在加拿大購買自由持有式獨立屋是一筆好投資

夏欣怡

在加拿大的諸多房地產類型中，自由持有式獨立屋是一種表現優異的投資方式。

什么是自由持有式獨立屋

自由持有式獨立屋翻譯自英文Single family（Freehold），其真實含義是：自由持有的可供一戶家庭居住的獨立屋。

與共管式獨立屋的區別

除自由持有式的獨立屋外，加拿大還有另外一種形式的獨立屋——共管式獨立屋，即Single Family （Strata），它與自由持有式獨立屋有4點區別：

第一，持有費用不同。前者除了每年需要向政府繳納房地產稅之外，不需要繳納其他費用。而后者除了需要繳納房地產稅，還需要向小區的物業管理部門繳納月費。

第二，地權不同。前者屋內的建筑用地和屋外院子用地均歸業主所有。后者屋內的建筑用地歸業主所有，屋外的院子用地和小區公共用地通常歸整個小區的業主集體所有。

第三，服務不同。前者需要自己打理院子、繳納上下水的費用、垃圾費和更換屋頂，而后者則由物業管理屋外的一切。但是，如果物業管理不善，當共管式獨立屋小區需要統一進行大規模整修（比如更換屋頂），那么物業管理部門可能會向所有的產權持有者額外收取一筆一次性維護費。

第四，權利不同。只要符合法律規定，自由持有式獨立屋的所有者可以任意處置自己的房屋，比如養寵物、停房車、出租、出售等。而共管式獨立屋則不同，往往有嚴格的管理規定，并且會定期召開全體業主參加的會議，按照多數表決的原則決定是否通過某一項需要由所有人共同遵守的決定。例如，有些小區規定，該小區內可供自由出租的共管式獨立屋數量只能占總數的5%；還有些小區規定本小區只給55歲以上的老人居住，未來出售的時候也只能賣給55歲以上的老人。

綜合以上的情況，可以看出與共管式獨立屋相比，自由持有式獨立屋擁有更大的靈活性，而且無須繳納管理費用。因此，在資產增值上，自由持有式獨立屋往往也會更加迅速一些。

與國內別墅的區別

此外，中國投資者往往容易將自由持有式獨立屋和國內的別墅混為一談。實際上兩者也有較大區別，主要有5點：

第一，稅收不同。前者要繳納房地產稅，后者不需要。

第二，物業費不同。前者不需要繳納物業費，后者需要繳納物業費。

第三，地權不同。前者的土地永久所有，后者的土地有70年的使用期限。

第四，樓層數量不同。前者除了2層樓的樣式之外，也會出現一些只有一層樓的平層結構，這些平層的獨立屋往往會受到一些腿腳不便的老年人的喜愛。而國內的別墅通常以2層樓較為常見。

第五，庭院的面積不同。前者往往在房子之外有較大的前院和后院，有些莊園式獨立屋的院子里會有樹林、河流、山丘，甚至湖泊。而后者的院子規模往往相對狹小，甚至沒有自己獨立的庭院。

價格百年增值千倍

自由持有式獨立屋，因為其所擁有的土地是永久所有的，所以具有極大的增值、保值能力。

1912年，大溫高貴林地區的一塊建設用地只需要250加元，西溫同樣大小的建地也僅需要550加元。時至今日，這樣的建設用地需要多少錢呢？目前，高貴林一塊編號為R2096587的普通地塊正在出售，面積為663平方米，可以蓋一個獨立屋，售價為109.99萬加元，是1912年的4399.6倍。西溫一塊編號為R2134160的普通地塊也在出售，面積為655平方米，同樣可以蓋一個獨立屋，售價為297.5萬加元，是1912年的5409倍。

1922年的溫西， Hornby街上一棟有14個房間的獨立屋開價僅4750加元，灰岬區（Point Grey）一棟平房只要3950加元，桑拿斯（Shaughnessy）一棟全新獨立屋也開價7900加元。溫西的這3處房產平均價格為5533加元。2017年3月，溫西獨立屋的平均售價為346.17萬加元，是1922年的625.65倍。

1932年，正處于全球經濟大蕭條期間，溫市房價下跌，本拿比Capital Hill一棟小房子只需550元，溫東維多利亞街與24街路口一棟五房的獨立屋，也要價1000元。2017年3月，本拿比北獨立屋均價為151.87萬加元，是1932年的2761倍；溫東獨立屋均價145.22萬加元，是1932年的1452.2倍。

第二次世界大戰結束后，溫哥華自由持有式獨立屋價格繼續波段式前進，總體趨勢持續上行至今。雖然2016年的海外買家稅讓溫哥華房價出現下跌趨勢，但2017年3月的數據顯示，大溫哥華地區獨立屋均價仍高達148.94萬加元，位居加拿大第一。

獨立屋在主要房產類型中漲幅最優

加拿大的房屋類型主要有3種：獨立屋、聯排房（國內被稱為聯排公寓）和公寓（通常為四層以上的樓房）。從單位面積所擁有的土地數量來看，這3種房型大小排序為獨立屋>聯排房>公寓。在升值能力上，這3種房型也往往會如此依次排列。

大多倫多和大維多利亞的平均房價，緊隨大溫哥華之后，分列加拿大城市的第2和第3名。表1和表2分別給出了2005年1月—2017年3月，大多倫多和大維多利亞的獨立屋、聯排房與公寓的價格對比情況。長期來看，獨立屋漲幅明顯優于聯排房，而聯排房漲幅又優于公寓。

在表2中，出現了維多利亞的公寓漲幅高于聯排房漲幅的情況，這是維多利亞的特殊氣候條件造成的。維多利亞是加拿大氣候最溫暖的地方，有大量的老人去那里養老。雖然需要繳納高昂的管理費，但對于擁有者來說，在管理上卻最為便利，深受老年人的喜愛，因此價格居高不下。

綜上所述，自由持有式獨立屋有3個較為明顯的優點：第一，從產權來看，自由持有，靈活度高；第二，從歷史來看，保值增值能力驚人；第三，與其他房產類型相比，增值速度更快。