樓市調控，股市變臉

宋奕青

洶涌而來的升級版樓市新政，將會對A股市場帶來哪些影響？

目前，各地樓市調控正處于緊密升級之中。作為經濟金融領域最敏感的部分，股市自然會對之做出反應。在政策動向方面，股市有先知先覺的能力。在現階段的A股市場，樓市與股市、房價與股價是一對孿生兄弟。樓市著涼，對A股市場影響幾何？

股市和樓市關系

作為中國樓市的風向標，北京近期出臺了調控組合拳。北京市提出了三認必殺秘招（認房、認貸、認離婚），同時在貸款期限上，也從30年降至25年，以表明政府調控樓市的決心。

對此，也讓很多人把目光轉向了股市。因為，在很多人眼里 “非樓即股”的資金流向的概率還是很大的。有分析人士表示認同，“股市和房市的關系一是基本面正相關，二是資金面負相關，2012年以來負相關主導，所以房市和股市間蹺蹺板效應增強，部分樓市資金甚至可能回流股市，這對A股來說無疑是一大利好。”

那么，樓市調控被“擠”出的資金真的游向了股市？

有中證登官方數據顯示，3月13日-3月17日期間，新增投資者55.82萬人，環比增長8.64%，創近6個月新高；中國證券投資者保護基金最新一期統計數據顯示，3月13日-3月17日期間，投資者銀證轉賬/銀衍轉賬凈轉入額高達463億元，為近期新高。

國信證券分析師金莉告訴《中國經濟信息》記者：“對于部分市場參與者來說，越調控，越意味著房地產市場的景氣度有望持續，短暫的成交清淡，只是拉長了房地產行業的長期景氣度，所以，反而有利于地產股的中長線投資氛圍。”

米多財富董事長兼CEO王晰也表示，“雖然少數一線和準一線城市的房地產依然有投資價值，但從歷史數據來看，買房子不如買房地產的股票回報高，如果你很看好房地產，那不如買房地產股票，萬科股票的流動性比萬科的房子流動性要高得多。除非杠桿成分很低，又能合法加杠桿，否則房子投資沒有意義。”

然而，這并不意味著A股的投資生態真的在積極變化。

廣發證券的市場分析師對《中國經濟信息》記者表示，當前影響市場的核心驅動因素是“基本面和流動性的賽跑”，只有當流動性收緊的速度快于基本面改善的速度時，市場才會真正面臨向下調整的壓力。而對于地產調控政策的加碼等因素，目前來看仍局限于行政調控的手段，而沒有觸及貨幣政策的變化，因此暫時也還沒有對流動性環境帶來直接沖擊，目前來看還未到逆轉的時刻。

地產股被投資者“嫌棄”

買房好，還是買房地產股好，這確實是一個非常傷腦筋的問題。眾所周知，買房是近10多年來中國人最重要、最成功的投資方式。很多人通過買房賺了很多錢，也改變了命運，有沒有買房甚至成為拉開財富差距的重要行動。

然而，盡管房地產市場十分繁榮，但各地頻繁出臺的政策，對地產股的估值構成了一定壓制因素，地產股的走勢一直很疲軟，個股節節敗退，全線受挫。

對于地產股，華融證券高級分析師徐廣福表示，“多地再次出臺房地產調控，更多是服務三四線房地產去庫存的戰略，無論如何，房地產行業高速發展的時期都將成為過去時，地產板塊的估值后市還將隨著貨幣趨緊的壓力而進一步承壓，建議投資者短期回避地產板塊。”

廣發證券地產行業分析師樂家棟也認為，在限購限貸政策升級后，全國的房價上漲趨勢都將被有效遏制，地產政策的變化也是預示周期變化的最有效指標，從而影響股價的表現，隨著周期下行逐步加大，地產缺乏估值彈性，板塊以及個股走勢受到較大的壓制。

“房地產已進入真正的下滑期，但投資地產股的時代就要來了。” 國信證券分析師金莉告訴《中國經濟信息》記者，投資者或許忽略了另一個重要的投資機會，那就是房地產股。以1999年以來的數據比較，房價上漲3.49倍，而房地產指數上漲了4.36倍，實際上，房地產股票是跑贏了房價的。

“春江水暖鴨先知”，A股市場上房地產板塊表現乏力，行業指數基本上處于一個震蕩的情況之中，而在港股市場上，房地產板塊卻有非常好的表現。今年以來，恒生內地地產指數上漲了近30%，雅居樂集團、碧桂園、新城發展分別上漲了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只內房股接連創出新高。

誰的資產泡沫最大

有學者提出一個號稱“難倒愛因斯坦”的問題：說中國的企業每年盈利的平均數，甚至還不夠在北京買一套房子；然而，中國的上市公司股票，只要賣出1%的股份就可以買好幾套房。

對此，很多人認為，是中國的房子泡沫最大。北京市的房價與租房之比高達60，燕郊有些小區都快達到200多了，也就是說，在北京你想買了房子出租出去，那么需要通過60年才能收回本錢，而在燕郊某些地區，那可能是花200多年收回成本。問題是中國房屋也只有70年的使用權。

再來看一下股市，上交所平均市盈率卻只有16.92倍，這主要是因為上交所擁有數十只“航空母艦”的藍籌股，拉低了上交所整個市場的平均市盈率。但是，創業板平均市盈率高達70.99倍，中小板平均市盈率高達50.46倍。同時，A股市場還有約四成個股的市盈率高達100倍以上。

那么，針對樓市和股市誰的泡沫最大的問題。綜合來看，拿一線城市高房價來與動輒上百倍市盈率的股票相比，雙方難分上下。但如果拿三四線城市房價與大盤藍籌股相比，部分三四線城市房價泡沫略大一些。事實上，從對國民經濟的危害程度而言，樓市泡沫對于經濟的影響是股市不能相比的。中國經濟高度依賴房地產，而股市即使泡沫破了，還可重新恢復，樓市泡沫破裂，將發生系統性危機，經濟倒退好多年。