商品房車位權屬研究

摘 要 城市土地資源供應并沒有隨著人們購買汽車的數量增加而擴張，反而出現了供不應求的狀況。因此商品房停車位作為城市土地資源極其稀缺的一種更是“兵家必奪之物”。但是現行法律規定較為原則性、抽象，因此需要盡快健全相關法律法規。首先論述了我國商品房停車位的概念與分類，又講述了商品房車位權屬的的理論學說，如開發商所有說、業主共有說等；再者論述了當前出現的與停車位相關的法律問題，并提出了相應的解決對策。

關鍵詞 商品房；停車位；業主；法律

一、我國商品房車位的相關概述

（一）停車位與車庫的概念

據我國《物權法》第74條規定：“停車位是指建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫”。通常我們會將停車位理解為用來停放車輛的各種類型的場地，在我們的實際生活當中還有很多與停車位有關系的名詞例如車庫、停車場等。擁有獨立的空間并且純粹就是為了存放車輛的附屬建筑物就是車庫。當然除了車庫以外還有很多不同類型的存放車輛的場所，有地下車庫、立體停車樓以及路邊劃線的停車位等等。而商品房住宅的車位以及車庫的主要目的就是為了方便本商品房住宅內業主存放車輛的一項設施。隨著我國人民的生活水平與經濟收入越來越高，很多家庭都擁有了自己的私家車，如此發展，就導致我國商品房住宅的地上空間越來越小，業主很難找到停車位。地下車位與車庫是為了存放機動車輛而建成的地下建筑物，它有一個明顯的特征就是封閉，它們都涵蓋在商品房住宅里邊，商品房住宅是開發商按照市場經濟的規律來進行經營從而獲得利潤而建造的建筑物，與政府建造的解困房或安居房以及小產權房都不相同。

（二）商品房停車位的類型

1.住宅小區地面停車位

直接建立在住宅小區的地面上并以分割線來劃分停車設施的停車位就是地面停車位，它分為占用業主共有道路與規劃地面停車位又或者是其他共有場地的停車位，他做具有的特點就是開放以及通過劃線來分割區域并且地面停車位要想建設就要先申請《建設工程規劃許可證》，經過政府審核準批。

2.住宅小區地下停車位

開發商利用地下空間所設置的停車位就是住宅小區地下停車位，它們一般都建立在小區的一層或者是地下一層，根據它們是否計算容積率也可以有兩種不同的理解層面：一，如若計算容積率，那么它們就是獨立存在的，是專有權的客體；二，如若不計算容積率，它們就只能是共有權的客體。

3.樓房首層架空停車位

將業主所有房屋的一層架空所是設置的為了讓小區業主或者是需要停車的人來存放車輛的場所就是架空層停車位?，F如今，因為我國小區內的架空層停車位所占的建筑面積通常都不會計算容積率，所以架空層停車位是不能夠獨立存在的，更加沒有辦法擁有相對應的土地使用權份額。

4.樓房屋頂平臺停車位

把小區內商品房的樓頂平臺建設成用來存放車輛的停車位就是樓房屋頂平臺停車位 ，這種類型的停車位就與地面上劃線的停車位相似，它是利用劃線來分割樓頂平臺的空間，不具有封閉性或隱蔽性。

5.利用人防工程改造的車庫

我們也可以稱利用人防工程改造的車庫為防空車庫，那么防空車庫又是指什么，它就是指，在和平年代，我國人民將按照法律的相關規定而建造的防空設施用來存放車輛的場所。我們可以在合理利用資源這一層面來將它們分為兩種用途。一種是和平時期為民所利用，稱為民用，而另一種則是戰爭年代為國家所用，稱為軍用。根據我國《中華人民共和國城市規劃法》和《人民防空法》的相關規定，開發商在已經獲得人民防空部門的批準與不改變人防工程防衛能力的基礎之上將人防工程改為為業主提供存放車輛場所的地下車庫。

二、商品房車位權屬的的理論研究

（一）國家所有說

有學者認為，地下人防車庫、車位的所有權應當隸屬于國家。原因是，商品房住宅區內的人防工程一般都是國家準許不用繳納土地出讓款還有大多數相應稅款后構建而成的，經過人防主管部門的批準之后可以建設為用于停放汽車的地下人防車庫、車位?！度嗣穹揽展こ探ㄔO管理規定》的相關規定：因地質、地形以及建筑面積等原因本應修建而不宜修建防空地下室的民用建筑，經人防部門批準，可以不修建但應繳納異地建設費，由人防部門就近異地修建。而收取異地建設費用的前提就是人防工程屬于國家所有，開發商必須向國家進行繳納，國家擁有人防工程的所有權。

（二）開發商所有說

小區內的停車位應該和住宅房屋相同，依據“誰投資，誰收益”的原則由開發商獲取原始所有權。由于按照相關法律法規，開發商只要在建造住宅房屋時，在商品房小區內建立一定比例的停車位便可，法律并未都規定商品房小區內全部的停車位都是開發商的法定義務，所以，對于商品房小區內一定比例以外的停車位，如果由開發商出資建造，開發商便可以享有停車位的所有權。此外，商品房業主對停車位的享有是基于地面上土地使用權的繼續延展，所以，若是土地使用權以外的空間使用范圍，那么商品房業主享有對停車位的所有權就會喪失依靠，因此該小區的停車位就應當由開發商所有。由此看出，開發商所有說是非常有助于開發商對小區停車位開發的積極性，但還是有些邏輯行不通，雖然可能不是業主的，但是不一定就是開發商的，還有可能是其他人的。

（三）商品房業主共有說

存在這種觀點的學者覺得商品房停車位應當屬于全體業主所共同享有，從住宅小區內停車位的用途上分析，小區停車位應當屬于該商品房小區內的配套基礎設施，所以它本身具有實現商品房使用價值的輔助功能。同時他們認為如果小區停車位是業主專有使用的話，業主就有權利對停車位進行各種處理，如果業主私自改變商品房停車位的功能，則會嚴重威脅到住宅小區的穩定發展。因此，他們認為小區停車位只能由法律直接規定由業主共同享有。

（四）約定歸屬說

商品房小區停車位可以讓開發商和商品房業主依據雙方自由意志約定，既可以約定出售，也可以約定出租，充分說明了民法私法領域的充分意思自治原則。首先開發商享有小區停車位的所有權，再者在出售商品房時，可以挑選出租給業主，保留該停車位的所有權，也可以直接出售停車位給商品房業主；然而商品房業主可以購買停車位或者出租停車位，也可以不選購或者不出租，完全憑借商品房業主的自由意識決定。所以，約定歸屬說依據當前的市場經濟體制下經濟行為是非常合理的，也是非常與市場經濟發展規律相吻合的，同時也是民法私法領域的意思自治的體現。

三、商品房車位權屬方面存在的問題

（一）業主“滿足權”內涵不清晰

根據我國《物權法》當中第74條規定，“首先”與“優先”并不相同?！笆紫取辈⒉恍枰獏^別條件業主就可以先獲得，而“優先”卻是需要在條件相同的情況下，業主才可以優先獲得，這樣一比較顯而易見，“首先”更有利于保障業主的利益。雖然國家通過“首先”滿足業主的需求，在一定程度上限制了車位以及車庫的轉讓自由度，但是并沒有制定的相應的法律法規來明確這種限制應該怎樣來執行。例如，在實際生活當中，如果業主在買房子的時候由于各種因素的牽絆而沒有同時買到停車位，但是，經過了一段時間業主又需要購買停車位來存放自己的車輛了，這個時候業主能否再來購買停車位，如果按照我們正常的邏輯思維是完全可以的，但是隨著人們對停車位的需求越來越大，小區的停車位有的已經外租給小區以外的人了又或者是已經賣給別人了，那么開發商是不是還可以在將這些停車位收回來再賣給這些沒有及時買到停車位的業主；再如果業主早在購買房子的時候同時也買進了停車位，但是由于業主的需求又買進了新的車輛需要再次購買停車位，然而開發商并沒有多余的停車位提供給業主，那么這種情況又該如何處理。這些情況都表明了，只有“首先”滿足業主需要的這一條件根本無法有效的處理問題。

（二）對小區停車位的權屬沒有約定或者約定不明情形欠缺考慮

我國的《物權法》當中雖然有規定，當事人可以通過協商使用各種形式來約定小區停車位的權屬與使用權，但是并沒有規定約定的時間與方式。由于在實際買房簽訂購房合同的的過程當中，開發商屬于房屋買賣合同的買房，他們肯定會在由他們所提供的房屋買賣合同當中制定一些有利于自己的款項，當然這些款項中也包括停車位的權屬問題，但是買房的人也就是業主他們根本沒有發表看法的權力，只能選擇同意還是不同意，在這樣不平等的協商約定當中，開發商屬于強勢的一方，而業主屬于弱勢的一方，因此，完全按只依靠約定這種方式來保障小區業主的利益是遠遠不夠的。除了以上這些以外，《物權法》第74條當中“約定歸屬”所包含的前提的就是約定歸屬的停車位與車庫必須是屬于專有權的標的，只有這樣，當事人才有機會進行約定，而且停車位與車庫最初的專有權肯定是屬于開發商的。但是如果法律中有明確規定說，停車位是屬于業務共同享有的那么當事人就不能夠把這當作約定歸屬的標的。

（三）當事人約定太過簡單易混雜

在我國的《物權法》當中并沒有明確的劃分當事人的范圍，也沒有明確的法律規定說不是小區的業主就不能夠購買本小區的停車位，因此，除了小區的業主以外，其他人也可以擁有小區的停車位的權屬與使用權，雖然《物權法》當中有提過要“首先”滿足業主的需求，但是并沒更加具體的規定來約束具體的執行方法，導致小區以外的人員也可以購買停車位，從而影響小區業主的利益，但是這樣并不影響開發商的利益，他們就會更加肆無忌憚的將停車位出售或外租給小區以外的人，如此一來業主的權益就更加難以保障。

（四）“其他場地”規定模糊

雖然《物權法》當中有明確規定那些使用了業主共同使用的道路或者其他場地來存放車輛的停車位都屬于業主共同享有，但是卻沒有具體規定“其他場地”的概念。正是由于這種概念的迷糊不清，導致對其的理解也各不相同，有的理解就比較空泛，不具有可擦作性，認為，其他場地就是指沒有被劃入建筑區的其他空地；當然也有比較合理的理解，認為其他場地就是指包含業務共有的建筑與附屬基地在內的業主共有土地，一旦這個停車位不計算容積率，那么這種停車位就不能成為業主專有權的標的。

四、針對我國商品房車位權屬問題的相應對策

（一）明確法律責任

在法律方面應該明確開發商應該承擔的法律責任，比如，在開發商不遵守約定將停車位出售或外租給除了小區業主以外的人，又或者是他們所提供的停車位與約定不相符的時候他們應該承擔什么責任，同時法律中也要明確業主的訴訟地位，不僅僅要享有專屬部分的訴訟主體資格，同時也要擁有與其他小區業主共同享有的部分的訴訟主體資格。如果開發商違反了法律規定，業主可以要求開發商將自己原來的物品還回來并要求他們賠償自己的損失，這些損失包括業主購買或租用小區內車費所付的款項以及后期再次購買或租用的差價。假如一開始開發商與業務協商約定，某個停車位是屬于本小區的附屬設施，那么開發商就沒有權利處分第三方人員。

（二）細化相關法律的規定

法律應該明確規定我國《物權法》當中不清晰的概念，首先，應該選擇一個統一的標準來解釋第74當中的“首先”以及“其他場地”，“首先”就是要全面的考慮業主的利益來滿足業主對停車位的需求，而其他場地也應該納入到小區業主共同享有的所有土地當中。開發商使用物業公司進行管理的停車位可以適當收取一些物業費與服務費，但是由于地下停車位并不用計算容積率，那么開發商就應該交取相應的土地出讓金來獲得這些停車位的所有權，除此之外，法律還應該明確規定當事人對停車位的歸屬約定問題，當事人在進行約定的時候應當包括以下這些內容：租用或買賣的時間范圍、停車位的具體位置以及這個停車位是否有產權證和轉移所有權的方法等等。

（三）對小區停車位實現登記制度化

由于目前我國對于停車位所有權方面的等登記很不清晰，因此，很難實現使用車位的等級狀態來確定小區停車位的權屬問題。據我國《物權法》的相關規定，我國小區的停車位的產權不僅可以屬于私人，同時也可以屬于業主共同享有，無論是私人所有還是業主共有，通常都會通過三種形式來界定，一種是停車位作為房屋的附屬設施不能單獨轉讓給他人，要和房屋一起轉讓；第二種是一般建立在地面上的停車位的管理權是共有的不用登記。第三種則是在法律規定范圍之內的停車位通常都是專有停車，必須要進行登記，建筑商可以賣出或租出這一停車位。就我國的現狀而言，并有完善的小區停車位登記，業主要想擁有這個停車位的權屬與使用權就必須要按照法律進行登記。一定要完善我國對于停車位方面的制度，這樣就可以有效的解決因為停車位而產生的一切問題，從而促進我國社會的發展。

（四）小區停車位的流轉監督

第一，規劃部門應該確定好，開發商處分的部分是不是有權利處分，是不是能夠完成法定的停車位建設。第二，開發商為了能夠證明自己的停車位是在法律規定的停車位劃分中，是合法的，就要提交出相關材料。如果因為房屋登記機構沒有進行監督，沒有履行好自己的責任，并且給造成損失，賠償就應該由房屋登記機構來賠償的。第三，為了防止開發商、物業公司隨便的出租、出售小區停車位，并進行里外勾結，小區的業主委員就要肩當起管理、監督小區的責任。

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作者簡介：

張昊（1990），男，江西南昌人，江西財經大學民商法學研究生。