綠色建筑開發的自組織動力和阻力因素初探
——市場經濟條件下綠色建筑開發的江南調研

1 研究背景

綠色建筑開發是一項創新性經濟活動，由于我國綠色建筑發展與城鎮化步伐的同步性，新建建筑和房地產開發成為綠色建筑發展的重要領域和實施載體，因此，綠色建筑開發企業是綠色建筑開發的核心主體，綠色建筑的規模化必須使得綠色建筑成為開發主體市場化的自組織決策行為。對綠色建筑開發主體動力和阻力的了解是制定綠色建筑規模化推進政策的第一步，也對綠色建筑發展機制研究具有理論和現實意義。

關于綠色建筑的相關研究成果不少，但總體來看以綠色建筑技術為主。雖然近年來對綠色建筑經濟活動行為規律及其影響因素的關注逐漸增多，但尚存在以下不足：①研究多以綠色建筑經濟效益評估為主，基于傳統經濟學靜態成本效益分析和企業同質性假設，關注增量成本、綠色建筑外部性等方面對綠色建筑推進帶來的影響[1-4]；對企業的異質性和決策的動態性、復雜性關注不夠；因此結果多認為綠色建筑增量成本和效益的外部性導致企業沒有開發動力，強調政策的經濟激勵是綠色建筑發展的主要動力[1-4]，這既不現實，更難以全部解釋現實中經濟激勵有限的前提下開發企業在綠色建筑開發中的主導力量這一現象（圖1），影響了政策機制設計的有效性。②在研究視角上，既有研究關注企業外部環境和外部影響因素為主，缺少對企業內部價值觀等一些深層面驅動機制的研究，對綠色建筑開發決策的阻力因素關注較多[1-4]，對市場主體自主開發的內在驅動力研究較少，導致對綠色建筑開發自組織發展規律和動力機制的理論研究和認識不足。③在對綠色建筑推進中主體決策的影響因素研究中，涉及的決策主體比較分散，包括政府、開發商、施工單位、設計單位、消費者等多方參與主體[5-8]，而事實上，對這所有主體的動力或阻力影響都是通過對綠色建筑開發活動的核心主體——開發商的作用而反映出來的，但對于開發商綠色開發的決策規律、動力及阻力機制進行系統研究和分析的不多。④研究方法上以問卷調查方式為主[5,7,9,10]，這種方式雖然有利于對研究結果進行定量化處理，但也在對復雜系統動力機制的深入性挖掘和研究方面有所損失。

圖1 截至2014年綠色建筑開發主體構成

基于上述原因，本研究旨在從綠色建筑開發的核心角色——開發企業角度出發，探索和研究我國綠色建筑開發主體決策實踐中的內在驅動機制構成，從自下而上的視角初步建立綠色建筑開發的自組織動力和阻力框架模型，為綠色建筑開發理論和政策制定提供實證基礎。

2 研究思路、訪談對象和調研提綱

2.1 研究思路與方法

基于開發企業異質性和開發環境多樣性，以及綠色建筑開發決策機制和背景的復雜性，研究采用訪談方式，通過對綠色房地產開發企業相關人員、政府工作人員和綠色建筑認證咨詢機構相關人員的深入訪談，以最大限度地收集到所需信息，深度挖掘綠色建筑開發企業行動背后的決策邏輯。對訪談結果的分析采取標準化和定量化模式，對綠色建筑開發動力和阻力系統構成特點、不同投資屬性和規模開發企業動力和阻力系統構成差異、以及政府和社會咨詢機構與開發商動力因素構成差異進行逐一分析，力求得出具一定普適性的規律。

2.2 訪談對象

上海和江蘇一帶江南地區有綠色建筑開發實踐活動的11家房地產開發企業共15位管理人員被作為訪談對象。訪談對象的選擇以典型性為標準，以全面考察綠色建筑開發的動力機制并從不同維度進行比較：他們均已有綠色建筑開發實踐；分屬不同投資屬性且規模各異的企業。受訪人員既包括城市或區域公司分管綠色建筑的技術或公司負責人，又包括集團管理人員和基層管理人員，可以從綠色開發戰略和實施兩個不同層面提供綠色建筑開發的動力和阻力因素，此外，筆者還對3位綠色建筑專業咨詢人員、1位物業管理公司負責人和1位從事過綠色建筑項目設計的設計人員，以及3位綠色建筑發展走在前列的開發區負責綠色建筑管理的政府管理人員進行了訪談，以為本研究提供更全面的視角。訪談人員名單見表1。

2.3 調研提綱

訪談以開放式問題為主，問題強調對企業進行綠色建筑開發的動力、阻力、演進過程和開發策略的了解，以求盡可能深入挖掘綠色建筑開發決策和實踐中的動力與阻力因素及其作用影響機制（表2）。

3 數據整理和歸納

首先，筆者根據訪談錄音記錄，對每個受訪者的相關語句段落進行摘錄和整理。然后對原意語句進行主旨歸納；在此基礎上，按相關動力或阻力因素的動力類型和作用力來源進行標準化處理，形成各受訪者動力因素和阻力因素。例如，表 3為筆者對受訪者D1-1對綠色建筑開發動力因素相關表述內容的整理。

表1 受訪者資料清單

表2 訪談提綱

訪談結果顯示，每個受訪者對綠色房地產開發的動力/阻力因素的分析都是多維的。不同受訪者對動力/阻力因素的描述則有重疊也有差異。因此在對各受訪者動力/阻力因素整理的基礎上，對各動力/阻力因素逐一進行歸納整理（如表4為多個受訪者提及的動力因素之一—“產品性能優勢”的整理）。在此基礎上形成動力因素和阻力因素框架及提及人數占比（表5、6）。

4 綠色建筑開發動力和阻力框架實證研究結果分析

4.1 動力和阻力因素框架的總體特征

4.1.1 多維性

研究顯示，每個受訪者針對綠色建筑開發的動力問題，都提到了不同的動力和阻力因素，這表明企業綠色建筑開發決策的動力和阻力是多維的，是多方綜合作用的結果。例如，受訪者D-1提到其綠色開發的動力因素時，既講到國有企業理解并追隨國際大趨勢，又提到國企的形象要求、政府的激勵措施，同時指出在實際操作中綠色開發策略有利于其公司在土地獲取方面贏得更多的競爭力；當然，她也提到綠色開發能力在國際金融市場融資時得到的幫助；更重要的是，綠色建筑的品質也與公司開發產品的高端定位相互支撐。總體來看，綠色建筑開發的動力由內而外分為綠色價值觀、綠色競爭優勢和外部影響力3個層次10個子動力22個因素（表5）；阻力分為市場、產業、政策和組織資源四大方面20個因素（表6）。

4.1.2 差異性

綠色建筑開發動力和阻力的多維因素對開發主體的影響是不同的，其作用有著明顯的差異性，這反映在表5和表6中各動力和阻力因素被受訪者提及的人數及頻率的顯著差異中。

4.2 綠色建筑開發動力框架特征

4.2.1 綠色價值觀和競爭優勢為兩大主要動力

開發商所提出的綠色發展動力因素中，排在前列的基本上均為內在動力因素，而其中價值觀的推動作用非常顯著，有95.5%受訪開發者均提到這一動力，具體表達包括社會責任感的驅使、對社會效益的關注、公司文化以及對綠色建筑全生命周期價值的認識和關注等，說明系統能動主體的能動性在適應性調整過程中發揮了重要作用（圖2）。

綠色產品的市場競爭優勢是與綠色價值觀一樣多被開發商提及的開發動力，這是開發企業作為復雜系統中的主體，在競爭中不斷調整競爭策略的理性選擇，也是綠色開發的直接動力。在競爭優勢動力中，目前受訪者提及綠色建筑的廣告優勢多于產品優勢，顯示綠色建筑發展的階段性特征，即在新產品發展進入標準化階段之前，產品本身經濟性不占優勢，廣告優勢突顯。而其中又以補充性廣告（建立聲譽）和說服型廣告（品牌認知）優勢為代表；說明綠色建筑開發有利于企業品牌和聲譽的塑造，目前是綠色建筑開發企業決策的重要動力。而增加對產品信息了解和認知的信息型廣告并沒有被多少人提及，從一個側面反應綠色建筑開發還沒有達到以產品本身作為競爭為主動力的階段。此外，在產品競爭優勢的驅動力中，綠色建筑產品差異化帶來的競爭動力高于產品性能優勢和持有的經濟性優勢，再次說明目前中國綠色建筑開發市場上，市場導向的產品性能需求尚未成熟，綠色建筑開發的價值暫時更多在產品差異化帶來的錯位競爭優勢上體現。

表3 訪談記錄整理表——原意語句標準化

表4 訪談記錄整理表——動力因素之產品性能優勢

表5 綠色建筑開發動力因素框架

表6 綠色建筑開發阻力因素框架

圖2 綠色建筑開發動力因素分析圖

外部影響力中，政策力與市場力影響大于社會力和技術推動。在政策影響力中，政策激勵因素略高于政策要求，說明誘致性政策對開發系統演化方向具有引導性，可促使企業創新，同時又能加強企業的交換優勢。另外，有30%的人提到政策交換和土地交換優勢帶來的綠色開發動力，這是因為我國房地產開發過程中政府有較大影響力，同時也有發展綠色的訴求，而開發企業在市場經濟活動中需要不斷與外界包括政府交換資源；綠色建筑作為一種創新性行為為其提供了另一種交換資本。

研究還發現，動力因素框架中，不少內部、外部因素是相關的，但受訪者的表達更多是關注主動和內在的動力，例如，雖然社會發展趨勢與企業綠色價值觀是相關的，但是受訪者更多地提及企業綠色價值觀而非社會發展的需求。同樣，競爭壓力與產品差異化動力、技術儲備、戰略方向有關，但受訪者更多提到技術儲備的驅動、差異化的策略等。可見雖然綠色建筑開發受外部動力影響，但外部動力是通過轉化為內部動力起作用的。

4.2.2 國企、民企和外企綠色建筑開發動力因素差異明顯

價值觀層面的動力是3種不同投資屬性開發企業受訪者均提及最多的動力因素，但國企和外企以綠色文化的驅動表現更加突出，他們有著更強的社會責任感；而民企以綠色創新的驅動力表現更強，體現更強烈的市場導向性。

除價值觀層面之外，受訪國企人員較多地受到廣告優勢的驅動，包括綠色開發的補充型廣告和說服型廣告效益，被提及次數僅次于綠色價值觀，可見品牌需求是國企綠色建筑開發主要動力。其他提及較多的動力因素依次為產品優勢、政策激勵、客戶需求和政策要求。而與競爭相關的技術儲備動力與創新動力提及較少。這跟國企承擔過多經營以外的責任而導致求穩的文化氛圍有關。受訪民企綠色開發動力同樣主要源于廣告效益，同時民企對社會發展趨勢也非常敏感，反映其受競爭壓力帶來的創新動力對綠色建筑開發的影響。競爭力的保持和產品優勢的需要也是重要因素之一。相對來說，客戶需求、政策交換對民企綠色開發并沒有構成明顯的動力。而受訪外企人員受著較為平均的其它動力因素驅動，包括廣告優勢、產品優勢、交換優勢和競爭力保持（圖3），可見相比較國企和民企，外企更受企業綠色價值觀驅動。

從10大子動力影響來看，不同投資屬性企業中國企更關注產品優勢，民企更受廣告優勢驅動（圖4）。

4.2.3 行業領頭型、領先型和中小型開發企業動力因素構成差異明顯

圖3 綠色建筑開發22動力因素分析圖（按投資屬性）

圖4 綠色建筑開發10大子動力分析圖（按投資屬性）

除公司綠色價值觀為不同規模企業主要綠色建筑開發動力之外，領頭型開發企業開發綠色建筑受到廣告優勢和競爭力保持兩大動力驅動明顯，公司的戰略方向也比較明確；但受訪者對于綠色建筑產品的性能優勢不太關注。領先型企業綠色建筑開發動力以產品性能優勢較突出，此外，60%～80%的受訪者還提到了產品差異化優勢、廣告優勢、土地交換優勢，以及競爭壓力和客戶需求的推動。而中小型綠色建筑開發企業驅動力構成相對分散。受訪者提及動力因素較多，且各因素提及人次比較平均，說明其綠色開發決策受到企業自身資源、外部多種環境因素影響相對較大，綠色策略偏于多元化（圖5、6）。

4.2.4 咨詢公司和政府管理人員對綠色開發動力因素理解與開發商存在差異

圖5 綠色建筑開發動力因素分析圖（按規模）

圖6 綠色建筑開發子動力分析圖（按規模）

研究發現，政府部門受訪者認為政策激勵、持有產品長期經濟回報和企業文化是企業開發綠色建筑的主要動力，而對開發商最關注的綠色建筑廣告優勢、競爭力保持以及社會輿論影響的推力認識不足。受訪咨詢公司對廣告效益、產品差異化競爭作為綠色開發動力的理解與開發企業比較一致，且更關注政策推力對綠色建筑開發推動，但對開發企業基于競爭力保持和技術儲備的動力認識不足(圖 7、8)。

4.3 綠色建筑開發阻力框架特征

4.3.1 綠色建筑開發阻力因素的影響力

圖7 綠色建筑開發動力因素分析圖（按角色）

圖8 綠色建筑開發子動力構成分析圖（按角色）

圖9 綠色建筑開發阻力因素分析圖

綠色建筑開發阻力因素的影響力按市場發育、制度配套、產業發展和組織能力依次減弱（圖9）。市場發育不成熟是受訪者反映目前綠色建筑開發最大阻力。其中，消費者觀念是受訪者提及人次數最高的綠色建筑開發阻力。綠色建筑作為一項創新型產品，追求的是全生命周期社會和環境、經濟效益的統一，因此，其社會和環境具有隱性效益，導致不被市場消費者認識和接受[11-12]，這也是綠色開發最大的阻力因素之一。市場購買力不足是受訪者提及人次第二多的問題，反映中國綠色建筑推進起點較低這一現實，也與我國房地產開發市場尚處于發展期，市場以剛需產品為主有關。由于市場消費水平有限，對總價較敏感，房地產開發本身投資又大，綠色開發所帶來的成本增量給開發企業帶來較大的市場風險，阻礙了市場開發主體的綠色建筑開發決策[1]。

制度激勵與配套不足的阻力影響僅次于市場發育，包括與綠色創新相配套的政策導向不足、標識系統不完善等。而各項制度的系統性不足也較受關注，例如對精裝修產品的鼓勵與配套措施不足、對建筑節能保溫導致的容積率損失缺乏相應的配套政策。可見開發商普遍希望政府有更多的政策導向，和降低交易成本的成體系的政策設計。

產業發展問題受到一半以上受訪者關注，包括產品成本過高，國內產品不成熟等。此外，綠色建筑設計單位、專項施工單位觀念和能力不足也比較突出。組織能力因素包括國企求穩的策略導致創新動力不足，公司戰略過于分散導致資源集中度不夠等。綠色建筑標識系統的問題也被較多人關注。

4.3.2 國企、民企和外企綠色建筑開發阻力影響因素不同

總體來看，市場發育水平是3種不同投資屬性開發企業都非常關注的阻力因素。除此之外，受訪民企更加關注市場化實施的難度，阻力因素集中在消費者觀念、產業發展以及制度配套方面的標識系統三大塊；其次為技術成熟度、服務商水平、設備材料質量等問題。受訪外企由于自身資源和組織能力較強，對綠色建筑開發的阻力因素關注點主要集中在市場發育和制度配套兩塊。但與民企不同，外企對市場發育問題的關注不僅限于消費者觀念，而且對市場購買力、產品優勢可感知性的不足同樣關注；對于制度配套，外企更關注綠色政策的導向問題。相對來說，國企員工關注的阻力因素比較均衡或者說相對分散，制度、市場、組織戰略和服務商水平、產業化水平都被提及但不是非常集中（圖10）。國企開發商對組織資源與能力的關注高于民企和外企，說明國企組織由于承擔了較多的責任和角色，公司戰略比較多元和分散，資源難以集中，內在創新活力相對缺乏（圖11）。

總體來看，受訪民企對市場發育、政策配套、產業發展都非常關注，而外企由于資源更多、實力更強，更集中關注市場發育的阻力方面，國企對組織資源和能力的阻力關注較多。

圖10 綠色建筑開發阻力因素分析圖（按投資屬性）

圖11 綠色建筑開發四大阻力因素分析圖(按投資屬性)

4.3.3 行業領頭型、領先型和中小型開發企業的阻力因素有所不同

不同規模受訪企業均認為消費者觀念影響了綠色開發，其次認為制度的體系化問題和標識系統、技術和行業市場成熟度阻礙了綠色建筑的推廣。領頭型開發企業的綠色建筑開發阻力集中在技術成熟度和行業市場、制度配套上，而領先型企業更關注制度配套和市場購買力方面問題。相對來說，中小型開發企業員工關注的阻力因素較多也比較分散，比較集中的在于服務商水平、組織能力、行業市場和制度導向問題。制度導向性、服務商水平、組織能力、市場購買力、消費者觀念均有80%的受訪者提及為綠色開發的阻力；有70%的人提及行業市場、表示系統等對綠色開發的阻力（圖12）。

總體來看，領頭型企業均認為市場發育水平不夠對于綠色開發阻礙最大，而組織資源并不構成阻礙。領先型企業比領頭型企業更關注政策配套不足的負面影響；而中小開發商組織能力和資源相對較弱，更加依賴于外部資源和環境，也對外部環境的阻力更加敏感，對4個方面的阻力都比較關注，相比來說，政策配套不足更影響到其綠色建筑開發決策（圖13）。

4.3.4 開發商與咨詢公司、政府管理人員的阻力因素顯著區別

圖12 綠色建筑開發阻力因素分析圖（按規模）

圖13 綠色建筑開發四大阻力分析圖（按規模）

研究發現，20個阻力因素中開發商關注的阻力因素涉及面最多，在市場發育、產業發展、政策配套與組織能力四大方面分布較平均。可見開發企業作為綠色建筑開發的核心主體，綠色建筑開發的實施決策和效益受到各個方面影響，而市場接受度的影響是最直接的。相比開發商而言，政府部門更關注標識系統、制度配套和導向等政策問題、產業化水平以及市場購買力問題的影響，但對開發商非常關注的消費者觀念和行業發展問題關注較小，對于開發商的組織能力基本不關注。咨詢公司作為綠色建筑開發的技術支撐和創新合作聯盟，對4個方面的阻力也都比較關注，但提及最多的為市場發育水平問題。在20個阻力因素中，咨詢公司關注點比較集中，除了消費者觀念，咨詢公司對開發市場不成熟、生產工藝不完善以及政策配套、組織能力也比較關注，但對產業發展關注較少（圖14、15）。

5 總結和啟示

本文通過訪談分析發現，綠色建筑開發是復雜系統內部主體的自適應性選擇，企業進行綠色建筑開發不僅具有阻力也具有內在動力，而且動力和阻力因素構成具有多維性特征，靜態的成本效益分析只是其中之一。外部動力通過轉化為開發企業內在競爭力和價值發揮作用。在我國綠色建筑發展尚處于初級階段，消費者認知不足，產業化不成熟，風險和交易成本較高，產品經濟優勢并不彰顯的情況下，綠色建筑隱性價值的顯性化過程體現在多種形式中，目前來看尤以廣告效益、差異化優勢和交換優勢比較突出，也因此誘致性激勵政策因為可使綠色建筑開發存在交換優勢，可能比強制性政策更有吸引力。這提醒我們，綠色建筑政策制定，在關注綠色建筑增量成本問題，以經濟激勵或補貼促進綠色建筑開發的同時，還應該關注政策力轉化為綠色開發競爭動力或降低其阻力的多種方式，目前尤其關注綠色建筑廣告價值、企業競爭力保持的動力和社會輿論的正向影響，關注降低企業交易成本、提升消費者認知等，才能發揮更大效益。

圖14 綠色建筑開發阻力因素分析圖（按角色）

圖15 綠色建筑開發四大阻力分析圖（按角色）

研究還發現，不同的動力和阻力因素在不同階段對不同規模和屬性企業的綠色建筑開發決策影響又是差異性的。例如受訪國企更加關注廣告和品牌動力，但受組織戰略和資源不集中困擾較多；外企受企業綠色文化推動更大，但對市場水平顧慮較多；而民企以創新文化為驅動明顯，但對政策配套有更多的期許。又如，領頭型企業受產品優勢驅動明顯，但對產業發展水平不滿；領先型企業則更加關注廣告優勢，但對市場水平擔憂較多；中小型開發商動力和阻力都受到不同因素影響。而這些因素都與綠色建筑發展的現階段水平相關。基于此，綠色建筑政策應根據當地綠色建筑開發不同階段的問題，結合開發企業的規模、投資屬性構成特點，提出針對性的策略，促進綠色建筑健康、快速發展。

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