酒店式公寓的定位分析

李博洋

（東北石油大學(xué)）

酒店式公寓是指能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級酒店而存在，在酒店管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營，這類公寓一般只租不售。這個(gè)概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。

1、酒店式公寓的市場獨(dú)特性

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕髽I(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。國內(nèi)的案例包括：深圳的泰格公寓、金中環(huán)公寓以及世金漢宮；上海的雅詩閣（ASCOTT），翠湖天地以及華府天地；北京的世界城，柏悅居以及昆侖公寓等。國外的如美國曼哈頓的Manhattan house， 455 Central Park West和The Lincoln Park.

2.服務(wù)式公寓的類型分析

服務(wù)式公寓指為中長期商住客人提供一個(gè)完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個(gè)或多個(gè)臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域，有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。什么叫服務(wù)式公寓？有何標(biāo)準(zhǔn)？目前國內(nèi)還無固定模式。服務(wù)式公寓，最早始于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就是酒店式公寓的雛形，服務(wù)式公寓吸引了懶人和忙人的入住。

真正意義上的服務(wù)式公寓的出現(xiàn)在20世紀(jì)中葉，歐美國家經(jīng)歷了巨大的社會變革，人們開始享有更多的文化和教育的機(jī)會，流動性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，居住者開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時(shí)，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎，人們生活不再拘泥于一個(gè)地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國內(nèi)的服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。時(shí)至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團(tuán)專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團(tuán)在興建酒店項(xiàng)目中加入一棟或以上的服務(wù)式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠(yuǎn)洋賓館及其公寓等。整體上，服務(wù)式公寓均采用酒店式服務(wù)，公寓式管理。其能提供酒店式的各項(xiàng)配套服務(wù)，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店的家，更能提供管家服務(wù)予住客。管家服務(wù)不但可以為住戶提供餐飲、訂票等服務(wù)外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節(jié)目等，服務(wù)比酒店更全面，而且收費(fèi)比酒店便宜。它主要的特點(diǎn)包括：較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個(gè)人的環(huán)境和家居化的家俱。最為人熟知的服務(wù)式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。

3.酒店式公寓和服務(wù)式公寓的對比分析

毫無疑問，不論酒店式公寓還是服務(wù)式公寓，都是房地產(chǎn)產(chǎn)品類別的細(xì)分，或者說是公寓這一概念范疇內(nèi)的不動產(chǎn)品種。結(jié)合目前國內(nèi)實(shí)際情況，酒店式公寓與服務(wù)式公寓在定義上有比較明顯的差別。

酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級酒店而存在，在酒店管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。這類公寓一般只租不售，北京的情況是租期至少一年左右。在北京，此類公寓有國貿(mào)公寓、麗都公寓、嘉里公寓等。酒店式公寓因?yàn)椴怀鍪郛a(chǎn)權(quán)，故要求投資商要有長期投資實(shí)力，一般開發(fā)商很少投資此類公寓。從實(shí)質(zhì)上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個(gè)變種；對客戶來說，是比較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房。

服務(wù)式公寓一般有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項(xiàng)目。對于服務(wù)式公寓的概念和標(biāo)準(zhǔn)，目前國內(nèi)還無固定模式。實(shí)際上與酒店式公寓相比，服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務(wù)。美國明尼蘇達(dá)州居住的一般公寓即帶有類似服務(wù)：室外游泳池、燒烤設(shè)施、公用洗衣房、健身房、物業(yè)管理公司舉辦的周末業(yè)主聚會等等，所有這一切均包括在房租內(nèi)，不另外收費(fèi)。服務(wù)式公寓從實(shí)質(zhì)上說是公寓，只是服務(wù)的硬件與軟件有較高水準(zhǔn)，有區(qū)別于一般公寓的特色。對開發(fā)商而言，投資此種產(chǎn)品應(yīng)有明確的客戶群定位與市場預(yù)測。因?yàn)殡S著服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高，物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)增加，會給銷售帶來相當(dāng)難度。

總之，酒店式公寓和服務(wù)式公寓在投資理念、產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營環(huán)境、服務(wù)水準(zhǔn)上是有明顯區(qū)別的。但兩者亦有一些共同特征。