商品房高價背景下的房屋租賃關(guān)系規(guī)制

摘 要：商品房房價的一路走高促使房屋租賃市場租金價格相應(yīng)飄升，出租人較承租人享有愈加優(yōu)越的市場地位，而房屋租賃關(guān)系法律規(guī)制滯后缺失，中低收入國民的住房難問題難以保障。應(yīng)從可負(fù)擔(dān)性、安全保障性、住房穩(wěn)定性三個原則出發(fā)，對房屋租賃關(guān)系進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整。

關(guān)鍵詞：房價；租賃關(guān)系；承租人權(quán)利

一、商品房高價背景下的房屋租賃關(guān)系現(xiàn)狀

（一）商品房高價背景

商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅。我國的商品房市場于20世紀(jì)80年代起開始發(fā)展，自2003年以來，全國各大城市房價飄升，即使是2009年世界金融危機期間，中國房價依然穩(wěn)步上升。

為了應(yīng)對房價的不斷上漲，2010年國務(wù)院連續(xù)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等政策通知，各地方政府也紛紛出臺各種房價調(diào)控政策。政策自實施以來收到了一定的成效，局部地區(qū)房價上漲幅度不大，房地產(chǎn)業(yè)投機行為受到打壓，但整體情況來看仍收效甚微，且遏制房價的力度過猛將引起社會多方面的動蕩，未來很長時間內(nèi)，我國總體房價仍然會處于不斷上揚的趨勢。

（二）房屋租賃關(guān)系現(xiàn)狀

商品房高價背景下，當(dāng)前房屋租賃關(guān)系呈現(xiàn)以下現(xiàn)象亟待規(guī)制：

（1）房屋租金與商品房房價走勢趨同，承租人的租金給付義務(wù)和住房壓力被迫加重。

房屋租金價格的上升趨勢是社會主義市場經(jīng)濟影響下的結(jié)果，房屋租賃市場與房地產(chǎn)市場共同組成住房市場體系，二者的供需格局有著同一國情背景。市場租金價格上升將直接導(dǎo)致承租人的租金給付義務(wù)的被迫加重，而國民收入的增加尚不能與租金上漲的幅度持平，租金收入比增大直接導(dǎo)致住房壓力的被迫增大。目前來看租金價格仍會持續(xù)增長，承租人的租金給付義務(wù)與住房壓力問題將日益嚴(yán)重。

（2）出租人行使租賃合同解除權(quán)成本降低，承租人住房穩(wěn)定性保障缺失。

房屋租賃市場價格上漲速度加快，承租人給付租金壓力增大、風(fēng)險提升，但對出租人是有利無害，尤其是不定期租賃的情況下合同的任意解除權(quán)的行使成本最低。出租人為規(guī)避承租人的優(yōu)先購買權(quán)、或規(guī)避房屋租賃合同對房屋買賣合同的對抗性，達(dá)到處分房屋所有權(quán)的目的，或者出于進(jìn)一步提升租金而將房屋重新租賃給其他承租人等目的，均可通過假借房屋自用為由提前解除房屋租賃合同而降低違約責(zé)任的承擔(dān)，加之出租人的通知義務(wù)往往不能被履行到位，承租人往往處于被動境地，其住房穩(wěn)定性大打折扣。

（3）群租現(xiàn)象嚴(yán)重而混亂，承租人及相鄰業(yè)主的人身財產(chǎn)安全沒有保障。

群租現(xiàn)象是指，出租人把毛坯房分割成若干個獨立小房間后，經(jīng)過簡易裝修以相對市場價偏低的價格將房間出租給很多承租人的現(xiàn)象。群租現(xiàn)象會導(dǎo)致特定面積內(nèi)居住人口密度過大，群體性傷亡的產(chǎn)生概率大大提高；群租房采用分割方式將一間房分成“多套房源”，使用的分隔材料多為木質(zhì)，具有易燃性，而由于一套房屋內(nèi)的住客較多，導(dǎo)致用火、用電、用氣的頻率較高，容易造成電器負(fù)載狀況的產(chǎn)生，進(jìn)而更容易導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生；群租房內(nèi)租客和訪客的流動性相對較強，但缺乏相應(yīng)的安保機制，承租人及相鄰業(yè)主的人身財產(chǎn)安全都存在著潛在威脅和直接威脅。

二、房屋租賃關(guān)系法律規(guī)制的進(jìn)步方向

基于商品房高價背景下住房權(quán)保障問題的緊迫性，我國房屋租賃關(guān)系的法律規(guī)制應(yīng)當(dāng)著眼于承租人權(quán)利保護(hù)的加強。筆者認(rèn)為進(jìn)一步調(diào)整房屋租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：

（1）可負(fù)擔(dān)性原則。

在當(dāng)前房屋租金與商品房房價走勢趨同的市場背景下，承租人的租金收入比日益增大，生活壓力甚至提升至難以承受的地步，對于承租人住房權(quán)的保障應(yīng)至少劃出一條最低底線，即考慮承租人的承受能力；但過于強調(diào)承租人的權(quán)利保障勢必會使出租人落入與承租人位置調(diào)換的境地，出租人的可負(fù)擔(dān)性也不能被忽略。

（2）安全保障性原則。

房屋是承租人生活起居的基礎(chǔ)所在，安全保障性是人之于房屋的最首要需求與最根本要求，作為房屋租賃合同標(biāo)的房屋，應(yīng)當(dāng)完全符合這一需求與要求，房屋租賃關(guān)系的規(guī)制應(yīng)當(dāng)一安全保障性為重要出發(fā)點。

（3）住房穩(wěn)定性原則。

住房穩(wěn)定性是承租人租房的必要需求，是承租人權(quán)利保護(hù)的重要內(nèi)容和住房權(quán)保障的應(yīng)有之義。在房屋租賃關(guān)系的調(diào)整中堅持住房穩(wěn)定性原則將是方便租賃關(guān)系雙方、節(jié)約規(guī)制成本的有效舉措。

在這些原則的指導(dǎo)下，對我國房屋租賃關(guān)系的法律規(guī)制提出以下可行性建議：

（1）增加房屋租金的具體限制性規(guī)定，例如對租金漲幅的限制與漲租間隔時間的限制；在實踐中建立指導(dǎo)租金體系，為租金上漲提供依據(jù)，為承租人提供明晰的市場價格。

（2）增加作為租賃合同標(biāo)的房屋的空間與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)限定，保障承租人的人身財產(chǎn)安全。

（3）限制不定期租賃的解除，增加房屋出租人的解除合同成本。

（4）嚴(yán)格房屋租賃登記備案制的落實，破除黑色租賃，使雙方權(quán)利得到有效保障；

（5）要求地方政府相關(guān)部門必須制定房屋租賃合同的示范文本，為租賃關(guān)系當(dāng)事人約定不足時提供有效依據(jù)。

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作者簡介：

張小斐（1993.1～），女，漢族，山東泰安人，南京航空航天大學(xué)人文與社會科學(xué)學(xué)院2015級法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：航空航天法學(xué)。