淺談住宅小區物業管理的分析及合理管理

韓艷峰

摘 要：作為一種新興產業，物業管理尤其適合現代人的居住理念，昭示出巨大的發展潛力，并在中國得到了廣泛的認同。物業管理公司大都存在著業務覆蓋范圍廣、客戶數量多等特征，需要處理相當多的大量長期繁瑣的日常工作，世界上許多國家和地區的房地產業發展經驗啟示我們：房地產業的持續、健康發展，離不開一個機能健全、運行良好的物業管理系統。因此，我們有必要加強對物業管理的研究，尤其要研究物業管理在當前我國新建住宅小區中存在的問題及原因，并找出解決問題的辦法。

關鍵詞：物業管理；管理；分析；合同

在我國，新建住宅小區物業管理是一個全新的概念。無論在觀念上還是在實踐中，物業管理都是我國近年來房地產業市場化進程突飛猛進的產物，尤其在新建商品住宅小區的營銷過程中，物業管理更成為一個不可或缺的重要內容。由于物業管理將商品化、專業化和社會化的運作機制引進到房地產業的經營管理中來，從而成功地塑造出一個充滿生機和活力的、現代化的產業管理新模式。

一、物業管理服務的公共性和綜合性

物業管理企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是物業管理服務。與一對一的交易關系不同的是，由于物業管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，重點是物業的共用部位和共用設施設備。而物業的共用部位和共用設施設備不為單一的業主所擁有，而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有，這就使得物業管理服務有別于為單一客戶提供的特約服務，而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。

從物業服務合同的內容來看，物業管理企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性，不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業管理服務有別于業主與專業公司之間的專項服務業務委托。

二、物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業服務合同區別一般委托合同的一個顯著特點。首先，物業服務合同中服務內容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意。但對于業主群體來講，很難實現所有業主認識完全一致，總會有部分業主或個別業主持有異議。因此，必須從業主整體利益出發，按照少數服從多數的原則決定物業管理服務事項，然后再以全體業主的名義，與物業管理企業簽訂物業服務合同。其次，各個業主對物業管理企業履行物業服務合同的認識也是不一致的，有的業主對服務表示滿意，有的業主則不滿意，這就給客觀評價物業服務質量帶來一定困難。

在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準，這就要求物業管理企業細化物業服務合同，對服務項目，服務標準，各項服務的違約責任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時，物業管理企業還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。

三、物業管理服務的即時性和無形性

一般有形商品的生產、流通和消費環節彼此獨立且較為清晰，而物業管理服務并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中，這就使得物業管理企業必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求。物業管理服務的即時性對物業管理企業的服務質量控制能力提出了很高的要求，一旦相關服務滿足不了業主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。

物業管理服務的無形性源于其服務產品的特征，由于服務的無形性，使得作為物業服務消費者的業主，難以象有形產品的消費者那樣感到物業服務的真實存在，對于服務消費意識較薄弱的部分業主，難以產生物有所值的感覺。物業服務的無形性還使物業服務的質量評價變得困難和復雜，因為物業管理企業的服務品質難以用精確標準去衡量，更多依賴于業主的主觀評判。

四、物業管理服務的持續性和長期性

與一般合同標的不同，物業管理服務提供的是一個持續的不間斷的過程。物業管理企業必須保證物業共用部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行，在物業服務合同有效期內的任何服務中斷，都有可能導致業主的投訴和違約的追究。

物業管理服務的持續性和更換物業管理企業的巨大成本，使得物業服務合同的期限一般較長，這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關系較有利，同時也要求物業管理企業必須長時間接受客戶的監管和考驗。一）物業管理服務的公共性和綜合性

五、總結

本文主要介紹了，物業管理的分析，其次想要搞好小區設施配套建筑。主要是指，治安，消防，衛生，交通，文體，娛樂，等公共設施的配套.本文運用管理學、經濟學等學科的基本原理，通過一些詳實的數據和事例，對我國新建住宅小區物業管理進行了分析和研究，剖析了新建住宅小區物業管理中存在的問題及成因，并在此基礎上提出了六個有針對性的建議。

參考文獻：

[1]黃安永.物業管理實務[M].中國建筑工業出版社，1999.

[2]潘蜀健.物業管理手冊[M].中國建筑工業出版社，1999.