對進一步完善房產稅的幾點思考

武鍶芪

摘要：本文首先論述了全面改革房產稅的幾個關鍵作用，然后提出全面推行房產稅所遇到的問題及挑戰，相對應的本文在借鑒國際經驗和結合我國國情的基礎上也給出了改革房產稅的相關建議。

關鍵詞：房產稅；房價收入比；稅制公平

近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房價格一路飆升，國內各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點二線城市的房價一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機。大量的用于發展實體經濟的錢都從不同的角度流到了房地產行業中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房價收入比達到了美國爆發次貸危機前的2.71倍。房產稅的改革已經勢在必行，但改革中我們仍面臨著幾個問題需要攻堅，本文也相對應地提出了自己的幾點思考建議。

一、進一步完善房產稅的作用

（一）抑制住房投機

就最新數據顯示，在住房供給不斷增加的同時，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農民工在內的全部城市人口，也就是能滿足我國住房的剛性需求，且就中國社科院2015年發布的《住房藍皮書》來看，我國戶均住房已經超過了1.05，也就是說我國現行城鎮化過程中住房的改善性需求并不能得以長期維持。而近兩年多個主流一、二線城市“地王”“日光盤”的頻頻出現，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個“發展資料”而被投機持有。現階段我國居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個物業管理費的繳納，而這個物業管理費相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計的，由此，房產稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機性需求的作用。

（二）增加地方財政收入，完善地區配套

地方政府對轄區內的地產進行房產稅的課征，同時又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎服務，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關聯。這樣地方政府推行房產稅的反對成本相對會小很多，同時也能給當地納稅人提供多種選擇：高稅負，高公共服務，低稅負，低公共服務，以最終實現有效的群眾滿意度較高的公共服務供給。

（三）有利于縮小貧富差距，調節收入的分配結構

將房產稅設計成超額累進稅率可以房產稅起到減小收入不均等的作用，適當免征額的確定，既可以使得房產稅的稅基較為寬泛，達到普遍征收的目的，也可以使房產稅在我國現行稅制中起到第二個個人所得稅的作用，同時對居民的收入分配結構也起到了間接的調節作用。

二、全面推行房產稅所遇到的問題及挑戰

（一）征管難度大，征管成本高

現行上海市和重慶市公布的房產稅改革試點方案是以房產的交易價格為計稅依據，但各成熟的市場經濟國家是推行的更為合理的房產的評估價值作為計稅依據，原因是隨著經濟條件的變化，房產周邊的配套設施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個客觀合理的評估價值可以起到實時反映房價動態調整的作用，而歷史的成交價格卻不能反映房產的市價變化，自然也不能起到對房產增值部分征稅的目的。但房產評估是一個長期性的基礎性的工作，還有大量的基礎性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國內現階段的實踐來看，這部分的信息當前缺失嚴重，各省市地稅部門并沒有和當地的不動產登記中心實現信息共享，光房產產權的信息收集和房產合理的評估價值的確定便是一個十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。

（二）房產評估人才缺乏，房產評估制度缺位

房產稅的計稅依據是房產的價值，所以對房產稅基的公平評估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個客觀合理的計稅依據，便很難保證稅負的公平性，也加大了推行房產稅的阻力。所以這就要求我國無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺相關征管條例的角度，盡快出臺相關的房產評估制度。在借鑒國際經驗的基礎上引進適合我國國情的評估方法和技術，加快培養相關人才，建立行業自律協會，才能保證房產稅改革的“軟著陸”。

（三）房產稅的稅收優惠不科學

目前我國現行的房產稅和發達國家房產稅制度最大的區別在于，我國針對個人所有的非營業用的房產給予了免稅待遇。在現行稅制下，居民納稅人持有房產的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購置環節才需要繳納相應的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導居民不僅僅滿足于將房產作為生活的必需品用于基礎生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產來待價而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。

（四）短期內可能會引發家庭稅負承受度的不均

始于20世紀80年代的城鎮住房制度的改革，使得居民在選擇房產時并不需要將持有房產相關的稅負成本考慮進去。我國改革的房產稅是希望針對房產的公允合理價值計征的，這就導致相應的房產稅的稅額會提高。而擁有這些房產的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢必會帶來家庭收入和擁有住房所要承擔的稅負之間的一個不對應，從而沖擊稅制的公平性。

三、改革房產稅的相關建議

（一）改革現有的稅收征管機制

我國現階段的主要稅種都是針對企業或者單位納稅人進行征收，即便是針對居民納稅人的個人所得稅也是交由扣繳義務人代扣代繳。但隨著個人的收入水平和財富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導致了稅款的流失。為了更好地推進房產稅，我國的稅收征管機制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個過程中，我們無疑要盡快健全個人的基本納稅資料，針對居民個人的房產在建立財產登記制度的同時，也要建立房產的使用登記制度。同時，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭取使得稅務、不動產登記、城市規劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯網，對涉稅信息實現動態全面地監控和管理。

（二）建立完善的稅收評估體系

例如英國為了有效保障房產稅的征收，專門有設置獨立于政府和征稅機關的地產評估機構和專業的資產評估師，美國則是在各個州設置了獨立的評估官員，同時配有專用的房地產評估軟件能迅速呈現出附近地塊的房產交易記錄所形成的應稅財產的市場價值。在借鑒國際經驗的基礎上，我們可以考慮把編制整理好的房產信息掛在網上，主要提供房產歷史成交時間、價格、房產合理的評估價值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對判斷，若納稅人對自己的財產價值有所疑慮，可以提請重新評估。

（三）合理確定房產稅的優惠政策

針對現階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實體經濟中抽血的情況，及時取消居民擁有的非營業性住房免稅的稅收優惠勢在必行，以結束長期在房產保有環節無稅收成本的狀態。但對于低收入階層家庭自用的房產，我們仍需要保有一定的減免政策。

（四）短期內據各地區實際情況設置級差稅率來調整不同家庭的相對稅負

盡管住房的價值大多數情況下是受家庭收入的影響，但影響住房價值的因素太多太多。“從高收入者都持有高價值房產”并不能直接推演出“高價值房產都被高收入者持有”。于此所引發的稅負的公平性問題，在房產稅的改革初期我們可以通過設置級差稅率來進行調節。通過引入“房價收入比”這一指標，我們可以設計分段的累進稅率，低的房價收入比從高適用稅率，高的房價收入比從低適用稅率，以達到保障稅負公平的目的。

（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務

若房產稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產稅的阻力也會相應地減少。地方政府可以建立專項稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細列明房產稅所課征的收入的來源和去向，嚴格限定稅收的使用用途，力爭專門用于外溢性很小的本地區的居民生產生活公共設施和公共服務的改善，爭取做到房產稅改革的“軟著陸”。

參考文獻：

[1]張永健.我國房產稅改革的思路與對策研究[D].山東大學，2015.

[2]李妍.武漢市個人住房房產稅征收利弊分析[D].華中師范大學，2015.

[3]秦歡.試點改革背景下我國個人住房房產稅征收問題研究[D].中國石油大學（華東），2014.

（作者單位：深圳廣播電視大學龍崗分校）