房地產行業上市公司負債結構及風險防范對策研究

楊帥

[摘 要] 房地產市場在國民經濟中占有重要的地位，房地產市場對國民經濟的貢獻比較大，但是近年來也存在房地產市場發展過快、過亂的情況，表現為我國現階段房地產上市公司存在負債水平較其他上市公司負債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負債結構，負債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢以及基建工程負債較多；這樣會引起不良貸款會對銀行業造成沖擊，拖欠債務將影響上下游企業的發展，拖欠工程款會產生連鎖反應，問題積壓可能會導致系統等風險。因此，房地產積極響應“去庫存”政策，融資時加大風險測評和規避風險的準備，強化企業的日常信用管理，擴大合作領域以降低結算風險，政府有關部門要加大行業監管力度。希望本文對于相關研究者有所貢獻。

[關鍵詞] 房地產；公司負債；風險防范

[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] B

房地產行業在我國的經濟發展市場中占有重要的地位，這主要與我國的社會經濟發展階段和目前的國家政策有關系，目前我國正在積極推動城鎮化建設和城鄉一體化建設，在城鎮化建設的背景下，大量的農村和落后城市正在積極推進舊城改造計劃，在這個過程中必然要進行拆遷和樓房的興建，這樣一來就促進了房地產行業的發展。而在我國的大型城市中，大型發達城市的外來人口和流動人口不斷增多，也促進了房地產市場的繁榮發展。雖然房地產市場的前景良好，但是房地產市場上市公司的負債狀況卻不容樂觀，存在很多的問題，希望本文對于房地產上市公司負債狀況的分析，能夠幫助對房地產公司合理處理負債問題，提高債償能力做出貢獻。

一、我國現階段房地產上市公司負債狀況分析

（一）房地產上市公司資產負債率多年來持續攀升

我國房地產上市公司資產負債率連年上升并且負債水平較高。從表1中我們可以看出，我國2008年的資產發債率為62.91%，2009年的資產負債率為65.19%，而2016年的資產負債率則高達76.49%，通過這些數據我們發現近年來，房地產上市公司的負債率持續攀升。在高負債率下，一旦資金鏈條出現斷裂，那么就會引起一系列的不良反應，這樣一來就容易導致房地產業自身財務出現問題，這不會影響到房地產公司的業務經營，也會使得和房地產商相關的上下游企業一起產生連鎖反應，并且波及到銀行系統，嚴重的還會危及到國家的經濟發展，引起社會的動蕩，因此房地產業的負債率問題不得不引起重視。

（二）以銀行貸款為短期負債結構

房地產上市公司為了維持公司內部運營和生產建設需要發生借貸行為，主要是通過銀行借貸，這說明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產上市公司的流動資金不夠，這種情況的產生可能有兩個方面的原因，一是房地產上市公司的經營存在困難，資金回收和資金的利潤率很低。二是房地產上市公司受到了央行調整存款準備金的問題，使得房地產上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產上市公司資金流通的困難和經營信用方面出現風險。

（三）負債融資來源有廣泛化和多元化的趨勢

房地產上市企業不再僅僅依托于銀行，而是積極擴大各方面的融資來源，努力促進房地產上市公司出現廣泛化和多元化的趨勢，主要表現在股權性融資開始出現并慢慢占據了重要的位置，房地產上市公司的一大優勢就是可以通過上市獲得大量的外部股權融資。在其他行業，上市公司會通過股權融資的方式獲得大量的資金，這種股權性融資在其他行業的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產市場領域，這種股權性融資并沒有占有主要的地位，而且我國房地產雖然市場巨大，但是我國的房地產公司想要上市卻并不容易，目前已經上市的房地產公司并不多，不過這種廣泛化和多元化的趨勢是有利于房地產公司融資的穩定性，從而保證房地產投資發展的速度，因此房地產公司還應該在具備實力的情況下積極的謀求上市經營。除此之外，還有房地產基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國外比較發達，但是在我國還出于起步階段，不過房地產上市公司也不應該放棄這一塊的融資，通過各方面的途徑擴大企業的融資。

（四）基建工程債務較多

房地產行業主要有房地產開發企業，房地產中介服務企業以及房地產物業管理企業三個部分組成，而房地產上市公司中，房地產的開發企業債務較多，房地產公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務，主要是因為房地產企業一般的經營思路是房地產開發商通過銀行借貸的方式向當地政府拿地建房，之后再通過和上下游企業的貸款合作、先開發建房，等房子建起來之后再通過買賣的方式將房地產出售回收資金償還給銀行，所以房地產開發公司基本上是通過負債的方式進行基建的，這樣容易出現的一個問題是如果房地產上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產公司只好將抵押的房屋用來償還銀行貸款，容易造成開發商、銀行和業主間的糾紛，引起社會的動蕩和不安。

二、我國房地產行業負債引致的風險問題

（一）不良貸款對銀行業產業沖擊

房地產行業的發展不僅僅是關乎企業本身的生死存亡問題，更是關系到企業民生，在現代城鎮化發展的情況下，政府也十分重視房地產行業的發展，而且房地產行業是銀行的貸款大戶，但是一般而言房地產公司不僅僅是開展房地產的業務還可能開展企業的業務，并且房地產行業受到國家政策的影響很大，因此房地產行業的未來發展難以預測，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產的銀行貸款出現了壞賬或者逾期的情況對于銀行業的沖擊是很大的，這將導致銀行業的經營困難，所以房地產行業的發展直接關系到銀行業的發展經營狀況。如果銀行業再出現問題，這對于一方的經濟是一個嚴重的打擊。

（二）拖欠債務將影響上下游企業的發展

現在隨著房價的不斷上漲，房地產建設所涉及到的上下游企業也受到了影響，因為房地產的基建基本上是需要外部融資來建設的，所以在建設之初會度通過負債的方式和上下游企業開展經營業務，但是如果房地產公司存在負債問題，資金周轉出現困難甚至出現資金鏈斷裂的危險，那么和房地產相關的上下游企業都會受到影響，尤其是和房地產業發展息息相關的鋼鐵業、木材業和建筑行業等都會出現經營方面的問題，從而影響到社會的整體發展。

（三）拖欠工程款會產生連鎖反應

拖欠工程款是房地產公司容易發生的情況，因為房地產建設公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動性比較大，因此，容易出現房地產公司拖欠建筑商工程款的問題，而建筑商也容易出現拿到工程款卻不發給建筑工人或者是只發放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應波及到多個行業和建筑工人的家庭，而且也容易引發社會問題，在社會上就出現過因為拖欠工程款民工出現跳樓威脅等情況，引起不良的社會反響，也影響到房地產行業的聲譽。

（四）問題積壓可能會導致系統風險

從表2和表3中可以看出一些房地產公司不能夠正確估計市場，不能夠根據企業本身的實力來開發房產，而是采取推土機式的，搞房地產開發的大躍進工程，房地產開發公司先從銀行進行貸款，之后再通過這筆資金向當地政府拿地建設，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進行貸款再去拿地，房地產圈地之后再通過借貸的方式進行開發建設，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業進行借貸，等房子蓋起來之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產市場出現飽和的情況，市場前景不容樂觀，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則僅僅拖著，這樣就會引起銀行系統、建筑等行業以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產行業積壓的問題產生了蝴蝶效應，導致多方的問題，從而影響房地產行業的長期發展以及房地產行業的信譽。

三、國房地產上市公司負債結構性問題風險防范的對策

（一）積極響應“去庫存”政策

目前，房地產市場存在飽和的趨勢，尤其是在中小城市，房地產市場已經飽和，但是還是有很多房地產商不滿足于現狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進行房屋建設，這就使得房地產市場一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設新樓房，不斷開發新樓盤，但是這房地產的開發建設對于房地產本身來說存在回款時長的風險，這也會連累銀行等相關行業，使得資金無法進行合理有效的流動，我們國家面對了這一情況，對于房地產市場提出了一系列的調控政策，其中最重要的一條就去庫存，要求房地產市場先消化目前的庫存，先解決當前的問題，將一些擠壓的房屋通過積極的政策調控進行消化這樣在降低了房地產公司貸款壓力的同時也幫助有利于改善民生。房地產市場的去庫存政策有助于緩解銀行等系統的還貸壓力，增加房地產公司的現金流，幫助房地產公司積極健康的發展。

（二）融資時加大風險測評和規避風險的準備

房地產這個行業有一定的特殊性，因為房地產行業是人們生活中的必需品，可能房價受到市場的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產開發商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產公司在融資時候以能夠融到資金，能夠擴大融資為根本，卻不考慮融資的風險，很多房地產公司認為只要能夠融到資金，就應該采取先發制人的手段在優勢的地塊拿地進行建設，這樣才能在房地產市場獲得優勢，然而房地產公司要想做大做強就必須要有穩定的資金來源，一旦資金出現風險，那么企業的信用就會受損，這些房地產可能會被銀行抵押，從而成為抵押資產而無出售，這將會導致房地產公司的破產。因此，在融資時應加大風險測評并在規避風險上做好準備。

（三）強化企業的日常信用管理

企業的信用管理在影響到企業的投融資的一個重要方面，如果企業的信用缺失，那么必然會出現經營困難，也更不用談企業的融資情況了，所以，房地產公司應該重視對于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個方面，一是公司對于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產公司應該在銀行的借貸上加強信用，重視和銀行之間維持良好的合作關系，積極和銀行進行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過合理的借貸方案的設計，爭取資本利用的最大化，爭取雙贏的局面。二是上下游企業的信用管理，針對有信用的房地產企業，上下游企業會對還款的時間和還款的金額有一定的優惠措施，所以企業在和上下游企業進行業務洽談的時候要通過信用優勢盡量延長還款時間，但是一旦貸款到期就應該盡快的還貸，這也有利于企業的正常日后和這些企業的友好合作。三是企業的建筑商之間的信用，如果企業拖欠建筑商的款項，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發社會事件，從而影響房地產公司的信譽，因此加強和企業建筑師之間的信用，有利于營造良好的社會聲譽，促進商品房的銷售。

（四）擴大合作領域以降低結算風險

房地產行業應該擴大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個經濟發展不景氣的影響，也波及到了金融行業，如果房地產僅僅是依賴銀行作為主要的信貸資金來源，那么就容易使得房地產在銀行業務不景氣的時候無法擴大資本融資，而且銀行貸款基本上都會有連鎖反應，這也容易導致在金融借貸方面銀行業集體不予合作，這將會給房地產公司的發展造成很大的困難，銀行業應該開拓合作領域，積極的和信托公司、房地產基金公司等加強合作聯系，確實銀行系統是一家獨大，可以給房地產企業提供不菲的資金，但是房地產系統應該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時可以降低結算的風險。

（五）政府有關部門要加大行業監管力度

房地產的市場經營除了靠內部的自律和自覺之外，還應該加強政府對于房地產市場的監管力度，房地產市場要想取得良性的發展，更需要政府相關部門的合理嚴格的監督政策，房地產行業主要的作用是解決居民的住房問題，但是房地產作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應該合理規劃當地的土地使用情況，在梳理統計當地房地產庫存的同時，結合當地經濟和人口發展的情況，在房地產征地審批，房地產銀行借貸審計方面都應該加強管理，這樣有利于規范房地產行業的發展，也有利于整個房地產行業系統的良性規范化發展。

結語

房地產市場在國民經濟中占有重要的地位，房地產市場對國民經濟的貢獻比較大，而且在國家發展過程中也起到重要的作用，但是近年來也存在房地產市場發展過快、過亂的情況，表現為我國現階段房地產上市公司存在負債水平較其他上市公司負債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負債結構，負債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢以及基建工程負債較多；這樣會引起不良貸款會對銀行業造成沖擊，拖欠債務將影響上下游企業的發展，拖欠工程款會產生連鎖反應，問題積壓可能會導致系統等風險因此房地產積極響應“去庫存”政策，融資時加大風險測評和規避風險的準備，強化企業的日常信用管理，擴大合作領域以降低結算風險，政府有關部門要加大行業監管力度。希望本文對于相關研究者有所貢獻。

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[責任編輯：潘洪志]