房地產開發建設要抓好風險防范和控制

李艷艷

摘 要：房地產開發建設風險包括市場定位風險、質量風險、環境建設的品質風險、投資支持能力風險、安全風險、銷售風險、物業管理風險等，因此，要高度重視房地產開發建設的風險防范和控制。

關鍵詞：房地產；經濟；風險防范；控制

一、風險產生的原因及對策

在房地產開發建設過程中，面臨最重要的風險就是投資風險、財務風險和經營管理風險。房地產公司經營管理風險跟其他風險既有聯系，又有區別。一方面，房地產泡沫日益膨脹，而房地產泡沫一旦破滅，中國的總體經濟發展將受到巨大影響。美國、迪拜和日本所發生的經濟危機將在中國重演；另一方面，伴隨著房價的日益高漲，廣大人民群眾的居住權受到嚴重侵害，這種發展趨勢也必然破壞社會的和諧與穩定。主要原因有：房地產公司法人治理結構不完善，經營經營管理中的權力和義務不統一。董事會、監事會沒有很好的履行職責，沒有形成對經營管理權限的制衡；內部風險體系控制不健全，決策缺乏必要的公司經營經營管理論證和審核；外部風險體系不到位，對可知和不可知的風險沒有超前管控，一些公司缺乏內部的風險控制體系和外部風險管控；隨著房地產暴利時代的結束，加上經濟下行的壓力，大量投資房地產背后的風險不言而喻。在房地產開發建設過程中，個別房地產公司由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾，或者是沒有真正做到量體裁衣、量力而行，或者是對公司資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的房地產風險管理經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發事件）意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成了風險。由于我國的土地所有權分為國家所有和集體所有兩種，房地產開發企業在取得不同主體所有的土地使用權時，在土地使用權的補償主體、程序及標準上都存有差異。

房地產開發建設要抓好風險防范和控制，是指公司或者公司最為根本的經營利益不受傷害，主要體現在：公司經營在整體上主權獨立、基礎穩固、運行健康、發展持續。所以說，房地產企業的經營管理風險防范和控制，要從基礎工作抓起。傳統的風險理論認為，經營風險和財務風險是非系統風險的兩個主要子風險。經營風險與公司的固定資產有關，而財務風險與公司的“人本風險”，是指由于財務決策者和資本運用者的行為偏差（比如盲目決策、過度自信、迷信“權威”、獨斷專行、信人不信制度、不摳細節、收受賄賂等）給房地產企業帶來的損失。房地產企業經營風險管理的重點應該是對“人”進行科學的內部控制制度設計，進行適度的財務激勵和約束優化人的行為，提高人的決策水平和資本運用能力。

房地產開發建設要避免風險，要建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策行業政策，對本地區各個區（段）域的規劃土地項目（包括在建和意向）適宜項目情況，做及時準確的分析，為房地產公司經營決策提供準確依據分析，合理安排資源，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。由于房地產風險管理決策失誤造成的后果嚴重性，房地產公司決策層必須有合理知識結構的高級經營技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業綜合知識和風險識別判斷處理能力，有計劃組織溝通協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規規范性文件規定，簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機政策擔保等風險，才可能妥善處理風險造成的后果。

二、房地產經營管理風險的特征

房地產經營管理風險主要有五個特征：經營管理風險發生的原因具有法定性；發生管理風險具有強制性；所有經營活動離不開經營管理者的調整，任何行為都要遵守房地產管理的規定；風險發生的形式具有關聯性；風險的后果是具有可預見性。房地產經營管理風險事前可防可控，與事后的責任追究要形成系統管理。因此，風險防范要重視過程控制，加強關鍵部位和關鍵環節關鍵人的管理，正確把握房地產行業發展的規律，客觀地進行項目可行性評估建設環境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險，切實將各類風險進行有效控制。

房地產的開發建設要控制風險、強化防范工作，必須強化責任，形成層層傳遞職責的工作機制。防范責任落實了，過程控制好了，風險防范體系就建立起來了，事后糾紛就減少了。責任需要層層傳遞，由此形成壓力層層傳遞、層層落實的責任體系。包括業績考核體系，薪金分配體系，使國有資產保值、增值層層落實。防范經營管理的風險就是要形成防范風險的目標層層分解，防范風險的責任層層明確，防范風險的措施層層到位和落實。在風險經營管理中，由于經營資本注重風險的模型化和定量計算，以嚴密的模型為依托，使風險計量更為謹慎、周密。因此，經營資本要提高風險經營管理的精密度。其次，經營資本直接反映公司或者集團的風險狀況。它可以方便地進行分解、合并，清楚地顯示各部門和各項業務的風險水平，增強風險防范的主動性；最后，經營資本作為一種虛擬資本，當它在數量上接近或超過可用資本時，說明它的風險水平接近或超過其實際承受能力，這時要么通過一些途徑增加實際資本，要么控制其風險承擔行為，從而實現風險可控在控的目標。

參考文獻：

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