酒店式公寓的定位分析

李博洋

（東北石油大學）

酒店式公寓是指能夠提供酒店水準服務與管理的高檔公寓。目前國內的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級酒店而存在，在酒店管理機構的統一管理下經營，這類公寓一般只租不售。這個概念最早起源于歐洲。是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業，此種物業的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統一的上門管理，所以既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發展。由此可見該類物業一般都出現在比較發達的大城市或是一些旅游區。

1、酒店式公寓的市場獨特性

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，他的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。國內的案例包括：深圳的泰格公寓、金中環公寓以及世金漢宮；上海的雅詩閣（ASCOTT），翠湖天地以及華府天地；北京的世界城，柏悅居以及昆侖公寓等。國外的如美國曼哈頓的Manhattan house， 455 Central Park West和The Lincoln Park.

2.服務式公寓的類型分析

服務式公寓指為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區域，有較好的服務質量與物業管理的公寓。一般為開發商投資建設，以出售產權、盡快回籠資金為主要目的的房地產短線投資項目。什么叫服務式公寓？有何標準？目前國內還無固定模式。服務式公寓，最早始于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其短期休憩居住的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，這就是酒店式公寓的雛形，服務式公寓吸引了懶人和忙人的入住。

真正意義上的服務式公寓的出現在20世紀中葉，歐美國家經歷了巨大的社會變革，人們開始享有更多的文化和教育的機會，流動性更強，家庭結構趨于松散，居住者開始對配有家具的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎，人們生活不再拘泥于一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國內的服務式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京等地均有開發。時至今日，此種暫住式經營模式更為一些大集團專業經營。近年更流行大酒店集團在興建酒店項目中加入一棟或以上的服務式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠洋賓館及其公寓等。整體上，服務式公寓均采用酒店式服務，公寓式管理。其能提供酒店式的各項配套服務，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店的家，更能提供管家服務予住客。管家服務不但可以為住戶提供餐飲、訂票等服務外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節目等，服務比酒店更全面，而且收費比酒店便宜。它主要的特點包括：較大的空間、配有設備齊全的廚房、家用電器和洗衣設備、以及比較個人的環境和家居化的家俱。最為人熟知的服務式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。

3.酒店式公寓和服務式公寓的對比分析

毫無疑問，不論酒店式公寓還是服務式公寓，都是房地產產品類別的細分，或者說是公寓這一概念范疇內的不動產品種。結合目前國內實際情況，酒店式公寓與服務式公寓在定義上有比較明顯的差別。

酒店式公寓是能夠提供酒店水準服務與管理的高檔公寓。目前國內的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級酒店而存在，在酒店管理機構的統一管理下經營。這類公寓一般只租不售，北京的情況是租期至少一年左右。在北京，此類公寓有國貿公寓、麗都公寓、嘉里公寓等。酒店式公寓因為不出售產權，故要求投資商要有長期投資實力，一般開發商很少投資此類公寓。從實質上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個變種；對客戶來說，是比較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房。

服務式公寓一般有較好的服務質量與物業管理的公寓。一般為開發商投資建設，以出售產權、盡快回籠資金為主要目的的房地產短線投資項目。對于服務式公寓的概念和標準，目前國內還無固定模式。實際上與酒店式公寓相比，服務式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務。美國明尼蘇達州居住的一般公寓即帶有類似服務：室外游泳池、燒烤設施、公用洗衣房、健身房、物業管理公司舉辦的周末業主聚會等等，所有這一切均包括在房租內，不另外收費。服務式公寓從實質上說是公寓，只是服務的硬件與軟件有較高水準，有區別于一般公寓的特色。對開發商而言，投資此種產品應有明確的客戶群定位與市場預測。因為隨著服務標準提高，物業管理費也相應增加，會給銷售帶來相當難度。

總之，酒店式公寓和服務式公寓在投資理念、產權歸屬、經營環境、服務水準上是有明顯區別的。但兩者亦有一些共同特征。