱帶國家，如新加坡、馬來西亞、泰國等并不受該氣候因素影響，一年中各行業的發展較為均衡，因此，三亞市旅游房地產開發時使用的建筑材料需要深入研究與挖掘，是否可以用隔熱降溫材料，保證在雨季時，也可以使旅游房地產均衡發展。

四、結論與展望

基于上述分析，三亞市的旅游房地產的大幕剛剛拉開，發展前景也很可觀，國際旅游城市需要牢牢抓住這個大契機，把三亞旅游房地產真正發展起來，并與整個國際旅游島的發展結合起來，真正發揮這個新興行業的能力，拉動三亞整體經濟。

旅游房地產是一個新興的產業，雖然目前國內外還沒有一個統一的界定，但它的發展前景毋庸置疑，理論的總結源于實踐，所以滯后于實踐的發展也是情理之中。當下，市場要創新，經濟要多元化，這位旅游房地產的發展提供了良好的切合點，三亞市應在互動中找尋新的發展模式。與此同時，三亞市旅游房地產在現階段的發展中存在諸多問題，我們應該清晰的認識到問題的存在，并找到解決問題的突破口。當然，我們也需要汲取的國外的先進經驗，研究國外旅游房地產的發展歷程，他們在發展中遇到的問題也正是我們現在所經歷的，具有很強的借鑒性。三亞的旅游房地產是當地經濟發展的特色，應加強理論研究的規范化和實踐過程的規范化，堅持引入一流的地產商和一流的專業人才，改變現在三亞旅游房地產的數量多、規模小、開發模式守舊粗獷等問題。只有這樣，三亞旅游房地產才能走上有規劃的可持續發展道路。

（作者單位：三亞學院）