我國房地產(chǎn)信托融資存在的問題與對策

侯麗麗

（綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司）

【摘要】在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，房地產(chǎn)一直都發(fā)揮著不可替代的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著很多令人困擾的問題，為了我國房地產(chǎn)業(yè)更快更健康的發(fā)展，我們研究如何使得房地產(chǎn)快速融資，通過對我國房地產(chǎn)信托融資進(jìn)行分析，從而找出其中存在的問題并提出相應(yīng)的解決方案建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 信托融資 多元化

一、信托融資簡介

信托是指受托人根據(jù)委托人要求，在雙方達(dá)成法律協(xié)議下受托人管理委托人財產(chǎn)，并為雙方帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益的信任托付交易行為。如今社會信托已經(jīng)從簡單的資產(chǎn)管理衍生出多形式信托服務(wù)，如平臺投資，投資理財?shù)榷紝儆谛磐械倪\用。

在我國信托發(fā)展史上，信托進(jìn)行過五次調(diào)整改革：

1、1982年4月10日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于整頓國內(nèi)信托投資業(yè)務(wù)和加強(qiáng)更新改造資金管理的通知》。

2、1985年國務(wù)院要求銀行停辦信托貸款和信托業(yè)務(wù)，清理已辦業(yè)務(wù)。

3、1988年10月，國務(wù)院關(guān)于發(fā)布關(guān)于清理整頓公司的8號文件精神及《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓金融性公司的通知》。

4、1995年5月25日，國務(wù)院批準(zhǔn)《中國人民銀行關(guān)于中國工商銀行等四家銀行與所屬信托投資公司脫鉤的意見》。

5、1999年4月27日，財政部發(fā)布《關(guān)于信托投資公司清產(chǎn)核資資產(chǎn)評估和損失沖銷的規(guī)定》。

以當(dāng)前形式來看，房地產(chǎn)仍是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其較高的綜合性、關(guān)聯(lián)性決定了在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的積極帶動作用，比如鋼材、水泥等建材行業(yè)。作為資金密集產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展、擴(kuò)大規(guī)模，在資金需求這塊也相應(yīng)的有所增加，在整個項目開發(fā)的過程中資金使用量較大。如何取得這些資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題，作為眾多融資方式之一：信托融資為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金提供了很大幫助。但是由于在我國的信托融資制度環(huán)境不夠成熟，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了許多不便與困難。

二、房地產(chǎn)融資分析

隨著各行各業(yè)的快速發(fā)展，融資方式也開始越來越多樣化，從2008年到2014年期間，關(guān)于國內(nèi)貸款和自籌資金還是占了房地產(chǎn)融資中很大一部分的，并且自籌資金所占比例逐年上升，自籌資金中很大一部分是預(yù)售賬款，但預(yù)售賬款也算是間接的從銀行貸款融資，因為人們很少人有能力不通過貸款直接付清購買房地款。無形中，為金融行業(yè)帶來了一定的壓力。另外還有通過利用外資和外商直接投資所融資金，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上自籌資金和國內(nèi)貸款融資金額。其他資金來源也是房地產(chǎn)行業(yè)融資中的一大重頭，那么其他資金來源又包括些什么呢？其他資金來源主要包括上市融資、發(fā)行債券、預(yù)收賬款等。

房地產(chǎn)信托融資，顧名思義，就是將房地產(chǎn)和信托兩個行業(yè)結(jié)合起來，通過信托方式得到資金再用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人和受托人雙方都帶來相應(yīng)的利益。房地產(chǎn)信托融資的一大功能就是為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了很大的選擇空間，銀行融資要求較高，所以操作復(fù)雜，所需時間久，而信托融資則有著較為更低的要求，相對于銀行融資更為便捷。所以信托融資成為了廣大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時的更好的選擇。房地產(chǎn)信托的運作流程可分為美國模式和日本模式。它包括委托、代理業(yè)務(wù)、金融租賃等業(yè)務(wù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中的問題

近年來，房價一直居高不下，房地產(chǎn)市場火爆，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資者產(chǎn)生更大的興趣，有著更強(qiáng)的激情在這個行業(yè)發(fā)展。其實這讓隱匿的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)有可能在一定時間內(nèi)浮出水面，甚至爆發(fā)。在信托項目中房地產(chǎn)信托還是存在很大風(fēng)險的，如若不重視相應(yīng)問題的解決，債務(wù)問題、資金鏈緊張等一系列問題也會隨之而來。

1、缺少專業(yè)人才。在強(qiáng)調(diào)知識經(jīng)濟(jì)的當(dāng)下，越來越重視人才的發(fā)展與培養(yǎng)。對于房地產(chǎn)信托融資運作，工作內(nèi)容不是抓項目落實而是以理財主的資產(chǎn)運作。因此擁有戰(zhàn)略投資眼光、精通投資業(yè)務(wù)的專業(yè)理財人員才是房地產(chǎn)信托融資最迫切需要的，與此同時對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識的掌握程度也是審核要求之一。但是當(dāng)前面臨的問題是供小于求，遍地開花的房地產(chǎn)企業(yè)擁有此類專業(yè)人才的還是屬于少數(shù)。大部分人員無論是專業(yè)能力、還是職業(yè)道德都有一定的欠缺。人才的稀缺是對房地產(chǎn)信托融資的首要阻礙。

2、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不夠多元化，目前，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中于貸款型項目，在某方面，信托業(yè)務(wù)和銀行的業(yè)務(wù)神相似，這就突出不了他們各自的特征。兩者混為一談，必將削弱一方勢力。這樣，房地產(chǎn)信托和銀行體系就都得不到靈活充分的發(fā)展。

3、制度不完善。一個行業(yè)要有持續(xù)健康的發(fā)展必不可少的就是成熟的政策制度環(huán)境，然而我國房地產(chǎn)信托融資制度尚不完善。現(xiàn)行制度最主要存在的問題就是在房地產(chǎn)信托投資發(fā)展相關(guān)內(nèi)容上分析不夠，另外信托行業(yè)在我國運行成本較高，突破困難。從結(jié)果上來說就是房地產(chǎn)信托沒有足夠的法律保障，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過信托融資獲取資金。

四、房地產(chǎn)信托融資相關(guān)問題的解決對策

1、培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍。在當(dāng)前市競爭激烈的場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，機(jī)構(gòu)投資者對于房地產(chǎn)信托融資的參與度不夠，沒有充分發(fā)揮出信托融資靈活多變、收益穩(wěn)健等優(yōu)勢。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要將培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍作為發(fā)展重點，通過不斷實踐，采用學(xué)科合理的交叉式培養(yǎng)方法。重視從業(yè)人員在財務(wù)、金融等方面的業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)。

2、創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。隨著銀行貸款等方式的限制越來越多，靈活多變的信托融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的首要融資選擇。只有積極創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)性的發(fā)展。舉例來說，關(guān)于產(chǎn)品期限可以采取彈性措施，如果情況特殊可以適當(dāng)延長期限從而達(dá)到降低時間風(fēng)險的效果。又比如風(fēng)險控制方面，制定有針對性的防范措施來解決產(chǎn)品發(fā)行不同階段所產(chǎn)生的風(fēng)險。可以委托專業(yè)的團(tuán)隊、風(fēng)險中介機(jī)構(gòu)等，預(yù)測監(jiān)控風(fēng)險并及時采取措施避免為企業(yè)造成財務(wù)損失。

3、構(gòu)建一體化機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)需摸清我國金融市場大環(huán)境，結(jié)合自身發(fā)展實際構(gòu)建一套包含房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行及抵押銀行等多元主體的投資體系。明確各個主體之間的責(zé)任與義務(wù)，避免沖突與重復(fù)，比如操作運行交給房地產(chǎn)信托投資公司負(fù)責(zé)、信用保證責(zé)任由保險公司承擔(dān)等，將各個獨立的部門有機(jī)的揉合起來。

參考文獻(xiàn)：

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