關于新時期房地產營銷策略的相關探討

田平均

【摘 要】縱觀當前我國的房地產行業發展趨勢，行業競爭激烈，再加上我國住房制度和土地使用制度的深入改革，使得房地產項目發展的市場環境更加復雜。所以，必須結合市場發展趨勢，制定完善的營銷策略，運用現代化的市場營銷理念和手段，滿足客戶的多元化需求，實現最佳的營銷目標。論文依據新時期房地產營銷策劃存在的問題，提出了房地產綜合營銷策略，以供參考和借鑒。

【Abstract】Throughout the current development trend of China's real estate industry， the competition in the industry is fierce， coupled with China's housing system and land use system reform， making the development of the real estate market environment more complex. So， in order to achieve the best marketing objectives， it is necessary to develop a sound marketing strategy with the development trend of the market， use modern marketing concepts and means to meet the diverse needs of customers. According to the problems existing in the real estate marketing planning in the new period， this paper puts forward the integrated marketing strategy of real estate for reference.

【關鍵詞】房地產；營銷；問題；策略

【Keywords】real estate；marketing；problem；strategy

【中圖分類號】F274 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）05-0011-02

1 引言

當前的房地產行情一路飆升，出現了市場泡沫，為了進一步規范房地產市場，國家強化了宏觀調控，國土資源部等職能部門也實施了不同的政策對其進行約束。在此環境下，房地產逐漸過渡到買方主導市場需求，市場營銷的作用日益突出。但目前我國的房地產營銷體系還不夠完善，尤其是營銷策略的針對性、有效性偏差，在一定程度上制約了房地產行業的健康發展。基于此，本文主要分析了新時期房地產營銷策略，旨在為房地產行業的發展提供一些建議。

2 新時期房地產營銷策劃存在的問題分析

2.1 營銷觀念落后

一線城市和省級城市的房地產發展行情較好，房地產企業極為重視市場營銷策略的科學合理性，而在一些經濟水平偏低的城市中，房地產的營銷策劃工作就不是那么到位，對市場營銷的認識和理解比較膚淺，片面、單一的市場營銷策略，使得產品的銷售情況偏差，無法實現企業預期的盈利目標。

2.2 市場調研不深入

市場調研工作的全面開展與營銷觀念與思路密切相關，落后的營銷觀念使得營銷策劃人員不重視市場調研工作。有些企業雖然進行了一定的市場調研工作，但調研結果局限性較大，沒有進行準確的市場分析與定位，目標客戶需求不了解，這種流于形式的市場調研根本無法為營銷策略的制定提供有用的數據和信息，也就無法全面掌握整個樓盤的優勢與劣勢，銷售成績偏差，直接影響了企業的經濟效益與社會效益[1]。

2.3 網絡營銷模式不完善

現如今是信息時代，互聯網的迅猛發展為各行各業提供了更為廣闊的平臺，網絡營銷成為銷售的重要渠道。但目前有些房地產企業對網絡營銷的作用還沒提起重視，部分三四線城市的樓盤廣告都是通過新聞網站等其他媒介傳遞出來，使得有購房需求的消費者無法及時得到準確、全面的樓盤信息，減少了目標客戶量；同時，由于樓盤信息覆蓋面的局限，導致很多人無法了解相關信息，流失了一部分潛在客戶，極大地降低了營銷效率。

2.4 品牌意識偏差

經調查研究數據顯示，品牌會提高產品價格的20%-40%，甚至更高。我國的房地產企業數量超過了6萬家，但人們熟知的房地產企業，恐怕只有萬達商業地產、中糧置地等。這就表明很多房地產企業的品牌意識較差，還需要進一步擴大品牌效益在企業價值中的比例。

2.5 營銷宣傳過度夸大

目前，存在于房地產行業的一個普遍特征就是重視概念炒作，炒作內容包括從戶型到整個小區，甚至到周邊環境，這種營銷方式直接造成消費者對房地產企業不信任，影響到房地產后期產品的銷售，損害企業的經濟效益和社會效益，不利于企業建立良好的品牌形象。

3 新時期房地產營銷策略綜合分析

3.1 產品策略

房地產產品是消費者的直接需求表現，而市場營銷始終都是圍繞消費者需求來進行的，所以產品策略作為核心直接決定著其他營銷策略。具體來說：①建筑規劃。合理的規劃能夠提高整個建筑的檔次，由于現在高層建筑較多，所以建議采用大圍合方式來布局建筑整體，盡可能降低高層建筑所帶來的壓抑感以及對視問題，完善和集中小區內部景觀系統，栽植符合當地氣候和地理環境的植物和花卉，美化整個區內的環境。還可以在小區中心設置生態型花園，并完善棋牌室、健身室等場所，擴大造園空間，豐富業主生活。②合理的戶型設計。目前，戶型以一居、兩居和三居為主，在設計戶型時要堅持南北通透的原則，提高通風和采光效果，盡量使餐廳和客廳相通，給人視覺上的敞亮感，提高消費者的滿意度。③智能設計。信息化和智能化的普及，便捷了人們的生活與工作。現在部分建筑引進了智能家居系統，例如可視化門鈴，電視監控、遠程抄表、電子巡更等，讓家居的每個細節都觸手可及。建筑設計還應進一步提高智能水平，采用互聯網系統，實現業主的實時互聯；還要構建便捷、高能的過濾污染系統，采用長效有機氣體過濾網，如Honeywell，來有效預防氣體的污染；構建智能降噪系統或綠色降噪系統，降低噪聲污染帶來的影響。

3.2 價格策略

當前房地產營銷的一個主要策略就是價格策略，不同的房地產項目有著不同的價格，體現出不同的品質，當然這里面也有一定的炒作成分[1]。房地產產品的價值量巨大，價格是消費者首先要考慮的因素。從中我們可以看出，價格策略的科學合理性至關重要。眾所周知，樓盤銷售價格包括開盤價格和后期的銷售價格，二者之間存在一定的差距。通過細致的市場調研可以發現，大部分的房地產企業執行的價格策略都是低開高走，就是開盤時價格偏低，當占據一定的市場份額之后，選擇合適時點，提高產品價格。該策略有利于提高產品的市場占有率，獲得更多的市場收益。在項目開盤時，該策略可以聚集大量潛在客戶，并實現快速回籠資金的目的。

3.3 網絡營銷

第一，網絡直銷。建議房地產公司建立自己的營銷網站，在網站上展示項目信息，方便消費者清晰、直觀地了解房地產項目的具體情況和銷售細節。這樣會減少銷售人員費用，充分展示企業的形象。第二，與第三方平臺合作。現在多數房地產項目的營銷渠道之一就是與第三方平臺合作，比如搜房網、鏈家地產等網絡營銷平臺，通過與他們合作，來進一步拓寬營銷渠道；同時房地產企業也可以通過這種方式獲得消費者的信息，及時地對項目產品的價格根據市場行情、消費者信息作出適當調整。第三，微博營銷。微博營銷是新媒體時代出現的一種全新的營銷方式。建議企業注冊名為“XX房地產X項目”的微博號，來發布項目信息，收集消費者的反饋信息，同時迅速鎖定目標人群，達到事半功倍的效果。

4 結語

綜上所述，目前房地產行業的發展既面臨著良好的機遇，同時也面臨著嚴峻的挑戰，同行業的競爭以及國家的宏觀調控，使得房地產企業必須重視市場營銷策劃，以高效、科學的營銷策略來實現產品的暢銷。本文簡要分析了產品、價格以及網絡營銷方面的策略，希望對促進房地產行業的繁榮發展有一定的借鑒價值。

【參考文獻】

【1】肖凡.基于消費心理的房地產營銷策略分析[J].科技與創新，2016（08）：38.