為何調控政策越嚴厲樓市越瘋狂

易憲容

房價從8000元/平方米飆升至3萬元/平方米，雄安新區只用了6個小時，創下房地產市場有史以來漲幅最大、漲速最快的紀錄。

今年以來，特別是北京“3·17”樓市調控政策實施以來，全國近40個城市頻繁出臺各種房地產調控政策，總計超過120次。其中，包括限購限貸、禁買禁賣等，各種行政性房地產調控方式無所不有，被稱為范圍最廣、政策力度最嚴的樓市調控政策。但是，即使是史上最嚴的樓市調控政策，也沒能把房地產市場的投機、炒作行為扼住。反之，從今年以來的房地產開發投資增長、房地產施工面積增長、房地產新開工面積增長、二手房價格上漲等數據，以及4月初雄安新區房價飆升等現象來看，調控政策越嚴厲，各地房地產市場炒作行為越瘋狂。

國家統計局數據顯示，1～2月，全國房地產開發投資同比名義增長8.9%，增速較2016年提高2個百分點。住宅投資增長達9.0%，增速提高2.6個百分點。房地產開發投資的快速增長意味著房地產開發商看好當下及未來房地產市場，加大了對房地產市場開發的投資。特別是看好住宅市場，對其投資力度更大。

1～2月，盡管東部地區受調控政策出臺的影響，住房銷售面積及銷售金額增長同比有所下降，但從全國范圍來看，其增長速度并未減緩。其中，西部地區的增速相對更快。西部地區商品房銷售面積增長36.2%，增速提高20.6個百分點;銷售額增長49.5%，增速提高31.2個百分點。也就是說，2016年由房價瘋狂上漲而推動東部及中部地區的房地產市場增長的態勢已經擴散至西部地區，這些地方同樣因房價瘋狂上漲而帶動了整個房地產市場繁榮。

2月，全國70個主要城市的新房價格雖然得到控制，但二手房價格卻全面上漲，多達60個城市的二手房價格相對1月環比上漲。然而，只要國內主要城市的房價繼續上漲，就意味著目前的房地產調控政策對市場所起的作用是有限的。從已經公布的數據來看，2月底全國的住房待售面積在銷售快速增長的情況下不僅沒有減少，反之還有所增加。更為重要的是，住房施工面積，特別是新開工面積增長更快。1～2月，房屋新開工面積增長10.4%，增速提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積增長14.8%。今年的《政府工作報告》指出，要去三、四線城市的房地產庫存，并把這項工作作為今年經濟工作中最重要的任務，但實際的市場情況卻與政策目標背道而馳。因為，作為一個以投機炒作主導的房地產市場，只要房價持續上漲，房地產市場存在暴利，房地產開發商豈能不增加開發投資？房地產市場豈能夠去庫存？

4月1日，國務院印發通知，宣布設立河北雄安新區。該消息發布之后，立刻掀起了該地區房地產市場爆炒高潮，其中一個樓盤的房價在4月1日當晚被曝出價格上漲至3萬元/平方米。從8000元/平方米飆升至3萬元/平方米，雄安新區只用了6個小時，創下房地產市場有史以來漲幅最大、漲速最快的紀錄。4月2日，當地政府立即出臺了強力禁止炒房令，宣布立即停止一切住房銷售交易，凍結所有房地產交易過戶，在建房屋一律停工，二手房中介全部停業，甚至連農民的自建房也被禁止。可以說，雄安新區完全禁建、禁買賣、禁交易的措施把這一波房地產市場調控政策推向了最高點。

但目前的問題是，為何政府房地產調控政策越嚴厲，國內房地產市場炒作越瘋狂，房價越不斷地攀升？有些人認為，其原因是我國央行發行貨幣過多。央行發行貨幣過多，太多的錢購買同樣多的東西，價格必定上漲。也有人認為，全國各地房價快速上漲，是因為市場供需不平衡，住房供不應求，價格自然會上漲。還有人認為，國內百姓在投資上最看重的就是房子，多數人認為只要投資房產就一定能夠賺錢。所以，只要有機會，投資者就會立刻涌向房地產市場，而近十幾年的市場走勢更加印證了這一觀念。

其實，核心問題是各地的房地產市場調控政策并沒有真正回到“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。2016年9月以來，政府要求各城市，特別是熱點城市開始進行房地產市場調控，并在2016年12月16日的中央經濟工作會議上明確了中國房地產市場的新定位，要求地方政府綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段抑制房地產泡沫。但是，各地方政府出臺的房地產調控政策，大多表示這些房地產調控政策既不能讓房價再瘋狂上漲，也不能讓房價大起大落，而是要穩定房價，并采取因城施策的調控手段。

也就是說，這些房地產調控政策向市場發出了幾個明確信號：第一，2016年房價瘋狂上漲的城市，出臺調控政策的目的是控制房價不能再上漲，但也要控制房價不下跌。各個城市的房地產調控無論如何嚴厲，其目的都圍繞著這一點，不會超過這一底線。第二，2016年房價沒有瘋狂上漲的城市，在當地房價沒有步入2016年熱點城市房價瘋狂上漲之前，當地政府不會進行房地產調控。當這些城市的房價出現瘋狂上漲后，再出臺調控政策也為時不晚，也就意味著允許這些城市的房價出現瘋狂上漲。第三，正因為房地產調控的目標是不讓房價快速下跌，維持房價在天花板上，所以這一輪調控政策并沒有采用最簡單、有效的經濟杠桿（按揭貸款利率工具及對投資和消費有效區分的稅收政策）來遏制房地產泡沫，而只是利用行政工具或方式。

也就是說，在當前的這種房地產市場調控目標下，要對當前中國房地產市場重新定位非常困難。如果人們明白了政府房地產調控的意圖，他們豈能千方百計地涌入房地產市場？國內房地產市場瘋狂炒作豈能不停止？