環京限購之外：地產公司狂歡與購房者之痛

張興軍

一邊是海水，一邊是火焰。環京樓市的價格飆漲和頻頻重拳出擊的限購政策，在讓眾多購房者望房興嘆的同時，也讓一些地產商賺得盆滿缽滿。

“涿州孔雀城的客戶和銷售被整整折騰了一個多月，各種折磨。一會讓排卡一會又不讓排，要提前準備包括征信在內的所有資料，前一天給客戶報價11000元，第二天就報12000元，隨后又把首付提到四成，最后開盤前還要強制配售一個8萬元的車位，開盤當天又把車位價格漲到了9萬元。然而最后，等搖到號的客戶等著選房的時候，又說沒房了。”

環京房市亂象

3月29日，是華夏幸福（SH：600340）旗下樓盤涿州桃源新都二期的最后一個開盤日。這一天，在位于霸州的開盤現場，諸多購房者按捺不住情緒終于爆發了。從網上看到的視頻顯示，眾多被叫來選房的客戶突然被告知無房可選，等待了一個多月的購房者們不愿接受這個結局，紛紛和售樓處的工作人員理論。

在此之前，數以千計的購房者們從各個代理中介和桃源新都孔雀城銷售那里得來的消息都透露：這次都能選上，推出2000多套房呢！

從2015年兩會之前就被熱炒的環京樓市，仍然不見降溫的現象。在這一波房價暴漲中，以華夏幸福為代表的地產公司，可以說賺得盆滿缽滿。

日前，財新周刊封面文章以《造城者：神話與陰影》報道了華夏幸福這家公司通過“產業園圈地，住宅反哺，產業新城運營商華夏幸福千億銷售背后的政商邏輯”而在短時間內獲得了長足發展。

據涿州桃源新都孔雀城的銷售人員透露，此次開盤有1萬多人排號，最終可供選擇的房子是5000多套。而《中國經濟信息》采訪的中介和排卡客戶均表示，桃源新都根本就沒開這么多套房，可能最多也不過1000套。

“可能是因為地產商漲價到12500元沒有被房管局批準，所以捂盤惜售。”一位在桃源新都孔雀城排卡的購房者對《中國經濟信息》記者說。

一位代理過霸州孔雀城的房產銷售對《中國經濟信息》記者表示，華夏幸福旗下的孔雀城的銷售可能是環京區域最亂的了，沒有明確的房源信息，沒有明確的價格信息，甚至沒有明確的開盤日期，完全是看人下菜。

根據購房客戶和諸多代理公司簽訂的購房排卡協議內容，如果最終認購不成功，從退卡之日起，要30個工作日才能退錢。

“如果是1萬人排卡，每人3.5萬的排卡金計算，僅涿州孔雀城就有超過3.5億元的排卡金，兩個月才能退回排卡客戶的手中。如果按銀行短期理財計算，光吃利息都能有七八百萬元了。”一位排卡客戶對《中國經濟信息》記者分析。

據一位曾經代理過霸州孔雀城的銷售代理介紹，高峰時華夏幸福旗下的孔雀城銷售，由幾十家甚至上百家中介機構代理排卡，然后中介再從其銷售中提取返傭。而據一位排卡的購房者說：“即使是直接去銷售中心找銷售，他們也會把你推薦給與其對接的代理機構，這樣他們后期可以分傭。”

《中國經濟信息》記者查閱華夏幸福于3月30日發布的2016年年報，公司2016年度實現了凈利潤64.9億元，同比增長35.2%，其中產業園區業務利潤占比65%。而根據媒體報道，華夏幸福的住宅業務的銷售額則達到了1011.49億元，占全部銷售額的84.06%。

可見，華夏幸福短期便躋身全國地產十強，和近年來環京區域孔雀城量價齊升的銷售直接相關。然而，華夏幸福的業績又是建立在多少購房者的無奈之上。因為被桃源新都孔雀城“忽悠式排卡”而耽誤了一個多月的購房者們如今回頭再看，廊坊的各地已經普遍限購，外地購房者的首付比例已經提高到5成。

地產商的“對策”

“紊亂”的不止是華夏幸福一家。在北京城市副中心輻射的包含燕郊、大廠和香河的北三縣，北京新機場概念的固安和永清，在限購之下同樣在演繹著一輪接一輪的狂歡，而限購政策似乎只是禁錮住了購房者，對于地產商而言卻影響甚微。

上文提到的華夏幸福因報備價格未獲批準而臨時決定的搭配高價車位，只是地產商應對限購的手段之一。

事實上，通觀限購政策內容，只有“限價”一項對地產商有所影響，但在當下的賣方市場，對其基本起不到任何作用。

例如限購中明確的“一房一價”的備案制，在地產商這里幾乎形同虛設。以距離北京最近的燕郊匯福悅榕灣為例，2017年年初開盤時的價格已經逼近4萬元，而真正的備案價格則是25000元左右。據一些購房者透露，超出當地房管局的價格，地產商要求購房者以現金的方式付給地產商作為“選房費”，又或者是通過包裝“精裝修”的方式賣高價。在搜狐焦點、房天下等業主論壇中，都能看到未能按照備案價格購房的客戶對地產商的控訴。

一些樓盤甚至在接受購房者咨詢時就明確告知，將以“內部購房”的方式選房，一居加40萬，兩居加60萬，三居加70萬。如燕郊的水榭花城、尚城華都等，均是以“內部購房”的方式進行加價。而為了調控而實行的限購政策所帶來的“壓力”，最終悉數轉嫁到了購房者身上。

購房者之殤

無奈地卷入這股洪流的，自然是眾多覺得“無辜”的購房者，周云（化名）就是其中的一位。在限購政策最為嚴厲的北京，很多社保和納稅不滿足要求的購房者將目光聚焦在了“商住兩用”的公寓上。尤其是在本輪限購愈發收緊的情況下，很多徘徊觀望的購房者將商住房作為最后的選擇。周云近期以“眾籌”的方式，從親朋處籌措了近90萬元的首付款，從一家地產中介簽約了一套總價130萬位于房山的商住兩用房。

然而事與愿違，已經準備好資料等待面簽的他還是被新出臺的限購政策堵在了半路上。

周云是在3月26日晚上獲知商住房限購消息的，當他看到“北京商住房全面停貸，無房者納稅滿五年方可購買的條件”這一條，當時就絕望了。

“定金按頂格兒交了9萬，首付90萬貸款40萬。”對于周云來說，剛剛營造好的安居夢又迅速地破滅了。

“就差這一天，看命吧！”3月27日是周云正式面簽的日子，盡管已經從中介和銀行工作人員那里得到的反饋均是“希望不大”，但他仍像完成任務一樣，把準備好的材料遞了上去。

兩天后，周云請了一天假，一個人默默地從房山的“新家”搬走了兩天前才搬進去的所有東西，重新開始了租房的生涯。

概念而言，商住房是指商業、辦公立項，但被做成住宅產品出售的一種房屋，從比例上來看，這類住房目前占北京新房交易的半數以上。由于不受住宅限購政策的影響，商住房被指吸納了不少投資需求。這也被認為是其遭遇本輪調控的主因。

分析人士稱，由于新政的出臺和嚴格的程度，這些房屋的價值不僅大幅縮水，而且在未來很難出手。

周云基本已經放棄了在北京安居的幻想，目前他最大的擔憂是他交付的定金，據他介紹，把房子賣給他的業主緊接著又買了一套“商住房”，而且已經通過網簽。周云在為自己擔憂的同時，也開始同情起這位業主。因為據地產專家分析，近期商住房的銷售將銳減50%左右，價格或將跌去至少30%。

“價格已經漲得夠不上了。”前述一位被涿州桃源新都孔雀城排卡而折磨得身心俱疲的購房者也表示，在選房失敗之后已經基本上放棄了購房的想法。