“存量時代”舊工業區轉型與更新探究
——以上海楊浦區軍工路1300號轉型為例

1 研究背景

1.1 上海對工業用地提出新要求

“十三五”時期，上海進入創新驅動發展、經濟轉型升級攻堅期；同時，新一輪《上海城市總體規劃（2016-2040）》提出，上海將在2040年建成卓越的全球城市——集國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化于一體的大都市，成為令人向往的創新之城、人文之城和生態之城，并對人口、建設用地等指標進行進一步約束。

（1）在資源環境緊約束條件下，上海未來的轉型發展必須著眼于對存量建設用地的挖潛與再開發，推動產業結構調整。根據《全市工業用地現狀使用普查》，上海現狀工業用地面積753.07km2，其中104產業區塊、195工業用地、198工業用地三者的用地分布比例約0.52∶0.24∶0.24。按照新一輪總體規劃，工業用地比例將控制在10%～15%，通過城市更新和存量土地盤活，對工業用地轉型利用并將其建設成為創新要素集聚、綜合服務功能強、適宜創新創業的功能承載區，為上海建設全球城市做出貢獻。

（2）補短板是2016年上海市委的一號課題，是事關上海發展的重要工作，直接關系人口、土地、環境、安全四條底線能否守住。“五違四必”（五違指違法用地、違法建筑、違法生產、違法排污、違法居住，四必指安全隱患必須消除、違法建筑必須拆除、臟亂現象必須整治、違法經營必須取締）區域環境綜合整治則是補短板的重點工作之一。上海從上世紀二三十年代起，就是民族資本的集聚地，且隨著上海的快速發展，舊工業區大多存在搭建“違法建筑”的現象，且存在權屬不清等問題。因此，通過對舊工業區“五違”必治、“四必”先行，加快產業結構調整、完善公共空間的功能、釋放更多公共空間，為上海追求卓越的全球城市做出貢獻。

1.2 工業用地轉型的相關政策

為適應資源環境緊約束下的城市發展新常態，提高存量工業用地的利用質量和綜合效益，促進創新驅動發展、經濟轉型升級，推進產城融合發展和城市有機更新，建立規范、有序、共享的存量工業用地盤活機制，2016年，上海市政府辦公廳轉發了市規劃國土資源局制訂的《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》（滬府辦〔2016〕22號），明確了存量工業用地轉型的研究對象，即本市規劃集中建設區內的國有存量工業用地，以“產城融合、提升功能”為導向，目的是進一步完善城市公共服務功能，提升城市品質，強化土地全生命周期管理，提高土地節約集約利用水平。

本文將以此為背景，結合《楊浦區軍工路1300號概念規劃》項目實踐，探索上海未來工業用地轉型的路徑。

2 上海楊浦區軍工路1300號更新實例

2.1 更新背景分析

2.1.1 上海“五違四必”重點整治區域之一

楊浦區軍工路1300號位于黃浦江與虬江交匯處（即虬江碼頭區域），北至翔殷路隧道、西至軍工路、南至虬江、東至虬江碼頭路，占地面積約22hm2。基地緊鄰中環及翔殷路隧道，可快速到達上海各核心區域，地理位置優越；其交通主要通過軍工路及翔殷路進出，交通出行便捷（圖1）。該區塊原為7家央企和市屬企業所有，其環境臟亂，無證建筑數量大，群租、安全隱患嚴重，被列為全市“五違四必”重點整治區域之一。按照市委“四個必須”“五違整治”工作要求，楊浦區區委、區政府以“堅決遏制增量，積極處置存量”，從嚴從實推進全區的拆違工作，全力以赴補上環境整治這塊“短板”。

2.1.2 楊浦高校科技產業何去何從

在楊浦創建上海市科創中心“重要承載區”的背景下，在“傳統工業楊浦”向“知識創新楊浦”的邁進中，在“三區融合，聯動發展”的推動下[1]，依托上海理工大學及國家科技園區，為以太赫茲為主的產學研一體化發展搭建平臺，以鞏固上海市科技產業發展基地重要的龍頭地位。同時，完善和保障相關產業配套，如商業、金融、商務、運動等配套設施，創造條件讓創業者和消費者走得進來、坐得下來、聊得起來、留得下來。

2.1.3 楊浦濱江北段的對接

黃浦江作為上海的母親河，始終堅持“百年大計、世紀精品”的原則，始終圍繞公共空間開放做好文章。“兩岸開發，不是大開發而是大開放，開放成群眾健身休閑、觀光旅游的公共空間，開放成市民的生活岸線”。經過多年的努力，各項工作邁出了堅實的步伐，生產岸線已逐步置換為生活岸線，為下一步圍繞公共空間建設奠定了扎實基礎。預計到2017年年底，將基本實現黃浦江兩岸從楊浦大橋到徐浦大橋共45km公共空間的貫通開放，全部向市民開放。軍工路1300號位于黃浦江與虬江交匯處，未來楊浦濱江北段如何與45km的黃浦江兩岸貫通，基地內虬江界面如何打造，是本工業地塊更新改造的重點之一。

因此，軍工路1300號工業地塊的更新改造，不僅是全力推進“五違四必”區域環境綜合整治工作，更是為楊浦釋放更多公共空間、完善公共空間的功能，真正讓廣大市民群眾共享黃浦江兩岸開發建設的成果，為楊浦未來發展提供更多的發展空間。

2.2 基地及企業現狀情況

2.2.1 基地內企業現狀

圖2 軍工路1300號7家企業位置圖

圖3 基地內7家企業的產權及違章建筑情況

目前，軍工路1300號內共有7家企業，分別是：工藝品進出口公司浦東儲運公司、上海平途投資管理有限公司（上海賽特高科技園區）、上海森遠木業有限公司、上海申東木材有限公司、上海中服出國人員儲運部、同振投資咨詢公司（茶葉廠）和冶金進出口公司上海倉儲分公司（圖2）。這7家企業基本為央企和市屬企業所有，因企業效益不好，廠房出租后以倉儲業為主，數萬平方米的各種無證建筑（圖3），成為一個沒有圍墻的“工業園區”。目前，該地塊內主要共有經營戶231家，226家有照，5家無照。其中，經營食品類盒飯的有2家。同時，還存在二房東現象，共涉及到相關人員30余人。因其環境臟亂，無證建筑數量大，群租、安全隱患嚴重，被列為全市“五違四必”重點整治區域之一。

2.2.2 基地內建筑現狀

根據基地內建筑現狀，可分為3個級別（圖4、5）：①一類建筑結構較完好，環境較舒適，具備較好改造條件的建筑，主要分布在賽特高科、茶葉廠及工藝品進出口公司；②二類建筑肌理尚可，結構尚可，但需加固、加層等措施進行改造后方可使用；③三類建筑零星地塊，影響基地的整體布局和路網骨架，建議拆除。

2.3 發展思路

圖4 基地內建筑情況

圖5 軍工路1300號航拍現狀圖

以“創智·濱江”為發展主線，通過南北城市聯結、發掘城市記憶、親近濱水岸線，以構建“產業升級、空間優化、交通組織、管理保障、實施策略”五位一體為總體思路，充分發揮上海理工大學國家大學科技園和國家太赫茲技術產業化基地“1+1”的優勢，按照“圍繞高校、依托政府、服務企業”總體原則，通過打造上海理工大學知識經濟發展帶、融入楊浦濱江的現代服務業發展帶，將軍工路1300號打造為：環理工多元化、活力型的創智·濱江活力區。具體思路有：①充分把握基地現狀，明確基地規劃愿景；②清晰基地產業發展方向，明確項目定位；③確定基地空間布局及建筑規模的增量的變化；④提出基地更新后的管理保障及運營方式。

2.4 產業升級

借鑒國外相關城市產業轉型，以功能復合開發、注重公共空間、體現基地特色為理念，以“主導產業+衍生產業”為創新驅動（圖6、表1），將基地打造成環理工多元化、活力型的創智·濱江活力區。

2.5 空間布局

結合軍工路1300號的用地現狀，對功能重塑、修補兩種更新模式，通過加強基地南北與上海理工校區和上海理工科技園區的銜接，并注重對虬江濱江界面公共空間的打造，形成“一環、兩軸、六區、多主題、多節點”的空間布局（圖7、8）。其中：①一環，即科研創意功能環；②兩軸就是將連接園區、校區、城區的縱向活力發展軸融入濱江的橫向濱江商業軸；③六區分別為太赫茲平臺區、研究院集聚區、企業總部集聚區、眾創空間區、創客公寓區和商業休閑區；④多主題包括極限運動主題、工業遺址主題、特色創意主題等；⑤多節點主要由極限運動重要節點、兩大發展軸形成的重要開放空間節點及多個濱江商業節點等組成。

2.6 轉型經驗與實施策略

2.6.1 深化“三區融合，聯動發展”理念

堅持體制機制的創新，深化楊浦區大學校區、科技園區、公共社區“三區融合，聯動發展”的核心理念和城市發展模式。

圖6 軍工路1300號創智·濱江產業發展規劃圖

表1 軍工路1300號創智·濱江產業業態

圖7 軍工路1300號創智·濱江功能結構圖

圖8 軍工路1300號創智·濱江總平面圖

（1）加大大學校區與社區的對接，在社區創建互動基地，為教師和學生深入社會時間提供場所。

（2）促進社區與園區的融合，推動社區主動為園區內的企業服務，鼓勵園區將專業化服務向社區發展。

2.6.2 加強對高端研發人才的引進

基地將引進美國麻省理工學院、上海理工大學、中國工程物理研究院、電子科技大學、北京航空航天大學等高校和科研院所的太赫茲核心技術研發人才及核心產品企業高管、研發專家，為其提供相應高端人才公寓政策，并為有意向長期在滬發展的高端人才提供優惠的落戶政策。

2.6.3 加大對基地企業的相關補貼

基地內的太赫茲各類產品公司在起步階段，存在從孵化到成熟化運作的過程，需給予企業開辦補貼、房租減免、稅收返還等優惠政策。產業化基地內的太赫茲各類產品公司發展壯大的同時，需給予充分的資本對接支持，包括政府主導的產業發展基金、VC/PE、銀行、信托基金、券商等。

3 上海存量工業用地再利用的方向與建議

3.1 以追求卓越的全球城市為指導，對全市存量工業用地統籌規劃

新一輪上海城市總體規劃提出，上海城市發展的總體目標為追求卓越的全球城市。緊扣上海全球城市的核心功能，應統籌制定全市存量工業用地轉型規劃。同時，在保障合理的產業空間布局前提下，結合各區及各存量工業區塊的實際，對舊工業區進行產業轉型和更新改造，以促進產業升級，完善公服配置，提升城市品質，實現上海市域空間結構優化和精明增長的目標。

3.2 注重長效機制，實施土地全生命周期管理

以城區發展目標為依托，梳理工業區所在單元的公共服務設施使用現狀及已批控規中的社區級公共服務設施實施情況，摸清舊工業區所在單元的社區級公共服務設施缺口，評估公共服務設施的發展需求，以確保增加公共服務設施和公共空間，指導產業轉型方案。

4 結語

在上海嚴守用地底線，建設用地“零增長”的背景下，全市存量工業用地的轉型升級為上海實現國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市的建設提供空間載體，同時，對上海高起點優化空間布局、對高標準推進完善的公共服務設施、高品質打造城市形象和生態環境具有深遠的意義。

參考文獻：

[1]李冬生,陳秉釗.上海市楊浦老工業區工業用地更新對策——從“工業楊浦”至“知識楊浦”[J].城市規劃學刊,2005(1):44-50.