投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響

郭定鴻

摘要：房地產行業的迅速進步與普及，一定程度上推動了投資性房地產準則的發展。新會計準則的制定，大大規范了投資性房地產的會計處理行為，可以促進房地產行業的穩定發展，已經得到了房地產行業內部的高度重視和關注。本文主要針對投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響展開深入的研究與分析，以供相關人士的借鑒。

關鍵詞：投資性房地產；會計準則；會計處理；影響；研究

目前，投資性房地產準則是房地產管理工作的重中之重，占據著重要的社會地位，尤其對房地產行業會計處理產生了極其深遠而持久的影響。投資性房地產是房地產行業領域中重要的投資經營模式，對于房地產行業的良好運作具有極其非常重要的推動作用。要加大新會計準則在投資性房地產會計處理工作中的應用，并且擴大其影響范圍，進而實現房地產行業領域的發展目標。

一、投資性房地產準則對房地產行業會計處理概述

（一）投資性房地產的含義

主要是指房地產開發商賺取并擴大租金和資本增值，為了獲取較多的經濟利潤而進行的一種地產開發型活動，目的性和商業性比較明確，不斷實現利益最大化的開發目標。

（二）投資性房地產相關會計處理分析

1.確定環節

根據新會計準則的出臺，投資性房地產主要是為了獲取大量的經濟租金，主要包括已經出租出去的土地使用權和已經出租的建筑物等。投資性房地產旨在通過投資市場的渠道來獲取相應的租金收入，并不重視在出租過程中贏取的額外效益或者利潤。判斷投資性房地產的方法，重點是要分析此類房地產是否為可出售的房地產，如果符合則可以認定為商品性房地產，根據制定的相關準則可以進行會計處理。

2.計量環節

初始計量和后續計量是計量環節的重要組成部分。其中，初始計量主要側重于成本計量的模式，而且要想充分獲取房地產的初始計量，可以通過外購和自行建造等方式，是比較可行的方法；而對于后續計量而言，要根據具體情況選擇成本計量模式和公允價值模式，而且模式的確定不能輕易進行變更。

二、投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響分析

（一）成本模式和公允價值模式對投資型房地產行業的影響

1.新會計準則的出臺和頒布，針對自用房地產和出租房地產的區別做出了明確地規范和說明。具體要求成本模式和公允價值模式均可以對投資性房地產行業進行會計處理，對企業的資產結構產生了深遠的影響，從而將固定資產和無形資產在整個資產中保持合理、適當的比值。

2.在新會計準則的制定中，投資性房地產行業的評價主要是采用公允價值計量模式。市場環境的不斷發展變化，房地產行業的市場價格也在普遍升溫。基于此，如果房地產行業一直沿用公允價值模式，一定程度上會增加投資性房地產的賬面價值，有效提升了資產的凈值，進而推動房地產行業償債能力的提升。

3.計量方式與所產生的利潤有著緊密的聯系，計量方式的不同，也會影響到所產生的利潤。其中，成本模式比較穩定，主要是由于成本模式有著固定的會計時間，便于對成本費用進行預計和控制。在特殊的情況下，成本模式可以為房地產行業帶來廣闊的發展前景。

根據公允價值計量模式的影響進行分析，所得利潤的不確定性比較明顯，不用像成本計量模式進行折舊計提、累計攤銷，成本費用會隨著市場價格的變動而發生變動。基于房地產的發展前景來分析，房地產行業具有廣闊的發展潛力，采用公允價值計量模式更有助于房地產企業的長遠發展，利潤空間更大。

（二）新會計準則對投資性房地產行業納稅的影響

1.獲取時納稅的影響

根據稅法來分析，并沒有過多對投資性房地產和非投資性房地產來進行區分，而是將其轉化為固定資產或者無形資產。同時，在會計處理中，對于本月所增加的固定資產不用進行折舊計量，因此固定資產在兩種計量模式下的賬面價值是相同的。

2.后續計量的納稅影響

（1）在成本計量模式中的后續計量方面，稅法和會計的不同之處就體現在投資性房地產的折舊、攤銷以及減值準備等。

（2）在公允價值計量模式的后續計量方面，投資性房地產行業的計量標準就是去掉實際收入成本減去按稅法規定的抵扣金額。由此可見，針對計量方式的影響，房地產行業要進行納稅的調整和變更。

3.處置過程的納稅影響

稅法已經明確規定了投資性房地產的處置方式，在公允價值模式的計量下，應納稅的所得稅額就是由于處置收入減去歷史成本而產生的差價。但是在會計處理中，要將累計公允價值和已經計入所有者權益的金額一并歸為處置資產的當期損益。基于此，會計和稅法在處置資產的損益中具有較明顯的區別，因此要適當地進行納稅調整。

通過上述的分析可以看出，兩種計量模式下當期所交納的稅額基本一致。其區別就在于，公允價值計量模式在會計處理的過程中會因其變動而發生變動，進而使投資性房地產的計稅基礎和賬面價值金額出現了較大的差異。針對資產的投資過程來分析，成本計量模式和公允價值計量模式具有相同的現金流量計算方式。

三、投資性房地產準則對房地產行業會計處理影響的具體建議

（一）建立健全會計管理制度

投資性房地產行業要以新會計準則作為行業的指導，要充分結合國家出臺的相關法律法規來貫徹實施，并且要堅持實施求是，一切從實際出發的原則，進而建立健全房地產行業的會計管理制度體系，要體現出一定的科學性、規范性以及合理性。對于制度建設的內容，要加大對財務管理制度、物資采購制度、會計核算制度以及考核評價制度等方面的建設力度，而且會計管理制度要與投資性房地產行業的發展情況和目標相互統一、相互協調。

（二）加大新會計準則的應用力度

1.要及時調整會計處理工作，不斷適用于新會計準則的發展需要。要適度改革以往傳統的會計編制制度，新會計準則中已經明確規定了投資性房地產企業的計量方式，建立起完善的企業會計制度體系。

2.新會計準則中的公允價值計量方式并不能有效地減緩稅收，但是更有利于資產的管理。加大新會計準則的執行力度，對于投資性房地產企業來說影響深遠。

3.房地產會計處理人員要加強對于新會計準則的學習，予以高度的重視，定期進行業務培訓與指導工作，從而不斷提升相關人員的崗位意識、專業水平以及技能涵養等，將新會計準則的工作落到實處。

（三）確保投資性房地產會計管理工作較高的經濟利潤

投資性房地產企業在不斷的發展進程中，經濟效益與社會效益的提升是重要的管理保障。在新會計準則中，公允價值計量模式的運用，就是要將投資性房地產體現在企業的各個層面，進而不斷符合資產投資市場的發展需要。投資性房地產企業要在新會計準則的引領下開展房地產投資收益分析活動，擴大并增長資本投資運作效率和回報率。

（四）簡化投資性房地產準則的會計處理程序

在新會計準則中，對于符合條件的投資性房地產企業可以采用公允價值計量模式進行后續計量工作。因此，對于效益的盈利或是虧損，都要及時反映在當期利潤中，進而在整體上把握好投資性房地產行業的投資效益情況。對于在投資性房地產準則中出現的相同問題，要進行統一、規劃地管理，降低企業會計處理工作的難度性與復雜性，強化信息的對比程度。

四、結束語

綜上所述，加強投資性房地產準則對房地產行業會計處理影響的分析勢在必行，可以不斷順應投資性房地產行業的發展步伐，提高房地產行業的市場競爭地位，在激烈的行業競爭中始終立于不敗之地，開拓房地產行業嶄新的發展空間。因此，投資性房地產行業的建設任重而道遠，要善于抓住機遇，勇敢地迎接挑戰，不斷與時俱進、開拓創新。要嚴格遵守新會計準則的相關規定，科學合理地選擇科學合理的計量模式，以便于會計處理工作的正常進行。同時，投資性房地產企業要結合企業自身發展的實際情況，綜合對比和考量，進一步規范投資性房地產企業的市場行為，實現房地產行業可持續發展的戰略需求。

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（作者單位：中龍房地產有限公司）