基于云平臺的共享物業服務

■ 張文軍 Zhang Wenjun

1 背景

自1999年建設部頒布《物業管理條例》后，我國物業管理步入快速發展階段。截至2014年底，全國物業管理面積為164.5億m2，從業企業數量10.5萬家，收入約3 500億元，分別比2012年增長13.5%、48%、16.7%[1]，發展迅速。但由于物業管理行業起步晚、規模小、增長快，在發展過程中，遇到了以下問題：①服務及時性、高效性、積極性等不足，使得客戶對服務質量不滿意；②物業從業人員素質不高，普遍缺乏專業人員；③因需要大量人員，導致成本偏高，使得物業管理公司利潤偏低；④因盈虧問題，物業管理公司不愿意服務體量小的住宅物業區。

2 共享物業服務模式

上述問題中，解決的根本是提高物業管理的專業服務質量，并降低物業管理成本。根據對上海地區物業管理公司的調查，物業公司管理人員占11%，專業服務人員占89%[2]。其中，多層建筑物每10萬m2配置36人左右，高層建筑物為76人左右。按照上海市2016年職工的年工資水平78 045元，以及目前的物業繳費水平和比例，物業管理公司基本上微利。從規模效益理論來說，物業管理服務行業技術成熟，可以采用增大服務規模，提高服務質量來增加效益。受限于所服務的物業建筑規模，一般來說達不到最佳狀態，且物業管理公司服務的各個物業處存在一定的距離，無法共享公司的資源。

為此，本文提出共享物業服務的概念，也就是相鄰物業點可以共享本片區的物業服務資源，比如社會上專業服務公司提供的維修員、綠化員、保潔員、保安員等，甚至管理員等。通過社會分工，提供專業服務，同時服務相鄰多個物業點，達到規模效益，降低成本。這對業主來說，也可以降低解除不滿意服務企業的門檻。

2.1 共享物業服務模式與傳統模式的區別

與傳統的物業服務模式相比：①共享物業服務模式租用社會提供的專業服務，無需再自己組建操作人員團隊；②業主可以自主選擇是否聘用物業管理公司，且所需的物業服務可以分別向社會專業服務公司購買；③新模式可以通過云平臺體系擴大服務規模，達到盈虧平衡點（表1）。

2.2 共享物業服務模式的實現

實現共享物業服務模式，一是需求方與供應方的信息對接，對接的信息必須真實，響應及時、有效；二是保證服務質量及交易安全的保障機制，可通過建立整套組織、法規、評價、交易等體系來支持；三是需要第三方互聯網技術平臺的支撐，可通過網上平臺進行相關資源的協調、計劃、反饋、結算等來實現。共享物業管理服務模式的核心，就是基于互聯網的電子商務平臺。

3 平臺架構方案

共享物業管理服務的平臺架構涉及功能組成、技術構建、平臺實現等，限于篇幅，本文只粗略討論整個平臺的總體功能、架構和實現途徑。本方案是在筆者研究物業停車共享模式的基礎上提出的[3]。

3.1 平臺功能

平臺功能分為業主模塊功能、物業管理公司模塊功能、社會專業服務方模塊功能、業主委員會或居民委員會（簡稱業委會或居委會）模塊功能、平臺基礎服務模塊功能等5個部分。表2較為具體地描述了各個模塊的業務內容。

3.2 平臺架構

平臺的技術構架從用戶層、接入層、業務層和數據層4個方面來組建。整個云平臺的系統架構如圖1所示。

3.2.1 用戶層

用戶應用包括兩大部分：一是基于APP的各個客戶應用，有物業管理公司、服務人員、業主、平臺運營方等；二是基于PC端的各個客戶應用。

3.2.2 接入層

接入層是實現安全的技術接入，并能以最小流量完成任務。

3.2.3 業務層

業務層的業務調度是整個平臺的核心業務邏輯；策略引擎能靈活進行業務模式的調整；WEB集群則對應著用戶應用端的各個服務。

表2 平臺功能組成

表3 物業服務共享云平臺技術實現

圖1 平臺架構示意圖

圖2 業務調度算法模型

圖2是業務調度的算法模型，依據位置區現有的資源（包括專業服務人員數量能力、工具等），通過能力模型計算出服務水平和規模；匹配策略用來解決能力與需求的對接；費用模型可以靈活定義各個服務的收費方式。

3.2.4 數據層

數據層提供數據服務，包括結構化數據和非結構化數據。

3.3 基于云平臺的實現

這里的云平臺側重于在公有云基礎上建立所需要的業務平臺，充分利用公有云所提供的計算、存儲、網絡、安全等共享資源，來實現共享物業管理服務的功能。共享不僅僅是成本降低，更重要的是專業分工，促進細分工作的精進創新。采用云平臺來實現整個物業服務共享，有3個優勢：①具有強大的業務擴展能力，可以應對業務迅速發展的需要；②在技術層次充分利用社會IT專業服務資源，有利于優勢互補；③提高解決方案的可靠性、可維護性和高效性。表3是物業服務共享云平臺的技術實現[4]。

建立云平臺上的共享物業服務系統，可以實現我們所設計的新模式下的物業管理，相鄰的小區、辦公樓、單位等可以較低成本聘用同一家物業管理公司（也可以不聘用），物業管理公司僅提供基本的協調管理等功能，專業服務則分包給社會專業服務公司，也可以由業主委員會（或單位）直接與社會專業服務公司簽約。業主委員會（或單位、居民委員會）、業主、物業管理公司、社會專業服務公司通過平臺進行業務對接。

4 結語

采用基于云平臺的共享物業管理模式，實現了社會專業分工的更加細化，提升了服務質量；增大了服務規模，降低了服務成本；同時，業主（業主委員會、單位）擁有更大的供應商選擇權，減少了與物業管理公司的糾紛。

參考文獻：

[1]中國物業管理協會． 2015年物業管理行業發展報告[J]．中國物業管理, 2015(10)．

[2]上海物業管理行業協會． 上海市物業管理行業現狀[J]．中國物業管理,2010(1)．

[3]馬民等．住宅小區對外停車位信息采集系統的研究和實踐 [J]． 住宅科技 , 2009, 29(9)．

[4]田人合． 基于云計算的小區物業維修管理系統設計與實現 [D]． 西安 ：西安科技大學 ,2014．