“消失”的北京像素和商住兩用房

張雅楠

等電梯的間隙，一位身材壯碩的東北漢子拎著長(zhǎng)長(zhǎng)一串房門鑰匙，憂愁而專注地望向窗外。

4月，在北京難得的晴朗天氣里，窗外綠意蔥蘢，柳絮彌漫天地，快遞員穿梭在小路上，蓬頭小帥哥在遛狗，情侶牽手走向包子鋪，一派安靜祥和。

東北漢子幽幽地說，這小區(qū)以前可熱鬧了。他是這個(gè)幾近冰封小區(qū)里少數(shù)幾個(gè)還在工作的“野生中介”。

僅僅在半個(gè)月以前，北京像素還是立在北京東五環(huán)外一面躁動(dòng)的青春旗幟，是新鮮生活方式的試驗(yàn)場(chǎng)。然而，3月26日，北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)的一紙“公文”，讓北京像素連同其他“商住”項(xiàng)目在房地產(chǎn)租售世界里“消失”了。

“活色生香”的小日子

北京像素自出生之日起就被打上“80后置業(yè)大本營(yíng)”的標(biāo)簽。

從2011年入駐至今7年時(shí)間，數(shù)萬名80、90后們成就了這個(gè)充滿活力的“商住”小區(qū)。8000多套LOFT、1500多套開間，數(shù)不清的餐廳、超市、咖啡館、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在21萬平方米的地盤上野蠻生長(zhǎng)著。

一位90后業(yè)主說，原來她可以一個(gè)月不出小區(qū)大門，照樣把日子過得活色生香，“可以吃烤肉、焗飯、海鮮、火鍋，可以學(xué)陶藝、畫畫、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名單好像沒有盡頭。

規(guī)劃中，北京像素位于CBD朝陽(yáng)區(qū)傳媒文化創(chuàng)意走廊，90后業(yè)主戲稱，她的像素朋友圈是一群一直在導(dǎo)，卻從未上過院線的導(dǎo)演；一直在寫，卻從未賣過高價(jià)的編劇；一直在拍，卻沒有什么美感和鏡頭覺悟的攝影；一直在演，卻總也沒在戲里看到過的演 員。

其實(shí)更多的是像她一樣沒有背景來北京打拼的年輕人，線上QQ群、微信、APP里打成一片，線下各種健身、遛狗、做飯愛好者很容易結(jié)成朋友，這是一個(gè)“自來熟”小 區(qū)。

房?jī)r(jià)和租金伴隨著社區(qū)氛圍和配套成熟水漲船高。2009年末北京像素首期開盤，2010年初北京開啟住宅限購(gòu)，“商住兩用”“不限購(gòu)”成為誘人的賣點(diǎn)，隨著地鐵和周邊大型商業(yè)的興起，LOFT的均價(jià)從1.9萬元/平方米一路漲至6.5萬元/平方米，緊緊咬住了周邊住宅價(jià)格，租金水平亦較三四環(huán)的小區(qū)不差多少，40平方米的開間可以租出4000元的價(jià) 格。

北京像素開發(fā)商中弘地產(chǎn)以及數(shù)萬業(yè)主享受到了限購(gòu)的紅利。數(shù)據(jù)顯示，中弘地產(chǎn)2012年凈利潤(rùn)同比增加約88%。公司稱，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)公司正在銷售的“北京像素”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的大幅增長(zhǎng)。

直到現(xiàn)在，這個(gè)土地使用權(quán)所剩不足40年的項(xiàng)目，依然是中弘地產(chǎn)最拿得出手的作品之一。

同時(shí)，它也圓了眾多沒有購(gòu)房資格北漂的安居夢(mèng)，不論是租還是買。為此，他們?cè)敢膺x擇性忽視3公里外目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的高安屯垃圾焚燒發(fā)電廠和機(jī)場(chǎng)航道的噪聲。

其后，伴隨北京供地結(jié)構(gòu)的變化，“商住”類項(xiàng)目大行其道。

閃了腰

事實(shí)上，判別“商住”的是非并不容易，憑借不限購(gòu)、可居住的特點(diǎn)，“商住”一直是調(diào)控的法外之地，這點(diǎn)似乎有失公平，但若沒有它消化商業(yè)庫(kù)存，商辦用地的效率也難以保障。

商住兩用房在夾縫中蓬勃發(fā)展至2016年3月，北京“商住”類項(xiàng)目的成交量已經(jīng)遠(yuǎn)超商品住宅。

鏈家一位經(jīng)理的帶看成交記錄顯示，2016年1月至今，她共在北京像素小區(qū)成交了15套房，平均每月成交1套。

今年3月6日成交的一套49平方米的東南向LOFT價(jià)位為288萬元，單價(jià)57785元。3月26日，同戶型的房子，成交價(jià)320萬元，僅僅20天的時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲32萬元，漲幅讓每個(gè)業(yè)主、購(gòu)房者和中介心潮涌動(dòng)。

但身段柔軟了這么多年，最終還是：“閃了腰”。

就在3月26日當(dāng)天，“商住”項(xiàng)目迎來封喉式調(diào)控。北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆惯`規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

僅僅兩天后，林肯公園、萬科天地、未來城、泰禾中央廣場(chǎng)、西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

沒有中介愿意冒著注銷機(jī)構(gòu)備案或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)頂風(fēng)作案，北京像素小區(qū)內(nèi)7家鏈家，8家恒洋，2家我愛我家，全部關(guān)門大吉。

那些熟悉小區(qū)交通、餐飲、學(xué)校甚至地鐵口哪個(gè)地?cái)側(cè)苯锷賰傻闹薪椋虮环至髦疗渌倘墓せ蛘吒纱噢D(zhuǎn)行。網(wǎng)絡(luò)上也幾乎找不到和這個(gè)小區(qū)有關(guān)的租售信息。

北京市商住限購(gòu)政策第一條就要求，新建商辦項(xiàng)目應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆煌瑫r(shí)要求新建商辦項(xiàng)目最小分割單元不得少于500平方米，銷售對(duì)象為合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

原有建成并已經(jīng)銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，北京市要求交易對(duì)象可以為事業(yè)單位和社會(huì)組織，也可以是個(gè)人。不過，個(gè)人購(gòu)買二手商辦項(xiàng)目不僅需要占用其購(gòu)買住宅指標(biāo)，還要求在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅，更嚴(yán)苛的條件是還不能貸款。

就這樣，北京像素連同其他“商住”項(xiàng)目在房地產(chǎn)租售世界里“消失”了。

“說實(shí)話現(xiàn)在買不合適”

“我建議你還是別買了，500平方米起售，還是毛坯，價(jià)格還是原來的價(jià)格，怎么算都不合適，等政策細(xì)則出來后吧。”4月2日，在北京市大興區(qū)一個(gè)商辦項(xiàng)目銷售中心，負(fù)責(zé)銷售的羅伊勸告一位前來看房的購(gòu)房者。

羅伊負(fù)責(zé)銷售的商辦項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè)，緊鄰地鐵4號(hào)線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比，無論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數(shù)處于開發(fā)狀態(tài)，并沒有成熟的項(xiàng)目。

北京市住建委停止網(wǎng)簽的6個(gè)商改住項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目集中于此，羅伊負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目就是其中之一，“我們目前嚴(yán)格按照政府要求來銷售，購(gòu)買主體只能是公司，也沒有裝修了，價(jià)格還是50000多元起價(jià)，說實(shí)話現(xiàn)在買不合適。”

羅伊告訴記者，從3月26日商辦限購(gòu)政策出臺(tái)當(dāng)天晚上，北京市商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽已全部停止，目前仍沒有恢復(fù)網(wǎng)簽的具體時(shí)間，“現(xiàn)在就是買了，也網(wǎng)簽不了，還不如等政策落地后，價(jià)格估計(jì)也能降下來。”

在羅伊看來，政策落地少則兩三個(gè)月，多則半年，在這期間，因?yàn)樾碌纳剔k項(xiàng)目只能公司購(gòu)買，而且要求起購(gòu)面積500平方米，商辦項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌的概率極大。

與羅伊所在項(xiàng)目一路之隔的另一個(gè)商住項(xiàng)目，目前銷售中心已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，“不是我們不想賣，國(guó)土局的來了好幾次，不讓賣了。”一位銷售人員表示。

停業(yè)整頓、關(guān)停

不僅是售樓處，今年以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也已遭到數(shù)次嚴(yán)查。

“317”認(rèn)房又認(rèn)貸新政實(shí)施的第5天，3月22日，北京市住建委曾對(duì)138個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行了檢查。在此次執(zhí)法檢查中，11家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營(yíng)、無照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為被注銷備案、責(zé)令關(guān)停。其中，唯家中介公司德茂小區(qū)店、辰明中介公司果園店被當(dāng)場(chǎng)摘牌關(guān)停。

此后，住建委又查處了一些房產(chǎn)中介在西城區(qū)4個(gè)小區(qū)附近的10家中介門店。這10家門店因涉嫌“天價(jià)學(xué)區(qū)房”涉及的稅收繳納、違規(guī)代理、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，被責(zé)令停業(yè)整頓一個(gè)月。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，3月24日，在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)執(zhí)法檢查中，因異地經(jīng)營(yíng)、無照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為，北京怡然天地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等5家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)被責(zé)令關(guān)停。三天之內(nèi)，北京已有三批共26家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。

當(dāng)時(shí)有消息稱，北京市住建委、工商、地稅及區(qū)房管部門等組成的聯(lián)合檢查組，明確要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員要做好規(guī)范二手房代理、規(guī)范房源發(fā)布、嚴(yán)格落實(shí)新政等六個(gè)方面的工作。

在“高氣壓”下，一些中介開始主動(dòng)發(fā)聲作出承諾。4月8日，北京市場(chǎng)份額最大的中介服務(wù)商鏈家發(fā)布承諾稱，從即日起，對(duì)在鏈家成交未滿12個(gè)月再次出售的房源，不予接受委托。對(duì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)的房源，特別是明顯高于市場(chǎng)價(jià)的所謂學(xué)區(qū)房，不予接受委托。與此同時(shí)，鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃，并嚴(yán)禁全體員工參與雄安新區(qū)有關(guān)的房屋交易，嚴(yán)禁代理雄安新區(qū)的房屋銷售，嚴(yán)禁員工購(gòu)買雄安新區(qū)的房屋。

就連那些曾令無數(shù)購(gòu)房置業(yè)者心動(dòng)的宣傳語，也遭到嚴(yán)厲打擊。“商住兩用”、“升值潛力無限”、“學(xué)區(qū)房”等，這些以往在北京房源網(wǎng)站頻繁出現(xiàn)的字眼，今后也會(huì)消失了。

4月11日上午，北京市住建委、北京市工商局、北京市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站。據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，“開發(fā)商直售現(xiàn)房，買一層送一層，40年商住兩用”，“40年一室一廳，觀望是沒有結(jié)果的，該出手時(shí)就出手”，“普通住宅，50年商住兩用”，“世華龍樾，最新開盤時(shí)間2017年6月30日，價(jià)格待定”等，都是被公示的違規(guī)房源信息。

上述三部門對(duì)網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范，要求各網(wǎng)站對(duì)發(fā)布的房源信息進(jìn)行審查，在當(dāng)日24時(shí)前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源。同時(shí)，各網(wǎng)站嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定，發(fā)布房源必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司名義發(fā)布，不得以個(gè)人名義發(fā)布，并撤下所有以個(gè)人名義發(fā)布的房屋銷售、房屋租賃信息。

“別貼，小心建委抓你”

商住兩用房的出租房也受到影響。一位北京像素的業(yè)主3月中旬將房子交給中介出租，正常情況下幾天就能租出去。3月24日，中介還在頻繁地帶看，每天匯報(bào)成果，跟進(jìn)意向租客。3月26日后，中介打電話讓他拿回鑰匙，并告知他們要撤店，自己即將轉(zhuǎn)行，問他有沒有合適的工作介紹。曾經(jīng)求租的客戶也不允許繼續(xù)聯(lián)系了。

想出租房子的北京像素業(yè)主回到最原始的方式，在小區(qū)里或者地鐵口守株待兔，對(duì)租房人充滿警戒，生怕對(duì)方是暗訪人員，因?yàn)樵诘罔F口貼招租廣告時(shí)被中介模樣的人告誡過，“別貼，小心建委抓你”。

鏈家轉(zhuǎn)讓店面的A4紙告示上被貼了三四張租賃傳單，其中就有野生中介沒有消化的房源。北京像素APP上也可以發(fā)布出租信息，但這個(gè)APP的影響力僅限于小區(qū)范圍內(nèi)，不是外來求租者能快速了解的渠道。

少了中介的穿針引線，社區(qū)熱度驟降。更關(guān)鍵的是，沒有買賣，也就沒有了最直接的定價(jià)機(jī)制。限購(gòu)政策出臺(tái)后，曾有北京像素業(yè)主降價(jià)100萬元賣房未果。若商辦調(diào)控持續(xù)不變，北京像素便回到流動(dòng)性低，交易少且間隔較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，定價(jià)也就無法比照周邊住宅。

商業(yè)地產(chǎn)估值更多依賴盈利能力，若簡(jiǎn)單按照商業(yè)資本化估值法估算，40平方米的商業(yè)用房，年租金5萬元，按一線城市4%-5%的資本化率計(jì)算，物業(yè)價(jià)值在100萬-125萬元，較調(diào)控前的價(jià)格幾乎折讓一半。

這對(duì)商辦業(yè)主和開發(fā)中的房地產(chǎn)商來說，都不是一個(gè)好消息。

房?jī)r(jià)下跌的暴擊很難即刻印證，但商住兩用的尷尬早已浮出水面。

去年8月，北京像素100多家餐飲店鋪被取締，就是因?yàn)榫用駱莾?nèi)無權(quán)辦理餐飲經(jīng)營(yíng)許可證。曾經(jīng)一個(gè)月不出小區(qū)也能吃喝玩樂不愁的業(yè)主們，現(xiàn)在需要坐一站地鐵到長(zhǎng)楹天街消費(fèi)。

此外，北京像素以商辦立項(xiàng)，本可以注冊(cè)公司，小區(qū)業(yè)主此前也多會(huì)將地址出租，獲取每年6000元左右的租金收益，但由于整個(gè)小區(qū)絕大多數(shù)房產(chǎn)都用于居住，已經(jīng)被北京市工商管理局朝陽(yáng)分局列為注冊(cè)地黑名單。

開發(fā)商，各有各門路

沒有人知道現(xiàn)狀會(huì)持續(xù)多久。去年6月，國(guó)務(wù)院曾發(fā)布文件，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這被很多人認(rèn)為是打破存量“商住”僵局的可行辦法之一。

不過，從已開始落實(shí)該文件的廣東省的政策口徑看，“商改租”僅限持有大宗商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，而不針對(duì)持有房產(chǎn)的個(gè)人。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京市商業(yè)庫(kù)存累計(jì)為240.46萬平方米，辦公類庫(kù)存面積為187.92萬平方米，兩者合計(jì)顯示了北京市商辦庫(kù)存總量為428.38萬平方米。這些僅是北京商辦庫(kù)存一部分，此外，還有歷年遺留庫(kù)存和開發(fā)商自持部分。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2007年至2017年3月26日限購(gòu)政策出臺(tái)，北京商辦類庫(kù)存面積達(dá)到1090.38萬平方米，突破千萬級(jí)別。其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米，商業(yè)存量面積為450.69萬平方米，寫字樓存量面積為470.28萬平方米。

4月以來，北京商辦項(xiàng)目日均去庫(kù)存量為1萬平方米左右，限購(gòu)后成交面積下降幅度較大。限購(gòu)后，商辦項(xiàng)目、尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的商辦項(xiàng)目如何開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，是擺在開發(fā)商案上的一道難題。

銷售羅伊表達(dá)了樂觀的看法，他認(rèn)為未來無論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開發(fā)商去搶，這說明大部分開發(fā)商還是看好未來發(fā)展前景。”

通州某商辦項(xiàng)目銷售人士表示，“北京市每年土地供應(yīng)量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來怎么做，各人有各人門路。”

在他看來，商辦限購(gòu)有利有弊，“壞處是開發(fā)商短期回款比較難，但對(duì)大型開發(fā)商來說，還在承受范圍內(nèi)，好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也可以和自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，另外物業(yè)本身也會(huì)不斷升值。”

目前，最讓開發(fā)商不安的是在建、在售商住項(xiàng)目的處理辦法，尤其是在途交易的商住項(xiàng)目，一旦徹底糾正，勢(shì)必造成大量違約。

商住項(xiàng)目被拆除并非沒有先例，3月20日晚，已經(jīng)網(wǎng)簽近兩年的上海綠地尚峰匯項(xiàng)目被強(qiáng)制拆除，并引發(fā)業(yè)主反彈。對(duì)此，某商辦項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，綠地尚峰匯項(xiàng)目屬于極端案例，照搬難度較大。

北京市商住限購(gòu)政策并沒有對(duì)目前在建、在售商辦項(xiàng)目銷售和未來再次交易做出明確規(guī)定，包括被處罰的商改住項(xiàng)目，目前多數(shù)主體已經(jīng)建成，一部分項(xiàng)目已經(jīng)以商住銷售名義銷售給個(gè)人。這些項(xiàng)目下一步怎么辦，還沒有明確的說法。

“這個(gè)確實(shí)比較頭疼，沒賣出去的好說，改造一下就可以，已經(jīng)賣出去的，以后不讓住肯定不行，個(gè)人判斷，政府應(yīng)該不會(huì)一刀砍死。”羅伊表示。

摘自經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)http：//www.eeo.com.cn/2017/0413/302343.shtml