淺析資產評估法對房地產估價的影響

惠宇

摘 要：2016 年 7 月 2 日第十二屆全國人大常委會由全國人民代表大會常務委員會審核通過的資產評估法自2016年12月1日起施行。資產評估法是為了規范當前市場上的資產評估行為，保護評估過程中當事人的合法權益不受侵害，促進資產評估行業的健康發展，維護市場經濟持續發展而制定的法律。目前我國的資產評估行業主要包括資產評估、礦業權評估、房地產估價、土地估價、保險公估和舊機動車鑒定估價六大類評估專業，資產評估法的起草、立法對資產評估市場的健康發展具有重要的意義。

關鍵詞：資產評估法 房地產估價 影響

近年來，隨著社會主義市場經濟的快速發展，資產評估服務已經日益滲透到經濟、社會服務中去。資產評估對進行市場交易的雙方提供了具有價值的信息的專業服務，對保障資本市場的有效運轉以及保護國有資產防止流失具有至關重要的作用。房地產估價作為目前我國市場上最大、應用范圍最廣的資產評估服務，資產評估法的立法對于房地產估價行業會產生什么樣的影響？下面我就資產評估法對房地產估價的影響進行簡單分析。

一、房地產估價以及資產評估法的概念

1.房地產估價

房地產估價指的是具有專業知識的房地產估價人員，依照需要的估價目的，按照公認的估價原則，遵循嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，以對影響估價對象價值的因素進行綜合分析作為基礎，對估價對象在價值時點的價值進行估算和判定的活動，是將房地產價格客觀的揭示、表達出來的過程[1]。

房地產估價若按照估價的目的進行分類，主要包括土地使用權的出讓價格評估、房地產的租賃價格評估、房地產的保險估價、征地和房屋的征收拆遷補償估價、房地產的拍賣底價評估、企業各種經濟活動中涉及的房地產價格評估、房地產抵押價值評估以及其他目的的房地產價格評估等。

2.資產評估法

《中華人民共和國資產評估法》 在 2016 年 7 月 2 日由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，自 2016 年 12 月 1 日起施行。資產評估法立法目的是保護資產評估過程中各當事人的合法權益，對當前資產評估市場中的某些不合理、不合法的行為進行整治和規范，保證和促進資產評估行業健康發展的同時，還穩定了社會主義市場經濟秩序。

二、房地產估價的原則以及方法

1.房地產估價的原則

（1）供需原則：商品的價格由商品的供給和需求的均衡點來決定。供大于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類似房地產的供求狀況決定。

（2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

（3）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

（4）貢獻原則：他是收益法和剩余法的基礎。

（5）含法原則：房地產估價要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算原則。

2.房地產估價的方法

當前，我國常見房地產估價方法包括以下 5 種，分別是市場法（將評估對象與近期交易的類似房地產進行比較，對類似的房地產的已知價格進行系數修正，并以此為根據對評估對象的客觀價值或合理價值進行評估和計算）、收益法（由于社會不同行業對企業的價值的理解大不相同，導致國內很少使用收益法，即便有少數機構或從業者采用了收益法，其評估結果也會受到有關部門的質疑，因此收益法很少在我國應用）、資產基礎法（在對估價對象進行評估時，需要考慮估價對象在價值時點的重置價格，扣除折舊，對估價對象的客觀合理價格進行評估）、假設開發法（預估估價對象在開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法）以及基準地價修正法（利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果，依據替代原理，將待估價地區的區域條件和其他所處區域的個別條件相等的相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估價地在估價基準日價格的一種估價方法），其中比較法是當前使用較多的一種房地產估價方法，也是較為成熟的一種評估方法。

三、資產評估法對房地產估價的影響

1.降低了房地產估價行業的門檻，使得該行業可以快速發展

在新出臺的資產評估法中，國務院取消了關于評估師資格的行政許可，降低了評估專業人員的準入門檻，評估專業人員內包括通過評估資格考試的專業評估師以及具有評估專業知識以及實踐知識的從業人員，國家將會根據社會經濟發展的需要對評估師類別進行劃分[2]。

取消了注冊評估師的資格準入，由市場進行最優配置，既有利于該行業大的評估機構的發展，也有利于原有評估機構的發展。目前，我國多數中、小型的房地產評估機構的在職評估師數量較少，降低注冊評估師行業門檻，就可以讓市場按照需要進行最有分配，使得整個房地產估價行業得到快速發展。

2.確立設立評估師的原則，使得房地產估價行業更加專業

在資產評估法中，規定了評估專業人員從事資產評估行業時，應當加入評估機構，并且只能在一個評估機構從事業務。我國現行的房地產估價制度是以城市房地產管理法作為基礎建立的。但是在資產評估法施行后，房地產估價法既要遵守原有的城市房地產管理法，又要遵守資產評估法。因此，在城市房地產管理法中對房地產估價有特別規定的，應采用城市房地產管理法，城市房地產管理法沒有特別規定的，應遵守資產評估法[3]。

3.加大懲處力度，規范房地產估價行業的行為

資產評估法是一部為了維護評估市場健康發展、規范資本運作的國家法律。在以前，行政法規對于注冊評估師以及其他相關當事人的責任認定不明確，導致責任含糊不清，評估過程中的獨立、公正以及客觀性受到極大的影響。因此資產評估法的出臺為維護整個評估過程的公平公正以及為當事人的權益提供了有效的法律保障。

4.評估工作難度加大，評估師需要更加謹慎勤勉

在評估法中出現了一個關鍵詞“實現自律管理”，即國務院牽頭建立了該行業管理協調配合機制，對整個行業的發展進行管理和協調。強調行業協會需要依法實行行業自律管理，并明確行業協會職責。并且資產評估法施行后，其對房地產評估工作的要求比現行的評估標準將要更加嚴格[5]。要求評估從業人員對評估過程中所使用的資料的真實性、準確性以及完整性不但要進行檢查，而是要進行核查驗證。

資產評估行業已經慢慢開始逐漸滲入到各行各業的各個地方，但在以前的評估環境下，并沒有一部明確的法律法規對整個行業進行規范，明確法律責任并且維護當事人的權益。資產評估法的出臺，規范了資產評估行業的行政審批，加強了對行業協會的監管，促進行業的健康發展。資產評估法的出臺雖然加強了對房地產評估者的工作要求，但是必然會使得房地產評估產業越來越透明，使得房地產估價行業越來越專業化。

參考文獻：

[1] 胡芬芬.房地產估價方法的研究與應用[D].南昌大學，2012.

[2] 姜偉，胡愛民.國際評估準則趨同的機遇與挑戰[J].清華金融評論，2015，12：117-122.

[3] 中華人民共和國資產評估法（草案）[J].中國資產評估，2012，04：8-12.

[4] 中華人民共和國資產評估法 2016，07：131.

[5] 余炳文，姜云鵬.資產評估理論框架體系研究[J].中南財經政法大學報，2013，02：34-39.