農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題（上）

楊曉峰

具有蔬菜、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)管理、法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)背景，有國(guó)家行政機(jī)關(guān)和公司總經(jīng)理執(zhí)業(yè)經(jīng)歷。為湖北省和武漢市部分涉農(nóng)國(guó)家行政機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位的法律顧問(wèn)；長(zhǎng)期從事涉農(nóng)法律服務(wù)和事務(wù)，是湖北省涉農(nóng)方面的知名法律專(zhuān)家。主要從事農(nóng)業(yè)法、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣法、種子法、農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣法、合同法、公司法、侵權(quán)責(zé)任法、勞動(dòng)合同法等方面的理論研究。擅長(zhǎng)農(nóng)業(yè)法律實(shí)踐、農(nóng)業(yè)政策和農(nóng)業(yè)管理疑難問(wèn)題研究；商務(wù)合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力、履約能力和信用水準(zhǔn)在法律層面上的甄別；合同履行利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化條款擬定和談判；體現(xiàn)一定意志的法人內(nèi)部資源合法化整合；民商事糾紛的斡旋和調(diào)停等。

重慶市壁山區(qū)劉先生問(wèn)：我是外村人，從某村民委員會(huì)處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產(chǎn)，在承租的第2年，鎮(zhèn)上修路要占?jí)何业某凶獾亟? 334 m2，我要求村民委員會(huì)按減少后的實(shí)際承包面積計(jì)算租金，但村民委員會(huì)不同意，強(qiáng)調(diào)這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會(huì)集中對(duì)外出租的，原村民集中連片的地是13 340 m2，村民委員會(huì)收到13 340 m2地的租金后再分配給各農(nóng)戶，如果租金減少了，村委會(huì)不好辦，而且實(shí)際減少的地，有的農(nóng)戶多，有的農(nóng)戶少，有的甚至沒(méi)有減少，這樣的話村委會(huì)怎么分呢？

我的問(wèn)題是，我沒(méi)有與原村民簽訂租地合同，我與村民委員會(huì)簽訂租地合同時(shí)也沒(méi)有說(shuō)明土地實(shí)際面積因任何原因變化而租金不變，我要求因道路建設(shè)使我實(shí)際承租的土地面積減少而相應(yīng)減少租金合理嗎？

重慶市壁山區(qū)劉先生提出該問(wèn)題后，河南的金先生提出了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的管理問(wèn)題，廣西的桃先生也提出了與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及交易有關(guān)的問(wèn)題。

“在線律師”：

重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好！您們提出的問(wèn)題是關(guān)于我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定問(wèn)題。由于我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，農(nóng)村土地面積、農(nóng)業(yè)耕地面積和農(nóng)業(yè)人口狀況不一，全國(guó)各省以及許多省轄市制定了適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件，我在這里僅就國(guó)家層面的法律規(guī)定作一些介紹，必須強(qiáng)調(diào)的是，某地這類(lèi)問(wèn)題的解決，必然要同時(shí)適用當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。

對(duì)于您們提出的問(wèn)題，我分3個(gè)部分來(lái)回答，第1部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的主要法律規(guī)定；第2部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理的法律規(guī)定；第3部分是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及交易的一些規(guī)定。本篇是第1部分。

1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

關(guān)于我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)部根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》專(zhuān)門(mén)制定了專(zhuān)項(xiàng)法律規(guī)定，即《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。

在中國(guó)大陸，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓的方式。至于是否還可以采用其他方式，法律并無(wú)禁止，只要遵循農(nóng)村土地集體所有、原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人首包利益得到保護(hù)及流轉(zhuǎn)自愿和不改變土地的農(nóng)業(yè)用途這3個(gè)原則，我認(rèn)為其他的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式均可以嘗試。

①轉(zhuǎn)包 根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

轉(zhuǎn)包只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)完成，即村民委員會(huì)或村民小組成員之間進(jìn)行。

②出租 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。

出租主要發(fā)生在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外之間，即村民委員會(huì)或村民小組成員將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向同一集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人或組織出租，承租的若是組織，其組織成員或股東可以包括本村民委員會(huì)或村民小組的成員。

③互換 互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。它實(shí)際上是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的地塊調(diào)劑，往往由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的物理性和經(jīng)濟(jì)性因素所致。

④轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還有入股的方式，入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人及權(quán)利和義務(wù)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人有發(fā)包方，即村民委員會(huì)或村民小組；承包方，即從村民委員會(huì)或村民小組處取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的村民委員會(huì)或村民小組成員；農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓人，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式獲得該農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的接受人。

承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)。委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。

承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

4 流轉(zhuǎn)合同

承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)各備案一份。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的姓名、住所；流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；流轉(zhuǎn)方式；流轉(zhuǎn)土地的用途；雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；違約責(zé)任。

5 流轉(zhuǎn)管理

發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)。承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書(shū)面說(shuō)明理由。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本流轉(zhuǎn)合同，指導(dǎo)簽訂。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)。

采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解。當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

回答重慶市壁山區(qū)劉先生的問(wèn)題如下：由于劉先生是與村民委員會(huì)簽訂的承租合同，因鎮(zhèn)上修路占?jí)撼凶獾亟? 334 m2，劉先生要求按減少后的實(shí)際承包面積計(jì)算和支付租金合理。