基于合約規劃的房地產項目成本控制策略分析

魏力為

摘要：人口的持續增長和人們住房需求的不斷提高，使得房地產行業進入了快速發展階段，但同時也加劇了房地產企業之間的競爭。房地產企業要想增強自身競爭力，擴大項目開發利潤空間，就需要充分發揮合約規劃的作用，以合約規劃為重要依據，構建一套科學、可行的項目成本控制方案，加強項目成本控制力度，在降低房地產項目開發成本的同時，提升房地產項目開發經濟收益。本文簡要介紹了房地產項目合約規劃的含義，結合合約規劃原則及重要作用，對房地產成本控制策略進行了分析。

關鍵詞：房地產；合約規劃；成本控制；重要作用；控制策略

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2017）01-18-02

前言

房地產項目開發屬于一項工程成本高、建設周期長、投資風險大、利潤回報豐厚的經濟活動，項目成本控制是實現預期開發目的、降低工程成本和投資風險、提高經濟收益的必要措施，屬于房地產企項目開發過程中的一項核心工作。合約規劃是對房地產項目進行全面分析之后，所形成的項目決策計劃，對項目開發整個過程起到指導作用，同時也可以為成本控制提供可靠的參考和依據，對于提高項目成本控制水平是非常重要且必要的。所以，在房地產項目開發過程中，就需要利用好合約規劃，加強項目成本控制。

1.房地產項目合約規劃的概念

房地產項目合約規劃是開展成項目本控制的前提，其基本含義是指在完成項目總成本的預算編制之后，針對房地產項目不同開發階段所涉及到的具體項目，制定專屬合同，并以合同內容為依據對分項目成本進行預算。總的來說，房地產項目合約規劃是基于項目全生命周期，通過合同管理來實現項目成本控制的有效手段，具體操作過程是采用分解和組合的方式，將整體項目成本以合同形式、非合同形式以及兩者結合形式進行細分，落實到項目開發不同階段及具體環節，利用合同實現對房地產項目成本的精細化動態管理。

2.房地產項目合約規劃原則及在成本控制中的重要作用

2.1房地產項目合約規劃原則

在編制房地產項目合約規劃的時候，需要遵循一定的原則。首先，房地產項目合約規劃的編制具有全員參與性特點，項目經理要做好牽頭、協調工作，加強各個業務部門和職能部門之間的溝通，使每個員工都積極參與到合約規劃的編制工作中去。其次，在利用合同對項目總成本進行細分的時候，需要以實現項目預期投資目標為根本目的，采用“價量原則”和“經驗值”方法，對可能出現的項目費用進行估算，并在合約中注明費用的各項信息，包括費用金額、付款條件、付款流程等。同時，當項目成本不能進行細化時，可以現將其以“合同大類”的形式表示出來，在項目開發推進過程中，逐漸將合同大類進行細化。最后，在編制合約規劃的時候，可以根據項目的實際情況設置一定的規劃余量，在遇到合約中沒有明確標注的費用時，需使用規劃余量中的成本資金，需要注意的是需設置預警標準，對規劃余量的具體使用標準進行嚴格控制，確保項目下一階段的成本控制可以順利進行。

2.2房地產項目合約規劃在成本控制中的重要作用

合約規劃在房地產項目成本控制中是非常重要的，對提高房地產項目成本控制的科學性及有效性具有重要作用。首先，合約規劃內容涵蓋了房地產項目開發的整個過程，包括項目成本、項目流程、項目設計管理等，這些都是與項目成本控制緊密相關的內容，保證合約規劃的科學性及合理性，能夠為項目成本控制提供更加可靠的依據。其次，房地產合同具有法律效應，通過編制合約規劃，能夠使合同雙方在自愿的基礎上建立平等合作關系，當房地產項目開發過程中出現糾紛和爭議現象的時候，可以以合約作為法律依據從中進行協調，保證合同雙方的合法權益。并且，利用合約規劃，實現了合同規劃與項目成本控制的有效連接，從合同簽訂、合同執行以及合同付款等環節，將項目成本控制進行有效落實，并對項目成本進行動態預測，指導后期招標工作的科學開展。

3.基于合約規劃的房地產項目成本控制策略

合約規劃是房地產項目成本控制中的一項關鍵性工作，必須根據合約規劃編制的基本原則，制定一套科學性和可行性較高的工作體系，充分發揮合約規劃在房地產項目成本控制中的作用。

3.1提高合約規劃編制質量

合約規劃編制水平會對房地產項目成本控制力度造成直接影響，所以就需要提高合約規劃編制質量。房地產企業在編制合約規劃時，可以結合項目開發進程及目標成本的版本，編制與其相對應的合約規劃，以適應各階段招標采購及合同簽訂的需要。然后，對項目成本控制過程中所涉及到的所有部門及工作人員進行協調，保證合約規劃編制的全員參與性，充分發揮項目團隊作用。最后，應該保證合約規劃內容的科學性及全面性，做好成本控制項目的分類，并將成本控制責任落實到具體負責部分和負責人身上，并以合約規劃為參考將合同分為工程服務類、設計類、營銷類等多種類型，從分級管控、采購控制、采購執行等三個方面對合同進行管理，實現對項目成本的控制。

3.2建立健全合同管理制度

完善的合同管理制度可以保證合同法律效應的充分發揮，能夠讓合同的每一環節都有本可依，實現了房地產行業的法制化、規范化發展。首先，需要對不同的合同進行分類，識別重點管控合同類別，制定相應的權限管控。建議梳理影響關鍵進度，成本金額大、影響后續質量的重點合同。對需要管控的合同進行標準化，一些零星的合同則不納入此標準化管控范圍。其次，房地產企業應結合招采計劃、合作伙伴的儲備、規范制度等，明確合同計劃數量和分類標準，如果合約的執行是由項目成本單位負責的，則可以適當減少合同數量，如果項目開發的合作單位較多，則需要適當增加合同數量。

3.3完善成本控制運行機制

房地產項目成本控制的有效性，是建立在完善的運行機制基礎上的，所以，在合約規劃實施過程中，就需要構建完善的成本控制運營機制。房地產成本控制所涉及到的因素包括“人、材”平臺和“機”體系，在具體的工作過程中需要從這兩方面進行考慮。首先，房地產企業應該結合以往項目經驗，構建完善的成本控制運行機制數據庫。其次，協調項目成本控制運營機制中平臺與體系之間的關系，利用平臺對體制中操作流程的指導作用，確保成本控制運行機制的正常運轉。另外，對事前、事中、事后的成本控制體系執行與反饋進行監管，從中提煉出有價值的數據，對“人、材”平臺進行補充。

3.4加強人員培訓及項目動態控制

合同管理人員綜合素質的高低會直接影響房地產項目成本控制工作的開展，房地產企業應該明確合同管理人員在項目成本控制中所發揮的重要作用，對其進行專業性的培訓，幫助其鞏固專業知識，使合同管理人員做到對整體項目的全面了解，正確識別合同陷阱，科學評估項目風險，做好風險規避措施，提高合同管理控制成本效率。然后，以規劃余量作為主要指標，對項目成本控制的松緊程度進行衡量，以此來反映出項目成本控制動態情況，與基準目標成本進行比較，對項目成本控制的實施效果進行評估，并預測項目成本發展趨勢。除此之外，還需要根據房地產項目開發的實際情況，對合約規劃進行調整，對大類合約進行細分，對交叉合約進行整合，重新制定合約規劃中的費用及支付條件，并進行審核，在獲取批復后才可執行。

4.結束語

對于房地產項目成本控制來說，合約規劃既是開展項目成本控制的先決條件，也可以為項目成本控制提供可靠依據，所以，要想提高房地產成本控制水平，就需要充分發揮合約規劃的作用。房地產企業在項目開發過程中，需要嚴格依照合約規劃編制原則，通過提高合約規劃編制質量，建立健全合同管理制度，完善成本控制運行機制，加強人員培訓及項目動態控制等策略，實現對項目成本的有效控制，實現房地產項目開發效益的最大化，促進我國房地產行業的良好發展。