淺析管理會計在機構養老領域的綜合運用

摘 要：隨著我國人口老齡化特征越來越明顯，機構養老成為保險、地產資本投資的熱點，但經營效率低下阻礙了民間資本的介入，所以在機構養老領域管理會計的實戰綜合運用是本文的主線，文章中涵蓋了持有資產運營、重資產投資、輕資產運營測算及管控等內容。

關鍵詞：機構養老 管理會計 房地產去庫存

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）04（a）-159-02

1 管理會計在機構養老領域的戰略研究

1.1 機構養老的發展趨勢以及從管理會計角度分析運營困境的原因

當前我國已經成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化特征十分明顯，人口紅利逐漸消失。據聯合國統計，到21世紀中期我國超過60歲以上人口將達到5億，所以養老產業成為社會資本關注的重點，特別是中央全面放開養老服務市場的政策措施，使得養老服務業將進入爆發期。機構養老雖處藍海市場，但當前國內難以找到盈利模式的途徑，無論是國有資本、保險公司、地產開發商在機構養老項目上由于長期入不敷出皆難以運轉，究其原因有三個：（1）養老購買意識普遍不足，很多養老服務傾向于非盈利性，市場雖大但提價空間有限，嚴重制約了企業合理的利潤空間。（2）民辦養老機構資金短缺，政府養老立項是針對持有資產運營的項目，造成前期建設周期長占用資金大，而后期運營的資金回收慢，以致于機構運作難以維持。（3）養老服務體系不完善，社會對養老服務人員的認同感不高，因待遇過低使得人才儲備嚴重不足，加之管理經驗缺乏導致機構服務人員配比不合理，從而使得整體經營效率低下。針對機構養老建設及運營困境的轉型，本文從管理會計角度做簡要剖析。

1.2 從管理會計角度研究機構養老的投資戰略

從管理會計的市場需求者角度來分析養老持有資產運營項目的投資戰略，首先在選址上應充分考慮當地的房價與人口結構，無論是會員制養老，還是銷售使用權或支付押金形式，都是與住宅類高房價的反差下才突顯價格競爭優勢。以上海、蘇州作為機構養老模式研究對象來分析，2016年12月份據上海中原地產數據顯示，新房成交均價39536元/m2，而蘇州新房均價18853元/m2，在人口結構上2015年上海60歲及以上老年人口435.95萬人占總戶籍人口的30.2%，蘇州60歲及以上老年人口165萬占總戶籍人口24.8%。以上海清和源老年公寓為例，會員制經營：A卡卡費150萬元、B卡卡費90萬元（即使用權），另計年服務費10萬元。中戶79.58m2居住10年所支付對價190萬～250萬元左右，且會員卡可繼承轉讓，而且同等面積的住宅價格315萬元左右，價格競爭優勢加上適老化專業服務使得機構養老一床難求。反觀蘇州瑞頤椿熹里同樣推出的會員制老年公寓，68萬～138萬元的會員卡截至2015年末僅售出13張會員卡，究其原因雖然上海、蘇州都是人口老齡化城市，但由于房價相差太大，會員制機構養老在上海可行，而在蘇州難以開展。如果在市場定價上作出讓步，勢必在經營上帶來困境，以國有資本代表的蘇州怡養老年公寓項目為例，公寓入住押金10萬元，按戶型不同分別收取年服務費8萬、10萬、12萬，四幢公寓樓646戶截至2016年末基本入住已滿，總投資5.91億元，其中自有資金1.78億元、中信銀行長期貨款授信4.2億元，年均固定資產折舊及攤銷2600萬元、財務費用2500萬元，收入扣除上述兩大費用以及人力成本、管理費用、銷售費用在損益表上基本平衡，2014年10月開業至2015年度籌建期虧損彌補則需要高入住率情況下運營20年以上才可能現金流回本。

1.3 從管理會計角度給持有資產運營的機構養老戰略定位

從上述養老持有資產運營項目的財務分析來看，對于類似蘇州這樣老齡化的城市來說，只有運用創新思維才能破局，本文例舉兩個可行性分析案例拋磚引玉。某房地產開發企業持有沿太湖的商業地塊，占地7萬m2，原定位太湖文化主題酒店，并已開工建成主樓部分的五星級酒店，但由于附近同質化競爭激烈，在投資測算上難以收支平衡，欲戰略轉型為養老項目。通過測算可以分析出，酒店改造成老年公寓并持有資產運營，由于前期投入成本較高，導致后期運營在同行業高端老年公寓市場定價中面臨價格競爭劣勢，而對于自理長者的居住功能市場來說價格敏感性高于品質的要求，所以改造成健康長者的老年公寓方案不可行。縱觀機構養老市場，介助、介護長者的服務是剛性需求，而高端護理服務是市場緊缺的，大部分有護理需求的家庭對價格敏感性略低，所以精準定位于高端護理院是轉型的突破口，這也符合政府推行醫養結合的精神。經過運營測算分析，將原250間酒店客房改造成600張單人間的護理床位（目前蘇州護理院市場的戶型主要是雙人間、三人間，而單人間供給難以滿足市場需求），護理院運營按人床配比1：1（床位數與醫護人數比，護理院規范要求1：0.8）來計算，床位市場定價15000元/床/月，測算結果：毛利率35%，20年測算期IRR為3.5%，投資回收期14年。根據市場運營經驗，主樓護理院運營第4年入院率可達95%以上，在運營期第2年啟動主樓以外的2.5萬m2老年公寓建設，以一期護理院良好的運營和較高的入院率來帶動二期公寓會員制銷售，會員卡30萬元/戶，服務費3000元/戶/月，根據這個市場價格競爭力保守估計運營五年入住率達到90%。20年測算期整體結果：綜合毛利率36%，20年測算期IRR為3%，投資回收期13年。

1.4 從管理會計角度發現機構養老的新思維

機構養老的傳統運作、政府養老立項、金融機構養老項目貸款都是站在養老持有資產運營的角度，而這種運營模式的特點是建設投入大、投資回收期長，導致民辦社會資本難以充分介入，所以轉變傳統思維定勢發現機構養老的盈利模式是開啟養老服務業進入爆發式增長的前提條件。結合房地產去庫存的宏觀背景下，利用商業地塊過剩供給開發出產權式銷售養老是目前還沒有出現的新型養老運營模式。假設某房地產開發企業持有商業地塊26畝，80%可分割銷售，根據所處地段及配套設施，周邊酒店式公寓和商業綜合體已經達到飽和，無論是毛坯還是精裝都難去化，已閑置三年以上過剩的商業地塊，樓面價2500元/m2左右。如果該地塊重新定位養老項目，設計成80%可銷售產權的精裝老年公寓，20%部分自持護理院、服務中心，建設成集居家健康老年公寓、社區養老服務、護理院（門診）三大核心業態于一體的社區。這個項目定位特點在于現金流回收快、盈利能力強，產權銷售式的老年公寓不同于普通酒店式公寓產品，同等價位的酒店式公寓去化周期長、價格競爭劣勢，而可售的老年公寓在市場上沒有出現過，對比會員制的老年公寓除有明顯的價格競爭優勢外還擁有產證，填補了市場需求空白。以上述分析案例為證，項目總投資6.5億，可售公寓部分建安成本7000元/m2（含精裝修），加計樓面價、財務費用、開發間接費、稅收等開支公寓部分的綜合成本13000元/m2，市場定價15000元/m2，預計去化周期兩年，完成去化后銷售凈利率15%，現金流全部收回投資，并且還持有1萬m2計容面積的護理院、服務中心，相當于建設投資部分的資金兩年內全部回籠。這種操作模式使機構養老建設資金周轉快，便于城市養老快速布局，也有利于房地產商業地塊快速去化，是一舉多得的運作模式。除此之外，保險與養老的結合也是一種模式，如中國人壽在蘇州陽澄湖建設的養老社區案例，客戶可通過購買該金融保險產品享受入住該養老社區的資格，相當于保費的資金回報反饋于養老服務費的支出，而保費收入足以覆蓋養老機構的建設，但對于客戶來講，購買巨額保費來實現養老面臨的是一道資金門檻，模式是否可復制有待于市場檢驗。

2 機構養老的財務測算

2.1 機構養老的測算分類

如果產權銷售式養老中建設投資銷售部分的測算都看成重資產投資測算，那么后期運營測算可以看成是輕資產運營測算。兩種測算分開作為研究課題是因為在實務中養老服務專業化團隊極為稀缺，如果以房地產的思維去設計養老產品必然會與適老化設計初衷背道而馳，事實證明脫離養老運營服務的設計必然不被市場所接受，所以養老服務專業團隊與地產開發、保險公司進行強強聯合是未來機構養老發展的必然趨勢，重資產投資與輕資產運營結合是的兩個測算主體存在的前提條件。

2.2 機構養老的輕資產運營測算研究

在輕資產運營測算、財務預算及成本的過程控制中，重點關注的是構成養老服務三大成本，即生活服務、快樂服務、健康服務。健康長者的老年公寓側重于生活、快樂服務，護理院側重于健康服務，而服務成本占比最大是人力成本。老年公寓的運營成功與否主要看入住率，而入住率的高低取決于生活秘書的服務，所以生活秘書的崗位薪資及排班人數是老年公寓管理會計中的重要課題。而護理院的人力成本主要是護士、護工，根據《護理院基本標準》：“每床至少配備0.8名護理人員，其中，注冊護士與護理員之比為1：2～2.5”，而這一條很大程度制約了護理院的盈利能力，運營較好的護理院實際每床配備0.6名護理人員，而多人間產品的設計以及服務品質的下降影響了服務價格的提升，部分民辦護理院還未能實現醫保報銷，所以護理院的硬件設計、服務動線、排班人數、護理人員薪資、服務價格都是管理會計研究的內容。譬如：在服務動線設計上單個護理員每天服務距離從10公里縮短至5公里，那么在排班人數上可實現精簡，或者護理的床位數增加，而護理員個人待遇也可以因此得到提高，這樣不僅提升了護理院的服務品質，而且總體上降低服務成本、提高經營效率。養老運營服務的能耗成本、餐飲成本的控制也是經營管理的重要內容，而成本控制的源頭來自于硬件的適老化設計，在電氣、暖通、排水、餐廳等設計上不僅僅是達到政府有關部門的驗收標準，而且要從輕資產運營服務角度上考慮到成本的節約，并且通過市場定價法在財務測算上對運營成本進行壓力測試。

3 結語

綜上所述，在政府大力推動養老服務的宏觀背景下，機構養老作為未來發展潛力最大的行業之一來說，管理會計的綜合運用顯得十分重要。因為目前機構養老不管是資產投資方還是運營方都面臨著困境，本文分析了如何運用管理會計中的測算方法進行養老投資戰略分析，運用成本管控提高養老運營服務經營效率，望本文能對讀者有所啟發。

參考文獻

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