論房產買賣中網簽行為的法律效力
——以廣州地區為例

孟 波

廣東財經大學法學院，廣東 廣州 510320

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論房產買賣中網簽行為的法律效力
——以廣州地區為例

孟 波

廣東財經大學法學院，廣東 廣州 510320

房產網簽的目的即維護交易穩定，防止一房數賣的發生，網簽作為不動產登記的前置性條件，即如想完成不動產所有權的轉移必須先簽訂網簽合同，這實質上是提高了網簽行為的法律效力。網簽是對買賣雙方真實意思表示的推定，保護網簽買方的債權，并能夠在相關條件成熟時，進行相應的注銷和撤銷。

房產買賣；網簽；法律效力

一、房產買賣中網簽行為的意義

房產網簽的目的即維護交易穩定，防止一房數賣的發生，在一房數賣時，只有網簽能與過戶登記掛鉤，只有網簽合同的買方才可以請求賣方辦理不動產所有權移轉登記，如另有非網簽合同的買方則不能請求，這就體現了網簽合同保障債權實現的目的。

網簽行為具有排他性，同個不動產標的完成網簽合同備案后，不得在信息化平臺上再行完成網簽行為，這實質上阻卻了現實中一房二賣的可能性，至少是只能憑借網簽行為，完成一次變更登記。此外，如按揭貸款買房，銀行通常會在不動產完成網簽后，才發放貸款，這一方面體現了網簽行為的公信力，另一方面更擴大了網簽行為的影響力。

二、房產買賣中網簽行為的法律效力

網簽的法律效力涉及三個層面，第一，房產買賣合同的成立。通常來說，網簽合同只是線下合同的電子版或備案版，用此種形式將網簽合同雙方的真實意思表示固定下來，并對外公示，使得第三人產生公信力，進言之，網簽行為對于成立合同具有強烈的愿望。網簽包括三個環節：①草擬階段②打印合同③完成簽約。網簽行為相對來說是簡單的，在有線下合同的情況下，網簽行為就相當于用電子刑式將其固定，并在相關平臺公示出去。問題在于，如買賣合同的簽署是買賣合同成立的標志，那網簽起什么作用，它與買賣合同是什么關系？

第二，真實意思的推定。對于同一個標的來說，先后成立了內容相同的同一買賣合同，但合同的主體確不相同。易言之，房產的賣方是固定的，房產的買方是不同的，即通常而言的“一物二賣”。這是按照物權法的規定是先完成所有權轉移登記的，該房產即為其所有，在債權合意上，成立在先的合同效力優先。但在有網簽合同的情況下，通常會推定網簽合同為真實的意思表示。對此有異議者應舉出相反證明。房管部門在將網簽內容載入系統時，要經過工作人員和當事人的反復核對和確認，且網簽外在于買賣雙方，由房管部門控制，任意一方當事人也不可能任意修改，客觀性高，網上簽約信息生成的買賣合同書需當事人簽署，再次確認網簽交易。上述環節步步推進，相互印證，強有力地證明了當事人真實的買賣合意。

第三，買方債權的保障。實踐中，存在賣方將標的房產“網簽”后再出賣(一房數賣)或設立抵押權的情況，不動產物權取得方式，以“登記”為要件，不動產未

經登記不產生物權變動的效力。“網簽”并非不動產“登記”，只是買賣雙方債權合意通過一定形式固定下來，在上述情形下，買方債權如何保障已成為重要問題。不動產登記機構應當在辦理不動產所有權移轉時，審查該標的是否已進行網簽，如果已經完成網簽，則不予辦理相關變更登記，否則即是錯誤的行政行為，辦理不動產抵押登記依然。但上述結論并非定論，實踐中亦有很多法院有不同的裁判觀點，未能做到司法裁量的統一。提高網簽合同的法律效力，一方面能夠保障(網簽合同)買方的債權，但其是否有違當事人意思自治這一私法的最重要原則，尚待討論。在一物二賣的情況下，合同法已經為解決糾紛提出了方案，但通過程序性的提高網簽合同的前置性效力，是否是對于合同法的違背亦或是多此一舉的廢法。

三、房產網簽注銷、撤銷的條件

網簽行為具有確定性，在基礎法律行為存續期間，任何一方都不享有任意撤銷權，網簽合同登記公示部門亦不能隨意注銷。關于注銷、撤銷問題應分以下幾種情況：

第一，在房屋信息上網公布后，買賣合同簽訂前，按照《廣州市存量房網上交易規則》第七條的處理原則，即雙方需簽訂變更或解除協議，確認無誤后，再到網上交易系統申請撤回相關信息。

第二，網簽后，雙方協商一致撤銷的，按照《廣州市存量房網上交易規則》第十三條的規定，在不動產買賣雙方對于撤銷網簽合同達成一致的情況下，應當簽訂撤銷網簽行為的合同，在網上交易系統辦理變更或者撤下該合同的手續。應當說，買賣雙方的撤銷合意一定雙方的真實意思表示，且必須以紙面的形式固定下來。

第三，網簽后，雙方發生爭議的，按照《廣州市存量房網上交易規則》第十四條的規定，如果不動產買賣雙方在網簽后，對于該筆交易產生糾紛，雙方應當協商一致解決，協商不了的，應該根據主合同(房產買賣合同)的爭議解決方式，解決相關糾紛。待爭議解決后，再用生效的仲裁裁判文書或法院生效判決文書到信息化平臺申請撤銷。

[1]王利明.不動產善意取得的構成要件研究[J].政治與法律，2008(10).

[2]劉巧麗.論共有人擅自轉讓共有財產的法律效果——以夫妻一方擅自轉讓不動產為例[J].法制與社會，2007(09).

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2095-4379-(2017)21-0232-01

孟波(1993-)，廣東財經大學法學院，民商法學碩士研究生。