建筑工程項目成本控制案例淺析

0 引言

建筑工程項目的成本控制對開發建設企業影響重大，應根據建筑項目的建設特點，從建筑工程實施的每個階段進行分析，使其形成一個成本控制的管理體系。本文將結合筆者在工作中的實際案例，分別從項目決策、項目設計、合同條款約定及材料設備采購、施工現場管理、品牌建設與市場行銷等五個方面，解析建筑工程項目成本控制的相關要點。

1 項目決策

一個建筑工程項目從“項建書”的編制開始，就影響著建設的投資成本。通過“招、拍、掛”的方式取得建設用地，其用地性質明確，必須進行市場分析。

房地產開發商在一個建筑項目其用地性質確定后，如何根據市場需求對其進行建設標準的定位，這將對房地產開發商以后的工程成本及收益產生很大的影響。筆者認為，要正確進行項目的建設標準定位，首先應該考慮建筑項目的體量、所處的周邊環境、今后所面對的客戶群體和整個建筑市場的發展趨勢等四大要素。我們可以看看以下兩個案例。

1.1 案例一

某辦公樓項目總建筑面積約為60 000m2，地處浦東新區竹園商務樓區域。從該區域建設規劃分析，今后必將形成竹園地區高檔商務樓的群體氣勢，且與小陸家嘴商貿區相鄰。該項目在2002年下半年立項啟動，當時正是上海作為金融中心，經濟開始飛速發展的時期，商務辦公樓市場開始復蘇。從各個方面綜合分析，將該辦公樓項目建設定位為5A甲級智能化寫字樓。作為竹園地區又一標志性建筑，將面向客戶群體定位為世界500強的境外跨國公司和國內外金融企業（圖1～4）。當時初步預測項目建成后若全部出租經營，8～10年可收回5億元全部投資成本。該項目自2006年下半年交付使用，根據實際租賃情況，僅5年就收回了全部投資成本。可以說，這是一個非常有遠見的投資決策。

1.2 案例二

某住宅項目總建筑面積約為140 000m2，為古北二期住宅小區之一。90年代末，古北一期住宅小區已成為韓國、日本等東南亞國家和中國香港、中國澳門和中國臺灣地區的商貿人士集居地。因此，該項目在2002年初開發建設初期，就根據項目所處的特殊地理位置、居住環境及整個房產市場的發展趨勢，對項目的建設定位不斷調整，最終將項目定位為面向境內外高檔人士入住的精裝修高檔住宅小區（圖5～8）。這在當時是一個非常超前的舉動，具有開拓性的投資決策。建造精裝修高檔住宅小區在當時尚處于摸索嘗試階段，如此大的建設規模還不多見。由于正確的市場分析及合理的定位，該項目自2004年底開始預售后，其銷售價格不斷攀升，并且始終領先于區域內周邊樓盤，由此而獲得了近100%的投資收益。

圖1 浦東辦公樓項目效果圖

圖2 浦東辦公樓項目大堂

圖3 浦東辦公樓項目電梯廳

圖4 浦東辦公樓項目辦公區域

圖5 古北二期住宅小區鳥瞰圖

圖6 古北二期住宅小區外立面效果圖

圖7 古北二期住宅臥室效果圖

圖8 古北二期住宅餐廳效果圖

2 項目設計

長久以來，人們普遍認為：對于建筑工程項目的造價控制，主要是在施工階段，而忽視了對建筑工程項目前期的投資決策和設計階段的成本控制。這必然會導致項目成本難以得到有效控制。有統計資料表明，在建筑工程項目成本控制中，施工開始后，充其量只能對投資造成20%左右的影響，而在項目決策和項目設計階段，影響造價的可能性達70%～90%。

如何根據建筑項目的市場定位來確定項目的建筑設計，這將對工程成本產生直接影響。簡單地說，主要把握以下兩方面內容。

2.1 把握建筑項目的設計標準

在一個建筑項目的設計階段，其設計標準應該始終把握所要表現的建筑風格和項目本身的市場定位，對建筑所需要的機電設備如電梯、暖通、強弱電等系統及其設備，進行合理的設計配置，對平面布置和室內外裝潢風格的設計標準必須符合項目本身的定位。

如上述案例一的辦公樓項目，定位為5A甲級智能化建筑寫字樓，再結合周邊建筑物的建筑風格，確定其設計標準。

（1）外立面玻璃幕墻選用單元式幕墻結構，相比框架式幕墻結構，其造價約增加20%，但幕墻的整體性、氣密性、受力體系及其施工周期、工效和建筑品質等均有較大的提高。

（2）根據電梯流量分析設計為8+1配置，其載重（1 350kg）、速度（2.5～4m/s）及平均等電梯時間（＜30s）等技術參數設計標準均與項目的5A甲級智能化建筑定位相匹配。

（3）中央空調采用VAV變風量變靜壓系統，能使工作環境和人體舒適度達到最佳狀態。對于這類系統，國內能完全達到設計要求的成功案例為數不多。但本項目的VAV中央空調系統作為上大教授和現代設計集團暖通工程設計專家的科研項目進行合作設計，并作為專題評審項目，從實際使用后系統運行的數據測試看，基本達到了設計技術要求，使本項目的品質超過了相同等級的辦公樓。

2.2 把握設計的合理性

在建筑項目的設計階段，無論是建筑設計，還是結構設計，首先必須做到設計的合理性。建筑設計中，除了對外立面有基本要求外，其建筑平面的布置也非常重要，直接影響到建筑的得房率和平面布局的合理性；而結構設計的合理與否，則會對建造成本產生非常大的影響。

如上述案例一辦公樓原結構設計施工圖中，底層大堂的獨立柱截面尺寸為1 200mm×1 600mm，位于大堂中內側位置，不僅影響視覺，還減少了大堂的有效空間，同時增加了工程造價，影響建筑品質。為此，有關專家對工程的結構設計進行計算復核，進一步優化設計，將大堂獨立柱截面改為1 000mm×1 300mm，大大改善了整個大堂的視覺效果，增加了有效面積，并提高了建筑品質；同時，也使標準層的獨立柱截面相應減小，有利于辦公區域的分隔。僅此一項設計優化措施就降低了工程造價約100多萬元，還未計算所增加的有效面積價值和提高建筑品質所帶來的無形價值。

3 合同條款約定及材料設備采購

3.1 合同條款約定

在工程招標文件中，確定與成本相關的合同條款主要包含工期、計價依據、付款方式、質量和質保期。

（1）工期的約定首先應該強調工期安排的合理性，既不能搶進度而影響工程施工質量和施工安全；也不能不講工效，疏于管理，成為拖拉工程，增加項目建設的財務成本，降低項目投資的回報收益。

（2）工程造價的計價依據與工程成本的控制有著非常大的直接影響。工程造價所套用的定額版本是按要求約定的，但其中相關費率的計算取值、設備材料的報價和供應方式、工程措施費等的約定，可經過工程招標競爭的方式來優選，通過競爭才能使工程質量、進度和成本控制得到有效保證。

（3）工程款支付方式的確定是否合理也會影響工程成本的控制。若選擇的施工企業規模較大，企業信譽較好，其自行采購建筑材料的能力就強，就能使房產開發商避免工程款支付的風險，同時也能減少項目的財務費用支出。

（4）工程質量保證金的約定是對工程質量和工程成本控制的有效保證，可避免許多不必要的費用發生，也是對施工承包商的施工過程和竣工后采取的質量監督措施。

一個項目的主體建筑施工承包合同通常與裝潢項目施工承包合同的相關條款約定存在較大的差異。首先，在工期安排時，主體結構考慮的主要是混凝土28d的強化周期，這是比較確定的；而裝潢工程中的木飾面裝飾和油漆工序不僅需要考慮其裝飾基層及空氣的干濕度，更強調各工種間的搭接和穿插配合及成品保護，必須加強施工管理。其次，兩者在支付工程款的方式上也有所不同，土建材料的供貨特點是量大品種少，價格相對比較穩定；而裝飾材料是量小品種多，價格變化相對較大。因此，最好根據項目不同階段簽訂相應合同。

3.2 材料設備采購和選用標準對工程成本的影響

工程造價與裝飾材料質量相互間存在著既矛盾又統一的辯證關系。如何在價格得到有效控制的前提下，使其所采購的材料質量、品牌得到最大的提高，這是我們需要研究和探討的問題所在。比如，在裝潢工程中普遍使用的大理石鋪張材料，就涉及原材料產地、材料飾面和加工工藝的質量要求與價格的關系。大理石作為一種天然材料，其飾面存在少量裂紋或雜質那是必然的；況且，在一座礦山中，同一塊礦石開采出來的大理石毛板，由于所處的高度不同，其感受的日照、濕度和風化程度也不相同，使得毛板（1 400mm×2 800mm）的上半段和下半段存在明顯色差。在裝潢工程中選用大理石作為鋪張材料，就是為了追求這種天然感覺，感受天然材料的質地，這也是天然大理石與人造鋪張材料的主要差別所在。然而，由于人們對大理石材料質量評判標準了解不夠，或欣賞的品味不同，因此，對其“性價比”的認識存在較大差異；而相同質量不同品種的大理石，由于開采量的限制和使用的廣泛性所帶來的不協調，造成供不應求的供求關系，這就使得某些品種的大理石價格居高不下。

4 施工現場管理

建筑工程施工是對建筑設計圖紙的具體實施過程。加強施工現場的管理是保證工程施工質量和控制項目成本的基本要求，也是確保施工承包合同順利實施的根本保證。因此，必須加強以下幾方面的現場施工管理。

（1）編制一套科學、規范、合理的施工組織設計。

（2）建立一套嚴格的施工現場管理制度和施工操作要求，嚴禁發生建筑材料的浪費現象，認真做到工作面的落手清。

（3）加強各道施工工序及各工種間的配合和協調，避免返工現象的發生。

（4）加強文明施工和安全施工的意識，消除施工安全隱患。

（5）加強施工監理，完善施工質量、安全的監督機制，使施工質量、安全得到根本保證。

（6）重視項目成本管理，嚴格控制施工現場的工作量簽證手續。

（7）制定和完善施工現場簽證管理制度。

5 品牌建設與市場行銷

隨著房地產業的快速發展，房地產企業數量成倍增長，市場競爭日益激烈；而政府對房地產宏觀調控力度的不斷加大，使得房地產行業面臨新一輪“洗牌”。縱觀國內外商品市場的競爭，已從產品的價格競爭、產品競爭逐漸走向品牌競爭。房地產企業要在這種市場環境中求得生存，必須加強品牌建設與市場行銷。

建筑工程項目作為一項比較大的固定資產投資行為，追求的必然是其利潤的最大化。但是，建設成本的投入與其利潤的產出不一定是成正比的，這就涉及到投資策略的正確性和投資管理的科學性。投入與產出兩者之間存在著一定的辯證關系。我們必須認識到，投資不能只追求其有形資金的產出，而忽略了其無形資產的存在。長期以來的傳統觀念往往對后者沒有引起足夠的重視，這是一種短期的觀念和行為。建筑產品作為一種可以流通的商品，就必然會有一定的品牌價值。但是，任何一種商品在其初始階段，一般只具有流通價值外，而不具有任何無形的品牌價值，即商品的無形資產。因此，為了建立商品的品牌價值，就需要投入一定的成本和時間，用心去感覺、去體會、去比較。

（1）企業品牌是一個企業的精神、品位和格調，能顯示出企業在長期經營發展中逐步形成的一種文化。如今經濟全球化的趨勢愈發明顯，市場競爭也日益激烈。房地產企業將面臨更多機會，同時也會遇到更大挑戰。我國許多知名企業都有著幾十年發展歷史和深厚文化底蘊，經過對企業優秀文化元素的挖掘、提煉與總結，并對自身文化進行創新與提升，就能不斷提高其企業品牌的廣度、深度和力度，打造出高質量的企業品牌。這是目前我國許多房地產企業的當務之急。一個真正的優秀品牌，能將企業品牌的理念傳遞給消費者，讓消費者獲得一種心理感受、心理認同和精神價值；同時，通過創新而形成先進的、富有特色的企業文化體系，使企業的品牌更具有意蘊和韻味，從而提升品牌的知名度、美譽度和忠誠度。如萬科和萬達，這兩家企業都是經過30多年的發展，才成為國內領先的房地產開發商，創立了各自的企業品牌.

（2）產品品牌是一種產品的識別標志，是一種精神象征和價值理念，也是優質產品的集中體現。培育和發展產品品牌的過程也是不斷創新的過程。我們在建筑項目中采用了優質品牌產品，必然有助于提升項目的品質，但我們同時也要關注主體工程的施工質量，預防建筑工程中常見的質量通病。特別是在選用室內裝飾材料時，要重視材料的環保性能，使我們的施工質量和輔助材料能與品牌產品和品牌設備相匹配，從而使建筑項目整體品質得到提升。比如，在案例一項目中，選用了美國品牌的“YORK”冷凍機組、德國品牌的進口“LOOS”鍋爐及美國品牌的進口“OTIS”電梯等等；在案例二項目中選用了美國品牌的進口“雷力士”熱水爐、日本品牌的進口“三菱”電梯、德國品牌的進口“旭格”門窗和櫥柜，以及原材料產于泰國的柚木制品等等。產品品牌的提升意味著投資成本的增加，或許人們一時之間還感覺不到，但在以后的使用中，一定能體會到優質品牌產品所帶來的感受。也可能在以后的工作和生活中，通過對不同產品的比較，會體會到品牌產品所帶來的一種深厚的、質的享受。假若降低其中部分產品的品牌，可能暫時會節約一些成本，或許對辦公樓的租售價格和住宅的銷售價格不會受到很大影響，但卻可能使我們錯失建立樓盤品牌的機會，對今后所開發樓盤的無形資產帶來極大的損失，就難以真正建立起長遠的品牌戰略。

（3）管理品牌。在建筑行業，無論是開發商，還是建筑商，面對一個建筑項目，由于資金投入大、建造周期長、涉及面廣、政策性強、技術要求高，就必須組建一個綜合能力非常強的管理團隊。對前期策劃、規劃設計、施工管理等各個階段進行科學管理，通過制定一套規范的管理制度，形成一個符合實際的管理體系，做到團隊精煉，工作效益高，從而降低項目管理成本。只有通過專業團隊的科學管理，不斷建造出為市場所接受和認可的優質建筑產品，才能逐步建立一個團隊的管理品牌。

（4）如何選用一個好的市場行銷方法,是每個行業都在認真思索的問題。對于房地產行業，房產開發商首先應該從觀念上和方法上將房產銷售轉變為房產營銷。在實際工作中，通過不斷學習和總結，建立一個符合市場實際的營銷新概念，即房地產開發全過程營銷，使房產營銷的理念貫穿于房地產項目決策、設計、施工和銷售整個過程。這就要求房產開發商在具體的項目決策階段就必須引進一個專業的房地產營銷策劃公司，制定一個具體建筑項目的投資決策、市場定位、規劃設計及銷售策劃方案等整體行銷計劃，真正做到“以銷定產”，使建造的房產更具有市場競爭力，為消費者所接受，從而取得更好的投資收益。

6 結語

通過品牌建設，把品牌作為核心競爭力，能為企業帶來長期持久的利潤，這已成為當今企業決勝未來的經營戰略。創建品牌要有正確的理念和良好的企業文化支撐，這樣才能較快地建立品牌，得到市場的認可和追捧，獲得品牌價值。同時，我們可以根據建筑項目的實施程序和階段特點，在項目決策、項目設計、合同條款約定及材料設備采購、施工現場管理、品牌建設與市場行銷等各主要階段，分別采取符合實際的科學管理方法，以達到對建筑工程項目成本進行管理和控制的目標，使項目行銷取得最大利潤。